Marktbericht 2024 Wohnimmobilien in Augsburg www.von-poll.comwww.von-poll.com Beata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Augsburg zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Augsburg beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße 4 STANDORTINFORMATIONEN Augsburg, eine der ältesten Städte Deutschlands, liegt im Südwesten Bayerns und ist etwa 60 Kilometer von München entfernt. Sie profitiert von ihrer günstigen Lage nahe der Alpen und der bayrischen Seen, was zu einem attraktiven Ausgangspunkt für Natur- und Freizeitaktivitäten beiträgt. Die Stadt ist reich an historischen Sehenswürdigkeiten. Ein besonderes Highlight ist das prächtige Rathaus mit dem Goldenen Saal, der für seine aufwendigen Verzierungen und prunkvolle Ausstattung bekannt ist. Ebenfalls sehenswert ist die Fuggerei, die älteste noch bestehende Sozialsiedlung der Welt. Der Augsburger Dom und die Basilika St. Ulrich und Afra sind weitere markante Wahrzeichen, die das mittelalterliche Erbe der Stadt widerspiegeln. Augsburg bietet ein reiches Angebot an Theatern, Museen und Musikveranstaltungen, darunter das Augsburger Puppentheater, das weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt ist. Jährlich finden zahl- reiche Festivals und Veranstaltungen statt, die das kulturelle Leben der Stadt prägen. Wirtschaftlich ist Augsburg heute ein dynamisches Zentrum für Technologie, Maschinenbau und Umwelttechnik. Zudem hat sich Augsburg in den letzten Jahren als wichtiger Standort für erneuerbare Energien und Umwelttechnologie etabliert. Durch die Anbindung an das Autobahnnetz und die Nähe zu München ist die Stadt auch ver- kehrstechnisch gut aufgestellt. Marktbericht 2024 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Einwohner303.150 Fläche (km²) 146,85 Haushalte 151.644 Haushaltsgröße (Ø) 1,99 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) +30.451 Prognose Einwohner (2035) 317.711 Pendlersaldo (täglich) +20.411 Kaufkraft pro Kopf (€) 25.696 Kaufkraft indexiert (%) 95,6 Leerstandsquote (%) 0,4 Wohneigentumsquote (%) 32,4 Wohnungsbestand158.839 Vermietete Wohnungen 107.569 Ø Wohnungsgröße (m²) 73,5 Kaufpreisfaktor (für Whg. in Jahren) 29,3 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 3,4 5 ANGEBOT UND NACHFRAGE Im Jahr 2023 lag die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten in Augsburg mit insgesamt 906 Fertigstellungen erstmals seit 2019 wieder unter 1.000 Einheiten. Gründe hierfür können die gestiegenen Baukosten und das hohe Zinsniveau sein, die viele Bauvorhaben verlangsamen. In den kommenden Jahren ist jedoch mit einem Anstieg der Baufertigstellungen zu rechnen, da die Zahl der Genehmigungen im Jahr 2023 bei 2.028 lag. Das ist die höchste Zahl an Baugenehmigungen in Augsburg seit 2012. Nachdem im Vorjahr 2022 nur 637 Wohnungen genehmigt wurden, bedeutet dies eine Steigerung um 218 Prozent. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN DEMOGRAPHIE Einwohner 2010 – 2035 (Prognose) Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Im Q3/2024 lag die Anzahl der angebotenen Ein- und Zweifamilienhäuser in Augsburg bei 169 Objekten. Die Angebotsdauer betrug durchschnittlich 50 Tage. Seit Q1/2024 nahm die Anzahl der Angebote auf dem Markt deutlich ab und somit verweilen die Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2024 auch kürzer auf dem Markt. Die meisten Angebote in diesem Segment gab es in den Jahren 2022 und 2023. Hier stiegen die Anzahl und die Angebotsdauer kontinuierlich an, der Höchstwert an Angeboten wurde im Q1/2023 mit 366 Ein- und Zweifamilienhäusern erreicht. Im Segment der Eigentumswohnungen waren mit 683 Objekten im Q3/2024 deutlich mehr Angebote auf dem Markt, auch die Angebotsdauer lag mit 63 Tagen etwas höher. Der Höchstwert wurde auch hier nach einem starken Anstieg im Jahr 2023 erreicht. Hier waren 1.648 Eigentumswohnungen im Q2/2023 auf dem Markt. Die längste Angebotsdauer wurde im Q4/2023 mit 117 Tagen registriert. Durchschnittsalter (2023) Augsburg 42,8 Bayern 44,0 Deutschland 44,6 Marktbericht 2024 ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Baugenehmigungen Baufertigstellungen 5651.4241.7371.3021.3751.1711.1668871.0281.8261.3219061.1591.6491.3741.3031.3931.4911.2191.6991.7641.7566372.028 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 201220132014201520162017201820192020202120222023 216 212 217 193 184 204 201 182 171 159 115 156 154 223 316 354 366 362 316 314 335 279 169 833816 884 954 969 986 1.022 862 856 835 795 800 934 1.192 1.362 1.515 1.561 1.648 1.488 1.359 1.337 1.113 683 0 25 50 75 100 125 150 175 200 0 250 500 750 1.000 1.250 1.500 1.7506 Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Quellen: Gutachterausschuss Augsburg, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) MARKTÜBERBLICK TRANSAKTIONSDATEN Immobilienmarkt Im Jahr 2023 wurden in Augsburg 1.750 Verkäufe von Wohnimmobilien registriert. Im Vergleich zum Vorjahr 2022 ließ sich ein Rückgang von 21,3 Prozent verzeich- nen. Der Gesamtumsatz lag 2023 bei 596,3 Millionen Euro und sank somit um 30,9 Prozent. Eigentumswohnungen In der Stadt Augsburg wurden im Jahr 2023 insgesamt 1.468 Transaktionen im Segment der Eigentumswohnungen registriert. Der Rückgang ist hier mit einem Minus von 23,3 Prozent gegenüber 2022 sehr deutlich. Dementsprechend sank auch der Umsatz im Jahr 2023 um 34,9 Prozent auf 425,3 Millionen Euro. Damit sinken die Transaktionen und der Umsatz das zweite Jahr in Folge deutlich. Grund für den stärkeren Umsatzrückgang ist der gesunkene Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung. Dieser lag 2023 mit 289.714 Euro um 15,1 Prozent niedriger als im Vorjahr 2022. Die Quadratmeterpreise für eine Bestandswohnung lag in Augsburg bei durchschnittlich 4.197 Euro und sind damit im Jahr 2023 ebenfalls um 11,1 Prozent gesunken. Im Neubausegment hingegen lässt sich für das Jahr 2023 ein Anstieg von 2,1 Prozent auf einen Quadratmeterpreis von 7.198 Euro errechnen. Der Preisunterschied zwischen einem Quadratmeter im Neubau und im Bestand nimmt damit weiter zu. Bei den Mietwohnungen war dagegen in beiden Segmenten ein Preisanstieg zu verzeichnen. Mit vier Prozent mehr kostete der Quadratmeter im Bestand rund zwölf Euro. Im Neubau war er mit 14,44 Euro nach einem Anstieg von 3,1 Prozent etwas teurer. Ein- und Zweifamilienhäuser Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Jahr 2023 282 Einheiten verkauft. Der damit er- zielte Umsatz belief sich auf 171 Millionen Euro. Die Anzahl der Transaktionen sank im Jahr 2023 um neun Prozent und erreichte damit den niedrigsten Wert im Betrachtungszeitraum. Der Umsatz sank mit 18,5 Prozent deutlich stärker als die Zahl der Transaktionen. Grund hierfür war auch in diesem Segment der gesunkene Durchschnittspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser. Dieser lag im Jahr 2023 bei 606.383 Euro und damit um 10,4 Prozent niedriger als im Jahr 2022. Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) ETW 3.207 2.884 2.649 2.415 2.252 1.987 1.682 1.972 2.570 2.492 1.915 1.468 482 445 411 410 339 306 351 386 383 352 310 282 - 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 201220132014201520162017201820192020202120222023 0 100 200 300 400 500 600 700 800 201220132014201520162017201820192020202120222023 EFH/ZFH 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 201220132014201520162017201820192020202120222023 591478466441458387387490671843653425 133 135 121 140 135 124 164 195 221 227 210 171 0 200 400 600 800 1.000 1.200 2012201320142015201620172018201920202021202220237 MARKTÜBERBLICK ANGEBOTSDATEN | BIS SEPTEMBER 2024 Quelle: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Immobilienmarkt Entwicklung Angebotspreis | September 2021 – September 2024 Kaufpreis in €/m² Angebotspreis im Zeitablauf Der Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser lag im September 2024 bei 4.659 Euro. Der nied- rigste Wert wurde nach einem langen Rückgang des Quadratmeterpreises erst im Juni 2024 mit 4.590 Euro erreicht. Seit April 2022, als der Höchstwert von 5.720 Euro erreicht wurde, ist der Preis in diesem Segment fast ununterbrochen gefallen. Im Segment der Eigentumswohnungen lag der Quadratmeterpreis im September 2024 bei 4.828 Euro. Nachdem der Preis im August noch bei 4.664 Euro lag, konnte er im September einen deutlichen Anstieg verzeichnen und liegt nun über dem Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Augsburg. Auch hier ist seit Februar 2022 nach dem Höchstwert von 5.231 Euro pro Quadratmeter ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Angebotspreis nach Wohnfläche In Augsburg kostete der Quadratmeter in Wohnungen bis 70 m² im Q3/2024 durchschnittlich 4.567 Euro. Der niedrigste Preis lag hier im Q4/2023 bei 4.406 Euro pro Quadratmeter. Seit dem Q2/2022 mit einem Höchstwert von 5.115 Euro ist der Preis hier kontinuierlich gesunken. Wohnungen mit 70 bis 100 m² Wohnfläche kosteten im Q3/2024 durchschnittlich 4.509 Euro pro Quadratmeter. Damit sind diese Wohnungen in Augsburg am günstigs- ten. Auch hier ist ab Q1/2022 ein deutlicher Rückgang des Quadratmeterpreises zu beobachten. Den höchsten Quadratmeterpreis findet man bei Wohnungen ab 100 m² mit 4.863 Euro pro Quadratmeter im Q3/2024. Der niedrigste Preis wurde hier zuletzt im Q1/2024 mit 4.696 Euro erreicht. Angebotspreis Eigentumswohnungen nach Wohnfläche | Q1/2022 – Q3/2024 Kaufpreis in €/m² 3.400 3.900 4.400 4.900 5.400 5.900 Sep 21Dez 21Mrz 22Jun 22Sep 22Dez 22Mrz 23Jun 23Sep 23Dez 23Mrz 24Jun 24Sep 24 EFH/ZFHEFH/ZFH ETW 5.030 5.413 5.741 5.115 5.190 5.589 4.915 4.991 5.280 4.796 4.941 5.259 4.646 4.796 5.336 4.634 4.672 5.237 4.521 4.559 5.314 4.406 4.498 4.884 4.464 4.433 4.696 4.549 4.461 4.862 4.567 4.509 4.863 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 bis 70m²70 - 100m²über 100m² 202220232024 Q1 Q2 Q4 Q3 Q1Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q2Q3 202220232024 Q1 Q2 Q4 Q3 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 202220232024 Q1 Q2 Q4Q3 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q38 Immobilienmarkt Premiumlagen Die Stadt Augsburg besticht durch ihre hervorragende Lage mit zahlreichen Seen und den Alpen in unmittelbarer Nähe und dennoch mit einer guter Anbindung an die Landeshauptstadt München. Die überschaubare Größe ermöglicht es den Bewohnern viele Einrichtungen des täglichen Lebens schnell und bequem zu erreichen. Besonders für Pendler und junge Familien ist Augsburg attraktiv, da es eine gute Anbindung nach München bietet und die Lebenshaltungskosten im Vergleich zu München deutlich moderater sind. Augsburg bietet somit noch viel Potenzial und bleibt für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen interessant. Göggingen gilt als eine der besten Wohngegenden Augsburgs. Der Stadtteil zeichnet sich durch eine Mischung aus eleganten Villen, modernen Einfamilienhäusern und gepflegten Grünanlagen aus. Die Nähe zum Augsburger Stadtwald und den Wertachauen bietet eine hohe Lebensqualität und lädt zu Freizeitaktivitäten in der Natur ein. Hochzoll, im Osten der Stadt gelegen, ist vor allem wegen seiner Nähe zu den Lechauen und dem Kuhsee ein beliebter Wohnort für Naturliebhaber. Gleichzeitig verfügen Göggingen und Hochzoll über eine hervorragende Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und guten Verkehrsanbindungen, was besonders für Familien und Pendler attraktiv ist. Für Ein- und Zweifamilienhäuser werden hier Preise ab einer Million Euro aufgerufen, für hochwertige Villen bis zu drei Millionen Euro. Etwas günstiger sind Doppelhaushälften oder Reihenhäuser zwischen 800.000 und einer Million Euro. Die historische Innenstadt von Augsburg bietet auch hochwertige Wohnlagen. Hier befinden sich stilvolle Altbauwohnungen in gut sanierten Gebäuden, oft in unmit- telbarer Nähe zu Sehenswürdigkeiten wie dem Augsburger Dom oder dem Rathaus. Die zentrale Lage ermöglicht es den Bewohnern, die kulturellen Angebote der Stadt, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten in wenigen Minuten zu Fuß zu erreichen. Für eine Eigentumswohnung müssen Kaufinteressenten hier zwischen 4.900 und 5.500 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Wer lieber zur Miete wohnt, muss in sanierten Altbauwohnungen mit bis zu 15,00 Euro pro Quadratmeter rechnen. Trendlagen Noch etwas günstiger sind die Wohnlagen im Norden der Stadt wie Hammerschmiede, Lechhausen oder Oberhausen. In Lechhausen gibt es eine Mischung aus älteren Mietshäusern, Einfamilienhäusern und neuen Wohnprojekten, die vor allem für junge Familien und Berufspendler eine interessante Alternative darstellen. Ein- und Zweifamilienhäuser kosten hier zwischen 400.000 und 600.000 Euro. Der traditionell stark industriell geprägte Stadtteil Oberhausen hat sich in den letzten Jahren zu einem interessanten Wohnstandort entwickelt, insbesondere für Menschen, die urbanes Wohnen zu moderaten Preisen suchen. Günstige Eigentumswohnungen liegen hier zwischen 3.600 und 4.200 Euro pro Quadratmeter. freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Quellen: Gutachterausschuss Augsburg, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) WOHNLAGEN UND PREISE Lage20232024P* premium1.250.000 – 3.400.0001.000.000 – 3.000.000 gut800.000 – 1.400.000700.000 – 1.250.000 mittel600.000 – 875.000500.000 – 800.000 einfach450.000 – 600.000350.000 – 560.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20232024P* premium800.000 – 1.400.000800.000 – 1.000.000 gut650.000 – 850.000650.000 – 850.000 mittel525.000 – 700.000480.000 – 650.000 einfach400.000 – 500.000350.000 – 490.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20232024P* premium4.500 – 5.5004.800 – 5.500 gut4.200 – 4.5004.600 – 4.900 mittel3.750 – 4.0003.600 – 4.500 einfach2.900 – 3.8002.800 – 3.900 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20232024P* premium13,50 – 14,5013,50 – 15,00 gut11,00 – 13,0012,00 – 14,00 mittel9,00 – 11,5010,00 – 12,50 einfach7,50 – 9,407,70 – 10,30 Miete in €/m² *Preis-Prognose 2025 WOHNLAGEN premium gut mittel einfach 9 Immobilienmarkt WOHNLAGENKARTE Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Next >