Marktbericht 2024 Wohnimmobilien in Bad Homburg, Oberursel und Friedrichsdorf www.von-poll.comwww.von-poll.comStefan Koch Sehr geehrte Damen und Herren, wir freuen uns, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Bad Homburg, Oberursel und Friedrichsdorf zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktu- elle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Bad Homburg, Oberursel und Friedrichsdorf beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausge- wertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen die Transparenz, die Sie den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünf- tigen Immobilie einschätzen lässt. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert ® , WertCert ® und DEKRA) schätzen gern kostenfrei und unver- bindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen brin- gen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 STANDORTINFORMATIONEN Marktbericht 2024 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Das Untersuchungsgebiet umfasst die Kommunen Bad Homburg, Oberursel und Friedrichsdorf. Bad Homburg ist mit 55.995 Einwohnern die größte der drei Kommunen. Die ideale Lage zwischen Taunus und Frankfurt am Main macht Bad Homburg, Oberursel und Friedrichsdorf zu einem der begehrtesten Wohnstandorte im Rhein-Main-Gebiet. Die überdurchschnittlich hohe Kaufkraft zieht vor allem gut situierte Familien an. Gründe dafür sind neben der her- vorragenden Verkehrsanbindung auch die Nähe zur Natur, die gute Infrastruktur und die stabile Wirtschaftslage. Die hohe Wohn- und Lebensqualität und die daraus resultie- rende starke Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt spiegeln sich im Bevölkerungswachstum wider. Bis zum Jahr 2035 soll die Bevölkerung der drei Städte um knapp 3.500 Einwohner wachsen, so dass die Gesamtbevölkerung der drei Städte zusammen rund 130.000 Einwohner er- reichen wird. Überregional bekannt ist Bad Homburg als Kur- und Kongressstadt und durch die 1841 gegründete Spielbank. Ein wichtiger Wirtschaftszweig ist der Kurbetrieb, der auf den zahlreichen Heilquellen der Stadt basiert. Zentrum ist das neue postmoderne Kurhaus. Zahlreiche Parks und Gärten wie der Kurpark oder der Schlossgarten bieten Naherholung direkt in der Stadt. Das Bad Homburger Schloss und zahlreiche Museen bieten auch kulturell viel Abwechslung. Für eine abwechslungsreiche Freizeitgestaltung sorgen zahlreiche kulturelle und sportliche Vereine und Veranstaltungen, die für jeden Geschmack etwas bieten. Oberursel ist mit 47.241 Einwohnern nach Bad Homburg die zweitgrößte Stadt im Hochtaunuskreis und Standort bedeutender Unternehmen der Versicherungs- und Automobilindustrie. Im Süden grenzt die Stadt an Frankfurt am Main, im Norden endet die Bebauung an der Hohemark. Daher trägt die Hessentagsstadt 2011 auch den Beinamen "Tor zum Taunus". Darüber hinaus gilt die Stadt mit über 20 Schulen aller Schulformen als Schulstadt des Landkreises. Durch die Nähe zu Frankfurt und zum Flughafen haben sich in Friedrichsdorf auch einige internationale Unternehmen angesiedelt. In der Stadt, in der bis 1913 französisch gesprochen wurde, findet jährlich der Hugenottenmarkt statt. Mit 25.937 Einwohnern ist Friedrichsdorf die kleinste der drei untersuchten Städte. Marktplatz Oberursel5 ANGEBOT UND NACHFRAGE* DATEN UND FAKTEN Betrachtet man die Angebotsdauer in beiden Segmenten, so zeigt sich ein Rückgang der Vermarktungsdauer zwi- schen Q2/2020 und Q4/2021. Während die Angebote im Segment der Eigentumswohnungen in Q4/2020 vorerst ihren Höchststand erreichen, sinken sie eben- so wie die Vermarktungsdauer bis Q4/2021. Auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern erreicht die Anzahl der Angebote in Q2/2021 mit nur 79 Angeboten ihren Tiefpunkt. Seit Q1/2022 steigt die Zahl der Angebote in beiden Segmenten jedoch wieder kontinuierlich an. Bei den Eigentumswohnungen wurde mit 473 Angeboten in Q3/2023 ein neuer Höchstwert erreicht, im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurde im gleichen Quartal mit 345 Angeboten der Höchstwert erreicht. Mit der Anzahl der Angebote hat sich auch die Angebotsdauer erhöht. Bei den Eigentumswohnungen erreichte sie im ersten Quartal 2023 mit durchschnittlich 117 Tagen ihren Höchstwert. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern lag sie in Q2/2023 bei 102 Tagen auf dem Markt. Im aktu- ellen Quartal Q1/2024 ist in beiden Segmenten wieder ein Rückgang der Angebote und der Angebotsdauer zu beobachten. Marktbericht 2024 ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen | Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024)*Für alle drei Städte BAD HOMBURGOBERURSELFRIEDRICHSDORF Einwohner 55.99547.24125.937 Fläche (km²) 51,14 45,34 30,13 Haushalte26.11221.77811.669 Haushaltsgröße (Ø) 2,112,162,20 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) +2.888 +2.542 +1.092 Prognose Einwohner (2035) 55.98248.55726.832 Pendlersaldo (täglich) +14.617 +234 –2.617 Kaufkraft pro Kopf (€) 34.47431.90530.163 Kaufkraft indexiert (%) 139,0128,6121,6 Leerstandsquote (%) 1,31,51,7 Wohneigentumsquote (%) 42,142,554,2 Wohnungsbestand 27.508 22.840 12.343 Vermietete Wohnungen 15.927 13.132 5.647 Ø Wohnungsgröße (m²) 95,693,1102,2 Kaufpreisfaktor (für Whg. in Jahren) 29,729,424,6 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 3,43,44,1 Daten von 2023 | Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), GfK, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) 245235 261 207 185 194 170 153 106 79 101 96 118 146 208 234 274 304 345 294 213 275286 274 239 208 230 274 289 270 257 256 214 227 309 377 429 448 471 473 387 307 25 50 75 100 125 150 0 100 200 300 400 5006 Quellen: Gutachterausschüsse Bad Homburg und Oberursel, Amt für Bodenmanagement Limburg, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) MARKTÜBERBLICK BAD HOMBURG TransaktionenGeldumsatz (in Mio. Euro) Durchschnittskaufpreis (in Tsd. Euro) OBERURSEL FRIEDRICHSDORF Geldumsatz (in Mio. Euro) Durchschnittskaufpreis (in Tsd. Euro) Transaktionen Geldumsatz (in Mio. Euro) Durchschnittskaufpreis (in Tsd. Euro) Transaktionen ETW EFH/ZFH EFH/ZFH EFH/ZFH Immobilienmarkt 389 352 369 398 361 262 254 237 171 333 231 190 207 172 167 140 118 105 157 231 157 152 122 95 - 100 200 300 400 500 600 201220132014201520162017201820192020202120222023 ETW 9063689796867181691389659 126 116 113 86 79 92 126 208 161 174 134 98 0 50 100 150 200 250 300 350 201220132014201520162017201820192020202120222023 398 314 295 226 232 229 348 240 231 201 179 144 107 105 118 95 104 86 69 94 80 77 57 56 - 100 200 300 400 500 600 201220132014201520162017201820192020202120222023 8666826164791108581787348 51 55 67 58 76 60 52 76 66 81 83 66 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 201220132014201520162017201820192020202120222023 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 201220132014201520162017201820192020202120222023 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 201220132014201520162017201820192020202120222023 483028332930594955715625 40 28 43 57 49 31 22 49 37 37 48 25 0 20 40 60 80 100 120 201220132014201520162017201820192020202120222023 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 201220132014201520162017201820192020202120222023 ETW 211 153 134 141 137 114 148 144 147 167 121 80 102 75 107 107 113 66 56 72 59 58 64 38 - 75 150 225 300 375 2012201320142015201620172018201920202021202220237 Quellen: Gutachterausschüsse Bad Homburg und Oberursel, Amt für Bodenmanagement Limburg, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024)POLL IMMOBILIEN Research (2024) STÄDTE UND WOHNLAGEN Im Jahr 2023 wurden in der Stadt Bad Homburg insge- samt 285 Transaktionen registriert. Dies entspricht einem Rückgang von 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahr 2022 und gleichzeitig dem niedrigsten Wert im Betrachtungszeitraum. Der erzielte Umsatz ist im Vergleich zum Vorjahr 2022 ebenfalls gesunken. Mit 32 Prozent weniger wurden im Jahr 2023 157,2 Millionen Euro erwirtschaftet. Die Anzahl der Transaktionen im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser belief sich im Jahr 2023 auf 95, was einem Rückgang von 22 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Umsatz sank in diesem Segment um 27 Prozent auf 97,8 Millionen Euro. Der Durchschnittspreis sank nur um 6,2 Prozent auf durchschnittlich 1.030.253 Euro. Auch bei den Eigentumswohnungen ist ein Rückgang der Transaktionen um 18 Prozent auf 190 Verkäufe zu verzeichnen. Der Umsatz sank deutlich stärker auf 59,4 Millionen Euro. Ein Grund dafür könnte der stark gesunkene Durchschnittspreis von 312.632 Euro sein, was einem Rückgang von 24,8 Prozent im Vergleich zum Jahr 2022 entspricht. Zu den Premiumlagen in Bad Homburg zählen neben dem Hardtwald und der Ellerhöhe die Tannenwaldallee sowie Reisberg-Birnbaumfeld. Im Jahr 2023 beliefen sich die Preise für freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser (Villen) in diesen Gebieten auf eine Spanne zwischen 1,3 und 6,95 Millionen Euro. Als preiswertere Alternative zu freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern bieten Doppelhaushälften und Reihenhäuser in mittleren Lagen Preise zwischen 420.000 und 860.000 Euro. Eigentumswohnungen in der Innenstadt waren für Preise zwischen 4.000 und 8.800 Euro pro Quadratmeter verfügbar, während in den Randlagen Eigentumswohnungen bereits ab 2.700 €/m² zu haben sind. Im Jahr 2023 wurden in der Stadt Oberursel insgesamt 200 Transaktionen verzeichnet. Dies entspricht einem Rückgang von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und stellt die geringste Anzahl an Transaktionen seir 2012 dar. In Konsequenz dessen verringerte sich der erwirtschaftete Umsatz auf 113,5 Millionen Euro, der geringste seit 2012. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern ist das Volumen der Transaktionen nahezu konstant geblieben, wobei ein Rückgang von 57 auf 56 im Jahr 2023 zu verzeichnen war. Der Umsatz ist jedoch durch den gefallenen Durchschnittspreis stärker gesunken. Im Jahr 2023 wurde ein Umsatz von 65,9 Millionen Euro erwirt- schaftet, was einem Rückgang von 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Durchschnittspreis ist ebenfalls um 18,9 Prozent gesunken und liegt bei 1,1 Millionen Euro pro Ein- und Zweifamilienhaus. Bei den Eigentumswohnungen ist der Rückgang mit 20 Prozent bei den Transaktionen wesentlich stärker ausgeprägt. Die Anzahl der Verkäufe belief sich auf 144. Infolgedessen verrin- gerte sich der Umsatz um 35 Prozent im Vergleich zum Jahr 2022 auf 47,6 Millionen Euro im Jahr 2023. Der Durchschnittspreis betrug 331.004 Euro, was einem Rückgang von 19,1 Prozent im Vergleich zum Jahr 2022 entspricht. Zu den begehrtesten Lagen zählen der Maasgrund, An der Heide/Freiheit und die Lindenstraße. Hier liegen die Preise für ein repräsentatives Ein- oder Zweifamilienhaus zwischen 1,0 bis 3,1 Millionen Euro. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in mittleren Lagen liegen die Preise zwischen 440.000 Euro bis 980.000 Euro. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind in diesen Lagen bereits zwischen 370.000 und 750.000 Euro erhältlich. In der begehrten Innenstadt von Oberursel liegt das Preisniveau für Eigentumswohnungen zwischen 3.600 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. OBERURSEL Die Gemeinde Friedrichsdorf verzeichnete mit insgesamt 118 Transaktionen die geringste Anzahl an Verkäufen. Im Jahr 2022 belief sich diese Zahl noch auf 185, was einem Rückgang von 36 Prozent entspricht. Der Umsatz ging sogar um 52 Prozent auf 49,9 Millionen Euro zurück. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser ist die Anzahl der Transaktionen im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 41 Prozent gesunken. Der Umsatz verzeichnete ei- nen Rückgang um 47 Prozent. Der Umsatz mit Ein- und Zweifamilienhäusern belief sich auf 25,3 Millionen Euro. Der Durchschnittspreis ist im Vergleich zum Vorjahr um 10,6 Prozent gesunken und liegt bei 668.105 Euro. Er ist damit weiterhin der dritthöchste im Beobachtungszeitraum. Im Segment der Eigentumswohnungen ist ein Rückgang des Transaktionsvolumens um 34 Prozent auf 80 Transaktionen zu verzeichnen. Der dabei erzielte Umsatz verringerte sich um 56 Prozent auf 24,5 Millionen Euro. Der Durchschnittspreis sank um 33,3 Prozent. Eine Eigentumswohnung kostet hier im Jahr 2023 durchschnittlich 306.750 Euro. Dillingen kann als absolute Premiumlage in Friedrichsdorf bezeichnet werden. Im Jahr 2023 wurden für ein freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus mit großzügigem Grundstück Preise zwischen 970.000 und 2 Millionen Euro erzielt. Für vergleich- bare Häuser in anderen Wohnlagen kann die Preisspanne ebenfalls zwischen 730.000 und einer Million Euro liegen. Doppelhaushälften und Reihenhäuser beginnen in mittleren Lagen bei 350.000 Euro und erreichen in Toplagen Preise von bis zu einer Million Euro. Der Preis für eine Eigentumswohnung in zentraler Lage von Friedrichsdorf liegt zwischen 4.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. In Randlagen beginnen die Preise bei 2.300 Euro pro Quadratmeter. FRIEDRICHSDORF Immobilienmarkt BAD HOMBURG8 Immobilienmarkt Quellen: Gutachterausschüsse Bad Homburg und Oberursel, Amt für Bodenmanagement Limburg, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) MARKTÜBERBLICK EIGENTUMSWOHNUNGEN Durchschnittliche Kaufpreisentwicklung Eigentumswohnungen | Bestand & Neubau Kaufpreis für Neubau und Bestand in €/m² | Bad Homburg, Oberursel, Friedrichsdorf Eigentumswohnungen | Neubau Die Preise für Neubauimmobilien sind in den vergange- nen Jahren aufgrund der hohen Nachfrage bei geringem Angebot und der Relevanz der Energieklasse überwiegend gestiegen. Im Jahr 2023 lag der mittlere Kaufpreis in Bad Homburg bei 6.853 Euro pro Quadratmeter und damit rund vier Prozent unter dem Vorjahr. Dennoch verzeichnet die Stadt den höchsten Preis der drei untersuchten Städte. In Oberursel wurde mit 6.758 Euro der höchste bishe- rige mittlere Preis/m² verzeichnet, was einer Steigerung von 8,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Friedrichsdorf weist die linearste Preisentwicklung auf und ist die einzige Stadt, in der seit 2014 jedes Jahr ein Preiswachstum zu verzeichnen war. Im Jahr 2023 lag der Neubaupreis für Eigentumswohnungen in Friedrichsdorf bei 5.547 Euro pro Quadratmeter. Im Rückblick seit 2014 wurden in allen Städten signifikante Steigerungen von 63,8 Prozent (Bad Homburg) über 79,8 Prozent (Oberursel) bis 90,6 Prozent (Friedrichsdorf) verzeichnet. Eigentumswohnungen | Bestand Auch bei Bestandwohnungen ist eine deutliche Erhöhung der Kaufpreise im Vergleich zu 2014 zu verzeichnen, wobei die Steigerungsraten zwischen 57 und 92 Prozent liegen. Im Vergleich zum Vorjahr 2022 sind die mittleren Preise jedoch sowohl in Bad Homburg (-18 Prozent) als auch in Oberursel (-11,3 Prozent) gesunken. Die Preise für Wohnungen im Bestand lagen in beiden Städten im Jahr 2023 bei 3.826 bzw. 3.818 Euro pro Quadratmeter und damit nahezu auf identischem Niveau. In Friedrichsdorf hingegen stiegen die Ø-Preise für Bestandswohnungen von 2022 auf 2023 um 5,9 Prozent und lagen mit 3.684 Euro pro Quadratmeter nur knapp unter den Preisen der Nachbarstädte. Friedrichsdorf EFH/ZFH Friedrichsdorf Neubau Oberursel Neubau Bad Homburg Neubau Bad Homburg Bestand 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 2014201520162017201820192020202120222023 Oberursel Bestand Wir bieten Ihnen eine exklusive und professionelle Marktpreiseinschätzung Ihrer Immobilie an. Hier direkt zur Online - Immobilienbewertung Gutschein für eine persönliche und professionelle Marktpreiseinschätzung Ihrer Immobilie.WOHNLAGEN premium gut mittel Gewerbefläche Gewässer Waldfläche 9 Immobilienmarkt WOHNLAGENKARTE Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2024)*Das obere Preissegment weist eine hohe Volatilität auf. Teilweise kann im Premiumsegment ein höherer Preis erzielt werden. BAD HOMBURG Lage Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in € Doppelhaushälften und Reihenhäuser in € Eigentumswohnungen in €/m²Miete in €/m² premium*1.300.000 – 6.950.000920.000 – 1.350.0005.500 – 8.80016,60 – 20,80 gut850.000 – 1.450.000600.000 – 1.000.0004.000 – 6.40012,60 – 17,00 mittel 570.000 – 980.000420.000 – 860.0002.700 – 4.3009,25 – 12,90 OBERURSEL Lage Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in € Doppelhaushälften und Reihenhäuser in € Eigentumswohnungen in €/m²Miete in €/m² premium*1.000.000 – 3.100.000770.000 – 1.100.0005.600 – 8.50015,40 – 20,00 gut825.000 – 1.300.000660.000 – 920.0003.600 – 6.00012,00 – 16,40 mittel 440.000 – 980.000370.000 – 750.0002.600 – 4.1008,70 – 12,50 FRIEDRICHSDORF Lage Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in € Doppelhaushälften und Reihenhäuser in € Eigentumswohnungen in €/m²Miete in €/m² premium*970.000 – 2.000.000750.000 – 1.000.0004.000 – 6.00013,00 – 16,80 gut730.000 – 1.000.000530.000 – 800.0003.000 – 4.50010,80 – 13,50 mittel 390.000 – 860.000350.000 – 600.0002.300 – 3.5007,60 – 11,30Next >