11 Marktbericht 2026 Wohnimmobilien in Berlin www.von-poll.com22 Standortinformation 6 Berlin in Karten 8 Transaktions- und Angebotsmarkt 10 Aktuelle Entwicklung 2026 14 Ortsteil-Rankings 15 Die besten Lagen 16 Wohnlagenkarte 18 Bezirke im Detail Mitte 20 Friedrichshain-Kreuzberg 22 Pankow 24 Charlottenburg-Wilmersdorf 26 Spandau 28 Steglitz-Zehlendorf 30 Tempelhof-Schöneberg 32 Neukölln 34 Treptow-Köpenick 36 Marzahn-Hellersdorf 38 Lichtenberg 40 Reinickendorf 42 Umland Berlin-Brandenburg 44 Impressum 47Beata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den Marktbericht 2026 für Wohnimmobilien in Berlin zu präsentieren. Die Vielfalt Berlins zeigt sich besonders in seinen Wohnlagen: Gründerzeitliche Altbauquartiere, lebendige Kieze, traditionsreiche Villenviertel und naturnahe Wohngebiete an Havel und Spree verleihen der Hauptstadt ihren unverwechselbaren Charakter. Damit verbunden sind unterschiedliche Wohnbedürfnisse, Marktbedingungen und Entwicklungsperspektiven – zwischen den zwölf Bezirken ebenso wie innerhalb einzelner Ortsteile. Für die Einschätzung einer Immobilie kommt es deshalb auf den genauen Blick vor Ort an. Neben Bausubstanz und Ausstattung prägen die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur und die Qualität des unmittelbaren Wohnumfelds ihren Wert. Auch der Charakter eines Kiezes und die Entwicklung benachbarter Quartiere spielen eine wichtige Rolle. Wer in Berlin kaufen, verkaufen oder investieren möchte, profitiert daher von einer fundierten Einordnung der jeweiligen Lage. Mit dem vorliegenden Marktbericht möchten wir Ihnen diese Orientierung geben. Unsere Research-Abteilung hat gemeinsam mit unseren regionalen Experten interne und externe Daten ausgewertet und die Besonderheiten des Berliner Wohnimmobilienmarktes heraus- gearbeitet. Analysen des Transaktions- und Angebotsmarktes, detail- lierte Bezirksprofile und Wohnlagenkarten machen Preisunterschiede und Entwicklungen nachvollziehbar. Ein ergänzender Blick auf das Brandenburger Umland ordnet Berlin in den regionalen Zusammenhang ein. Für Ihre persönliche Immobilienentscheidung stehen wir Ihnen auch über diesen Bericht hinaus zur Seite. Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert®, WertCert® und DEKRA) schätzen gern kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Dabei verbinden wir die Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens mit der lokalen Marktkenntnis unserer erfahrenen Berliner Kollegen. Wir freuen uns darauf, Sie persönlich zu beraten und Ihr Immobilienvorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss zu begleiten. Beste GrüßeIMMOBILIEN Regional stark und für Sie in den besten Lagen - an 25 Standorten in Berlin und dem Brandenburger Umland. City-West Spandau Neukölln Lichterfelde / Lankwitz | Finance Mitte Marzahn-Hellersdorf Grunewald | Commercial Nikolassee / Wannsee Hermsdorf Prenzlauer Berg | Finance Tempelhof Treptow-Köpenick Pankow Friedrichshain - Kreuzberg Nauen Königs Wusterhausen Erkner Potsdam Werder an der Havel Ludwigsfelde Kleinmachnow | Finance Hohen Neuendorf Oranienburg | Finance Barnim WandlitzIMMOBILIEN Shop Berlin - City-West * Ansprechpartner: Sibylle Lunkenheimer und Alexander Prokopetz Pfalzburger Straße 79 | 10719 Berlin T.: 030 - 37 44 334 0 | berlin.city.west@von-poll.com Shop Berlin - Friedrichshain - Kreuzberg * Ansprechpartner: Sebastian Kusche Grünberger Straße 37 | 10245 Berlin T.: 030 - 66 52 70 00 | friedrichshain-kreuzberg@von-poll.com Shop Berlin - Grunewald * Ansprechpartner: Carmen und Mirko Roloff Karlsbader Straße 18 | 14193 Berlin T.: 030 - 88 71 354 0 | grunewald@von-poll.com Shop Berlin – Hermsdorf * Ansprechpartner: Philipp Kaufmann Heinsestraße 33 | 13467 Berlin T.: 030 - 40 50 889 0 | berlin.hermsdorf@von-poll.com Shop Berlin - Lichterfelde / Lankwitz * Ansprechpartner: Carmen und Mirko Roloff Curtiusstraße 3 | 12205 Berlin T.: 030 - 81 45 46 90 | berlin.lichterfelde@von-poll.com Shop Berlin – Marzahn-Hellersdorf * Ansprechpartner: Thomas Jaschinski Hönower Straße 66 | 12623 Berlin T.: 030 - 89 62 90 90 | marzahn-hellersdorf@von-poll.com Shop Berlin - Mitte * Ansprechpartner: Tobias Bajtel und Daniel Maaß Französische Straße 13 | 10117 Berlin T.: 030 - 20 63 39 92 0 | berlin.mitte@von-poll.com Shop Berlin - Neukölln * Ansprechpartner: Sebastian Kusche Neuköllner Straße 278 | 12357 Berlin T.: 030 - 66 52 70 00 | berlin.neukoelln@von-poll.com Shop Berlin - Nikolassee/Wannsee * Ansprechpartner: Carmen und Mirko Roloff Breisgauer Straße 2 | 14129 Berlin T.: 030 - 22 44 50 84 0 | zehlendorf@von-poll.com Shop Berlin - Pankow * Ansprechpartner: Ulf Sobeck Florastraße 1 | 13187 Berlin T.: 030 - 20 14 371 0 | berlin.pankow@von-poll.com Shop Berlin - Prenzlauer Berg * Ansprechpartner: Ulf Sobeck Prenzlauer Allee 52 | 10405 Berlin T.: 030 - 20 14 371 0 | prenzlauer.berg@von-poll.com Shop Berlin - Spandau * Ansprechpartnerin: Birte Baumgarten Gatower Straße 95 | 13595 Berlin T.: 030 - 36 50 93 05 0 | spandau@von-poll.com Shop Berlin - Tempelhof * Ansprechpartner: Noel Kanpara Lichtenrader Damm 87 | 12305 Berlin T.: 030 - 70 07 58 96 0 | tempelhof@von-poll.com Shop Berlin - Treptow-Köpenick * Ansprechpartner: Ariane und Andreas Gräfenstein Bölschestraße 106/107 | 12587 Berlin T.: 030 - 65 66 0 5000 | treptow.koepenick@von-poll.com Shop Barnim * Ansprechpartnerin: Petra Haseloff An der Stadtmauer 14 | 16321 Bernau bei Berlin T.: 03338 - 70 88 33 0 | barnim@von-poll.com Shop Erkner * Ansprechpartnerin: Sylvia Maltz Friedrichstraße 53b | 15537 Erkner T.: 03362 - 50 97 730 | erkner@von-poll.com Shop Hohen Neuendorf * Ansprechpartner: Holger Brandt Berliner Straße 23 | 16540 Hohen Neuendorf T.: 03303 - 21 92 772 | hohenneuendorf@von-poll.com Shop Kleinmachnow * Ansprechpartner: Cindy und Philipp Sombeek Karl-Marx-Straße 22 | 14532 Kleinmachnow T.: 033203 - 80 379 0 | kleinmachnow@von-poll.com Shop Königs Wusterhausen * Ansprechpartnerin: Sylvia Maltz Schloßplatz 1 | 15711 Königs Wusterhausen T.: 03375 - 52 83 98 0 | koenigs.wusterhausen@von-poll.com Shop Ludwigsfelde * Ansprechpartner: Cindy und Philipp Sombeek Potsdamer Straße 173 | 14974 Ludwigsfelde T.: 03378 - 51 91 79 0 | ludwigsfelde@von-poll.com Shop Nauen * Ansprechpartner: Enrico Baumgarten Mittelstraße 12-16 | 14641 Nauen T.: 03321 - 74 79 690 | nauen@von-poll.com Shop Oranienburg * Ansprechpartner: Martin Fräder André-Pican-Straße 63 | 16515 Oranienburg T.: 03301 - 705 99 33 | oranienburg@von-poll.com Shop Potsdam * Ansprechpartner: Andreas Güthling Friedrich-Ebert-Straße 54 | 14542 Potsdam T.: 0331 - 88 71 811 0 | potsdam@von-poll.com Shop Wandlitz * Ansprechpartnerin: Petra Haseloff Prenzlauer Chaussee 138 | 16348 Wandlitz T.: 033397 - 68 46 80 | wandlitz@von-poll.com Shop Werder an der Havel * Ansprechpartner: Andreas Güthling Unter den Linden 6 | 14469 Werder (Havel) T.: 03327 - 52 10 85 0 | werder@von-poll.com VON POLL FINANCE Prenzlauer Berg ** Ansprechpartner: René Moisel Prenzlauer Allee 52 | 10405 Berlin T.: 0178 - 5428 429 | rene.moisel@vp-finance.de VON POLL FINANCE Kleinmachnow ** Ansprechpartner: Michael Schubert Karl-Marx-Straße 22 | 14532 Kleinmachnow T.: 0171 - 62 00 074 | michael.schubert@vp-finance.de VON POLL FINANCE Oranienburg ** Ansprechpartner: Marcel Heinze Sachsenhausener Straße 28 | 16515 Oranienburg T.: 0173 - 93 45 122 | marcel.heinze@vp-finance.de VON POLL COMMERCIAL Berlin ** Ansprechpartner: Kai Seidel Karlsbader Straße 18 | 14193 Berlin T.: 030 - 49 95 04 00 | commercial.berlin@von-poll.com COMMERCIAL FINANCE * In freier Handelsvertretung für die von Poll Immobilien GmbH | ** Selbstständiger Lizenzpartner der von Poll Immobilien GmbH66 Marktbericht 2026 STANDORTINFORMATION Berlin ist als Bundeshauptstadt, Stadtstaat und größte Stadt Deutschlands eines der bedeutendsten Wirtschafts-, Politik-, Kultur- und Dienstleistungszentren Europas. Die Anbindung über Autobahnen, Hauptbahnhof und Flughafen BER sichert hohe nationale wie internationale Erreichbarkeit. Als dyna- mische Metropole ist Berlin eng in europäische Verkehrs- und Wirtschaftsnetze eingebunden. Zugleich bieten Parks, Seen, Spree und Havel vielfältige Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Als Sitz von Bundesregierung, Bundestag, Bundesrat, Senat und Abgeordnetenhaus besitzt Berlin herausragende nationale wie internationale Bedeutung. Das Stadtbild verbindet preußische Geschichte, gründerzeitliche Quartiere, Nachkriegsarchitektur und Denkmäler der deutschen Teilung mit moderner Stadtentwicklung. Prägende Orte wie das Regierungsviertel, die Museumsinsel, der Potsdamer Platz, die City West und neue Wohn- und Arbeitsquartiere setzen Akzente, die sich auch in hochwertigen Immobilienlagen zeigen. Die wirtschaftliche Struktur ist breit aufgestellt und international geprägt. Neben Politik, Verwaltung, Medien, Tourismus, Handel und Kreativwirtschaft zählen IT, Start-ups, Gesundheitswirtschaft, Life Sciences, Forschung und Mobilität zu den prägenden Standortfaktoren. Global agierende Unternehmen, Wachstumsbranchen und ein vielfältiger Mittelstand schaffen stabile Rahmenbedingungen für Beschäftigung, Innovation und Wachstum. Als Bildungs- und Wissenschaftsstandort ist Berlin etabliert. Humboldt-Universität, Freie Universität, Technische Universität, Universität der Künste, Charité sowie zahlreiche Hochschulen und Forschungsinstitute tragen zur Qualifizierung von Fachkräften und zur Innovationskraft der Hauptstadtregion bei. Das kulturelle Leben ist vielfältig und international ausgerichtet. Museumsinsel, Philharmonie, Staatsoper, Theater, Galerien, Festivals, Clubs sowie eine lebendige Kunst-, Musik- und Kreativszene prägen das Umfeld. Insgesamt vereint Berlin politische Strahlkraft, wirtschaftliche Dynamik, kulturelle Vielfalt und Stadtentwicklung zu einem Standort mit nachhaltigem Potenzial für Eigennutzer und Investoren. Einwohner 3.913.644 Einwohnerdichte (Einw. je km²)4.391,8 Fläche (km²)891,1 Haushalte 2.231.314 Haushaltsgröße (Ø)1,75 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2025)+444.023 Prognose Einwohner (2040) +92.356 Pendlersaldo (täglich) +214.934 Kaufkraft pro Kopf (€)30.317 Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) 96,7 Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €, 2025) 218.300 Wohneigentumsquote (%)15,2 Leerstandsquote Wohnungen (%) 0,3 Wohnobjekte (Wohnungen und Häuser) 2.013.279 Durchschnittliche Wohnfläche (m²) 73,3 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,2 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)31,5 Baugenehmigungen (Wohnimmobilien, 2025)13.754 Baufertigstellungen (Wohnimmobilien, 2025)11.027 Gästeübernachtungen (in Mio. Nächten 2025)29,4 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)611,9 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)31,9 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität Quellen Gutachterausschuss Berlin, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2026)77 ÜBERSICHT Marktbericht 2026 BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2025 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Im Jahr 2025 wurden 13.754 Baugenehmigungen erteilt und 11.027 Baufertigstellungen registriert. Während die Genehmigungen nach dem Tiefststand im Vorjahr deutlich stiegen, gingen die Fertigstellungen zurück und erreichten den niedrigsten Stand seit 2015. Damit liegen die Genehmigungen 2025 wieder klar über den Fertigstellungen, was auf ein steigendes Potenzial für künftige Bauvorhaben hinweist. Die Entwicklung der Genehmigungszahlen lässt zugleich darauf schließen, dass sich die Neubautätigkeit in Berlin zwar leicht stabilisiert, aber wei- terhin deutlich unter dem Niveau der vergangenen Jahre liegt. OrtsteilEinwohner 2025 PRENZLAUER BERG 169.856 NEUKÖLLN 163.184 KREUZBERG 150.673 FRIEDRICHSHAIN 142.116 CHARLOTTENBURG 130.566 SCHÖNEBERG 125.756 MARZAHN 120.584 Die hochpreisigsten Ortsteile Angebotspreis für Wohnimmobilien 1. Hj. 2026 in €/m² OrtsteilPreis 2026 MITTE 9.374 GRUNEWALD7.881 DAHLEM7.774 PRENZLAUER BERG 6.735 WILMERSDORF6.301 SCHMARGENDORF 6.178 KÖPENICK6.127 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2025 | Prognose bis 2040 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Ortsteile Einwohner 2025 Quellen Gutachterausschuss Berlin, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 20121314151617181920212223242025 3.000.000 3.250.000 3.500.000 3.750.000 4.000.000 20052010201520202025203020352040 100.000 140.000 180.000 220.000 260.000 2005201020152020202588 BERLIN IN KARTEN Einwohnerdichte Wohnfläche je Wohnung Verhältnis zwischen der Gesamtwohnfläche der Wohnungen in m² und der Gesamtzahl der Wohnungen je Gitterzelle. Zahl der Einwohner pro 100m-Gitter innerhalb der Gitterzelle, basierend auf Zensus-Daten. 4.392 Ew./km² Ø Berlin 73,3 m² Ø Berlin Marktbericht 2026 Quellen Statistisches Bundesamt: Rasterdaten 100x100m des Zensusatlas, Visualisierung: VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) 17.891 Ew./km² Friedenau Tempelhof-Schöneberg 158 Ew./km² Blankenfeld Pankow 147,8 m² Dahlem Charlottenburg-Wilmersdorf 60,3 m² Malchow Lichtenberg99 BERLIN IN KARTEN Wohneigentumsquote Mietpreis Anteil der von Eigentümern bewohnten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen. Durchschnittliche Nettokaltmiete je m²: Verhältnis zwischen Summe der Quadrat- metermiete und Summe der Wohnungen. Berechnung erfolgt für vermietete Wohnungen in Wohngebäuden. 15,2 % Ø Berlin 10,42 €/m² Ø Berlin KAUFEN MIETEN Marktbericht 2026 22,95 €/m² Mitte Mitte 6,34 €/m² Wartenberg Lichtenberg 83,3 % Mahlsdorf Marzahn-Hellersdorf 3,8 % Hellersdorf Marzahn-HellersdorfNext >