1 MARKTBERICHT FÜR PREMIUMIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND 2019FÜR SIE IN DEN BESTEN LAGENwww.von-poll.com2 www.von-poll.com33 Sehr geehrte Damen und Herren,wir freuen uns, Ihnen den aktuellen Marktbe-richt für Premiumimmobilien in Deutschland zu präsentieren. In diesem Bericht erfolgt eine Be-trachtung des Marktes für Immobilien ab einer Million Euro Verkaufswert.VON POLL IMMOBILIEN, eines der größten Ma-klerhäuser Europas, ist auf die Vermittlung von wertbeständigen Immobilien in bevorzugten Lagen spezialisiert und verfügt mit der Abtei-lung VON POLL PREMIUM über ein ausgesuch-tes Team, das exquisite Immobilien vermittelt und sich durch die gemeinsame Leidenschaft für diese verbunden fühlt. Dieses Team ko-operiert eng mit unseren über 300 VON POLL IMMOBILIEN-Shops in Deutschland, Österreich, der Schweiz, den Niederlanden, Luxemburg, Spanien, Portugal sowie Italien, Griechenland und Bulgarien. Somit wird dem solventen In-teressenten Zugang zu einem exzellenten und weiter expandierenden nationalen sowie inter-nationalen Netzwerk eröffnet. Als Mitglied von Leading Real Estate Companies of the World sowie Luxury Portfolio International® sind wir auch über Europa hinaus global bestens ver-netzt – ein zusätzlicher Mehrwert für unsere Kunden. Die Nachfrage nach Premiumimmobilien in Deutschland wächst weiter. Der Interessenten-kreis ist erlesen, der Markt spannend. Im Fo-kus stehen immer der besondere Ort und das besondere Unikat – eine Premiumimmobilie definiert sich in erster Linie durch die ausge-suchte Lage und ihre Einzigartigkeit. Wer solche Immobilien erwirbt, kauft oft aus persönlicher Leidenschaft für diese Objekte, wobei Aspek-te des Werterhalts und Wertzuwachses eben-falls eine Rolle spielen können. Unsere Berater wissen um die Vorstellungen ihrer exklusiven Klientel und agieren entsprechend – mit pro-fundem Immobilienmarktverständnis, weitrei-chender Expertise, jahrzehntelanger Erfahrung und höchster Lösungskompetenz.Der vorliegenden Analyse haben wir das Know-how unseres gesamten Netzwerks und die An-gaben von externen Datenquellen zugrunde gelegt. 42 Standorte in Deutschland werden nachfolgend detailliert untersucht, darunter alle Top-7-Städte, alle Landeshauptstädte und die wichtigsten weiteren Hotspots für Premium- immobilien. Dazu gehören auch nachgefrag-te Ferienregionen. Im Fokus stehen vor allem exklusive Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen; beispielsweise Villen, Landsitze oder Penthäuser. Wir möchten un-seren Lesern damit einen aufschlussreichen Überblick über den Premiumimmobilienmarkt in Deutschland gewähren.Unsere Experten freuen sich darauf, Sie persönlich zu beraten – diskret und zuverlässig.Beste GrüßeBeata von PollVorwort4Einführung 5Einleitende Hinweise 6Premiumimmobilien in Deutschland 7Norddeutschland 15Ostdeutschland 21Westdeutschland 27Süddeutschland 37Kontakt/Impressum 45Inhaltsverzeichnis5 Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,2018 war für den deutschen Immobilienmarkt ein interessantes Jahr, in dem das hohe Preisni-veau von 2017 größtenteils übertroffen wurde. Ungeachtet der in weiten Teilen Deutschlands gestiegenen Immobilienpreise erwarben Eigentü-mer und Investoren in Deutschland bereits 2018 Wohnimmobilien für mehr als 175 Milliarden Euro. Der Trend aus dem Jahr 2017, als sich die Geld-umsätze, bei einer vornehmlich stagnierenden Zahl der Transaktionen, leicht erhöhten, ist auch 2018 zu erkennen. So gelten Immobilien als attrakti-ve Anlageoption und wichtiger Stabilitätsanker.Besonders abheben konnte sich dabei das Seg-ment der Premiumimmobilien, dem sich der vorliegende Marktbericht widmet. Bereits 2017 war diesbezüglich von Spitzenwerten an den betrachteten Standorten geprägt. Dieses Ni-veau wurde 2018 gehalten – sowohl die Zahl der Transaktionen als auch der Geldumsatz verzeichneten einen marginal höheren Wert. Wie zu erwarten, ließ sich eine regionale Differen-zierung feststellen, bei der sich im Speziellen die Top-7-Städte sowie Regionen mit kaufkraftstar-ker Klientel in der Statistik abheben. Standorte wie München, Berlin, Hamburg, Frankfurt oder Düsseldorf profitieren weiterhin von den gu-ten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und zeichnen sich durch steigende Preise auf dem Immobilienmarkt sowie eine hohe Nachfrage aus, wenngleich auf moderatem Niveau. Doch auch sogenannte B-Städte, Universitätsstand-orte und das Umland von Großstädten haben 2018 auf dem Premiummarkt eine dynamische Entwicklung verzeichnet. Somit gibt es auch Stand-orte über diesen Bericht hinaus, an denen Immo-bilien in diesem Preissegment veräußert werden. Der Aufschwung in Großstädten und Metropo-len geht überdies mit einem Wechsel der Teil-segmente einher. Nachdem sich in den sechs Jahren zuvor die Zahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnun-gen die Balance hielt und kontinuierlich stieg, wird seit 2017 eine erheblich höhere Nachfra-ge nach Premium-Eigentumswohnungen regist-riert. Dieser Trend wurde 2018 erneut bekräftigt. Dementsprechend dokumentiert der „Marktbe-richt für Premiumimmobilien“, wie sich dieses klei-ne, aber gewichtige Segment erlesener Immobilien zeitlich entwickelt, welche räumlichen Ausprägun-gen in Deutschland zu erkennen sind und an wel-chen Standorten es einen Wandel bezüglich der do-minierenden Wohnform im Premiumsegment gibt. Auch in Zukunft sind in diesem Markt interessante Entwicklungen zu erwarten. Besonders in den Me-tropolen wird eine steigende Neubautätigkeit im Premiumsegment registriert. Trends wie exklusive Wohnhochhäuser mit Alleinstellungsmerkmalen, Stadtvillen und Eigentumswohnungen in zentraler Stadtlage sind für den Markt der Premiumimmobi-lien auch in Zukunft mit Spannung zu beobachten.Beste Grüße EinführungPhilipp LevingerLeitung Research6DefinitionDer Begriff „Premium“ kennzeichnet Gü-ter, die von besonderer, überdurchschnittli-cher Qualität sind. Premiumimmobilien sind demzufolge solche Ein- und Zweifamilien- häuser oder Eigentumswohnungen, die im Ver-hältnis zur Gesamtheit hinsichtlich ihrer Quali-tät stark nach oben abweichen. Der entschei-dende und unveränderbare Faktor für den Wert eines Hauses oder einer Wohnung ist die Lage. Kaum ein anderes Kriterium ist so entscheidend für den Wert einer Immobilie. Was aber ist eine exklusive Wohnlage? Das ist regional sehr un-terschiedlich. In Ferienregionen ist der Blick auf das Wasser oder die Berge ein entscheidendes Kriterium, während beispielsweise in Berlin das Penthaus im Herzen der Stadt einen Spitzen-preis erzielt. Oft beschränken sich die besten Lagen eines Standortes auf nur wenige Areale oder einzelne Straßen. Die Qualität einer Wohn- immobilie ergibt sich auch aus ihrer Bausubs-tanz, Architektur, Innenausstattung, Größe und weiteren objektspezifischen Merkmalen, die höchsten Ansprüchen genügen. Eine klare Ab-grenzung des Marktes für Premiumimmobilien in Deutschland ist aufgrund der beschriebe-nen Heterogenität kaum möglich. Ausgehend von der Prämisse, dass sich außergewöhnliche Qualität auch im Preis manifestiert, zu dem eine Immobilie gehandelt wird, lässt sich der Markt für Premiumimmobilien nach Ansicht von VON POLL IMMOBILIEN am besten über den Kauf-preis abgrenzen. Das Maklerhaus hat für dieses Segment einen Mindestverkaufspreis von einer Million Euro definiert.AufbauAuf den folgenden Seiten hat VON POLL IM-MOBILIEN den Markt für Premiumimmobili-en gemäß der oben genannten Definition in den sieben größten deutschen Städten, allen Landeshauptstädten sowie kaufkraftstarken Kreisen und Ferienregionen analysiert. Zu jedem Standort werden sowohl die Zahl der Verkäufe als auch das damit umgesetzte Geldvolumen darge-stellt, jeweils für Ein- und Zweifamilienhäuser so-wie Eigentumswohnungen. Neben den aktuellen Zahlen aus dem Jahr 2018 werden die bis 2012 zurückliegenden Werte analysiert, um Trends auf-zuzeigen. Die einzelnen Standorte werden hierbei geografisch in die Regionen Nord-, Ost-, West- und Süddeutschland aufgeteilt.Methodische HinweiseDie im Rahmen der vorliegenden Analyse aus-gewerteten Daten stammen von den örtlichen Gutachterausschüssen, denen jeder Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken gemeldet wird. Den Gutachterausschüssen steht somit ein Abbild des tatsächlichen Markt-geschehens zur Verfügung. Eine Verpflichtung, die gesammelten Daten in Form von Sonderab-fragen zugänglich zu machen, ergibt sich für die Gutachterausschüsse daraus jedoch nicht. Ferner sind aufgrund nicht einheitlicher Stan-dards bei der Datenerfassung nicht alle Abfra-gen möglich. Vor diesem Hintergrund können im vorliegenden Bericht nicht alle relevanten Städte und Regionen betrachtet werden. Für die Städte Bremen und Nürnberg sowie die Re-gion Tegernsee und Sylt stehen für 2018 kei-ne aktuellen Daten zur Verfügung. Die Rese-arch-Abteilung von VON POLL IMMOBILIEN hat daher auf Basis eigener Marktbeobachtungen und Daten vorhergehender Jahre eine Markt-einschätzung für diese vier Standorte errech-net. Ferner ist zu berücksichtigen, dass zum Zeitpunkt der Datenabfrage (März/April 2019) möglicherweise noch nicht alle Verträge bei den Gutachterausschüssen eingegangen sind. Die Zahl der Verkäufe im Premiumsegment kann sich daher für das Jahr 2018 gegebenen-falls geringfügig erhöhen.Einleitende Hinweise7 Premiumimmobilien in DeutschlandKaufkraftverteilung nach Postleitzahl (2018)Top-10-Stadt- und -Landkreise (2018)Quellen: GfK, VON POLL IMMOBILIEN Research (2019)Kaufkraft in Deutschland Die Kaufkraft bezeichnet das verfügbare Einkom-men für Konsumzwecke, das heißt den Betrag, der pro Haushalt oder Privatperson verbleibt, nachdem regelmäßige Zahlungsverpflichtungen wie Wohnungsmiete oder Kreditrate bedient wurden. In Deutschland betrug die Kaufsumme 2018 1.968,7 Milliarden Euro und somit nominal vier Prozent mehr als 2017. Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Pro-Kopf-Kaufkraft von 23.779 Euro. Betrachtet man die Verteilung der Kaufkraft im Bundesgebiet auf der nebenste-henden Karte, so lassen sich diverse räumliche Disparitäten aufzeigen. Im Umland von Groß-städten und Metropolen bestehen Cluster mit kaufkraftstarken Gemeinden. Besonders trifft dies auf die unmittelbare Umgebung Münchens, Frankfurts, Hamburgs und mit einigem Abstand der Städte Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Nürn-berg zu. Während sich die Regionen mit über-durchschnittlicher Kaufkraft im Süden und Wes-ten sowie im Raum Hamburg konzentrieren, fallen die neuen Bundesländer mit Ausnahme des Berliner Umlandes im Bundesdurchschnitt hingegen deutlich ab.*Index je Einwohner; 100 = LandesdurchschnittStadt-/LandkreisKaufkraft pro Kopf (€)Kaufkraft indexiert*1LK Starnberg34.098 143,42Hochtaunuskreis32.800137,93LK München32.585137,04München31.925134,35Main-Taunus-Kreis31.205131,26LK Ebersberg30.990130,37LK Fürstenfeldbruck29.270123,18LK Dachau29.136122,59LK Miesbach28.596120,310LK Böblingen28.532120,0Stadtkreise über 500.000 Einwohner (2018)StadtkreisKaufkraft pro Kopf (€)Kaufkraft indexiert*1München 31.925 134,32Düsseldorf 27.853 117,13Frankfurt 27.088 113,94Stuttgart 26.910 113,25Hamburg 26.079 109,76Köln 25.064 105,47Nürnberg 24.726 104,08Essen 22.913 96,49Bremen 21.981 92,410Dortmund 21.756 91,511Berlin 21.689 91,212Dresden 21.623 90,913Leipzig 20.786 87,4Kaufkraft pro Einwohner indexiert (Deutschland = 100)Index Kaufkraft pro Einwohner (Deutschland = 100)75 >100135 <8Anteil internationaler Interessenten für Premiumimmobilien (2018)international 17,9 %sonstige Länder 26,5 %China 15,2 %Niederlande 3,8 %Österreich 7,3 %Golfstaaten 6,2 %Russland 7,8 %Schweiz 14,8 %Luxemburg 13,7 %Deutschland 82,1 %Großbritannien 4,7 %Premiumimmobilien in DeutschlandHerkunft der InteressentenEin Großteil der Interessenten für Immobilien im Premiumsegment stammt aus Deutschland (82,1 Prozent). Dennoch ist die Zahl der Interes-senten aus dem Ausland weiter gestiegen. Von den fast 18 Prozent der internationalen Kunden stammt der Großteil aus Nachbarstaaten Deutsch-lands. Dabei stellen die Schweiz mit 14,8 Prozent, Luxemburg mit 13,7 Prozent und Österreich mit 7,3 Prozent große Anteile. Erstmals den größten Anteil ingesamt hat China mit 15,2 Prozent. Sta-bile wirtschaftliche und politische Rahmenbedin-gungen sind für viele außereuropäische Anleger Gründe, um in den deutschen Premiumimmo-bilienmarkt zu investieren. So stammen zudem 7,8 Prozent der Interessenten aus Russland und über sechs Prozent aus den Golfstaaten.Betrachtet man die Entwicklung der Herkunft der Interessenten, so wird deutlich, wie stark der Anteil Chinas seit 2012 gestiegen ist. Wäh-rend dieses Land zu Beginn der Aufzeichnung 2012 noch hinter der Schweiz, Luxemburg und Österreich auf dem vierten Rang lag, ist es 2018 an ebenjenen vorbeigezogen und hat sich, mit 0,4 Prozentpunkten Vorsprung, knapp an die Spitze gesetzt. Verglichen mit 2012 sind dies rund sieben Prozent mehr. Im gleichen Zeitraum ist auch der Anteil der Inte-ressenten aus Großbritannien um 2,3 Prozent gestiegen. Die Zahl der Interessenten aus den europäischen Nachbarländern Schweiz (-3,9 Prozent), Österreich (-1,4 Prozent) Luxemburg (-0,5 Prozent) und den Niederlanden (-0,2 Pro-zent) ist im Betrachtungszeitraum seit 2012 hingegen rückläufig. Herkunft der Interessenten für Premiumimmobilien (2018)Entwicklung der Zahl der Interessenten nach Herkunft (2012 – 2018)Quellen: VON POLL IMMOBILIEN Research, eigene Kundendaten (2019)in Prozent aller internationalen InteressentenCHINA MIT GRÖSSTEM ANTEIL ALLER INTERNATIONALEN INTERESSENTEN | MEHR INTERESSENTEN AUS GROSSBRITANNIEN ALS AUS DER SCHWEIZNext >