Marktbericht 2026 Wohnimmobilien im Bodenseekreis www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien im Bodenseekreis zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt im Bodenseekreis beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2026 Quellen: Statistisches Bundesamt, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) STANDORTINFORMATIONEN Der Bodenseekreis liegt im Süden Baden-Württembergs entlang des Nordufers des Bodensees. Er umfasst 23 Städte und Gemeinden und rund 220.000 Einwohner. Die Stadt Friedrichshafen ist als Oberzentrum der wirtschaftliche, kulturelle und administrative Mittelpunkt des Kreises. Weitere wichtige Orte sind Überlingen, Tettnang, Markdorf und Meckenbeuren. Über die B31 und die B30, mehrere Bahnstrecken, den Bodensee-Airport Friedrichshafen und die Fährverbindungen nach Konstanz und Romanshorn ist die Region logistisch gut angebunden. Landschaftlich reicht das Kreisgebiet vom dicht besiedelten Uferbereich bis ins hügelige Hinterland des Linzgaus und des Deggenhausertals. Wirtschaftlich hat der Kreis ein starkes industrielles und technologieorientiertes Profil. Zu den Leitbranchen zählen der Maschinen- und Fahrzeugbau, die Elektrotechnik, die Feinmechanik und Optik sowie die Luft- und Raumfahrttechnik. Ein breiter Mittelstand und zahlreiche Handwerksbetriebe ergänzen die Industrie. Die Zeppelin Universität und der Campus Friedrichshafen der DHBW Ravensburg stärken den Standort durch Forschung, Fachkräfte und Wissenstransfer. Außerhalb der Industrie sind Obst-, Hopfen- und Weinbau sowie der Tourismus wichtige Wirtschaftszweige. Diese Mischung sorgt für eine breit aufgestellte Beschäftigungsbasis. Kulturell und landschaftlich hat die Region am Bodensee viele Besonderheiten. In Friedrichshafen erinnert das Zeppelin Museum an die Geschichte der Luftschifffahrt. Meersburg und Überlingen fallen durch ihre historischen Stadtbilder auf. Schloss Salem, die Wallfahrtskirche Birnau und das Pfahlbaumuseum Unteruhldingen sind beliebte Ausflugsziele. Obstgärten, Weinberge, Hopfenfelder und Wälder prägen das Hinterland. Rund 58 Kilometer Seeufer bieten Hafenorte, Badeplätze und Promenaden. Rad- und Wanderwege sowie die Bodensee- Schifffahrt verbinden die Orte und unterstreichen den hohen Freizeitwert des Kreises. Einwohner 220.895 Einwohnerdichte (Einw. je km²)332,3 Fläche (km²)664,8 Haushalte 106.819 Haushaltsgröße (Ø)2,07 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+15.238 Prognose Einwohner (bis 2035) +3.561 Pendlersaldo (täglich) +2.729 Kaufkraft pro Kopf (€)36.069 Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) 112,7 Kaufkraft insg. in Mio. € 7.953 Wohneigentumsquote (%)49,9 Leerstandsquote Wohnungen (%) 0,6 Bestand Wohnobjekte 116.387 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) 92,7 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,3 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)30,2 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2025)675 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2025)729 Gästeübernachtungen (2025)3.099.384 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) 190,2 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)82,9 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 Marktbericht 2026 Quellen: Statistisches Bundesamt, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) ÜBERSICHT BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2025 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Im Jahr 2025 wurden im Bodenseekreis 729 Wohnungen fertiggestellt, rund 10 Prozent mehr als im Vorjahr. Auch die Zahl der Baugenehmigungen stieg auf 675 Wohnungen und lag damit rund 18 Prozent über dem Vorjahreswert. Nach den deutlichen Rückgängen der Jahre 2023 und 2024 zieht die Bautätigkeit damit wieder leicht an. Bis 2022 la- gen die Werte meist über 1.000 Wohnungen. Der Anstieg der Genehmigungen deutet dennoch auf eine allmähliche Erholung in den kommenden Jahren hin. Die hochpreisigsten Gemeinden Ø-Angebotspreis für Wohnimmobilien 2026 in €/m² DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2025 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Gemeinden Einwohner 2025 GemeindePreis 2026 MEERSBURG 5.265 HAGNAU AM BODENSEE 5.220 ÜBERLINGEN 5.211 KRESSBRONN AM BODENSEE 5.044 IMMENSTAAD AM BODENSEE 4.839 FRIEDRICHSHAFEN 4.731 MARKDORF 4.722 GemeindeEinwohner 2025 FRIEDRICHSHAFEN62.781 ÜBERLINGEN 22.799 TETTNANG20.522 MARKDORF 14.305 MECKENBEUREN13.717 SALEM 12.252 KRESSBRONN AM BODENSEE8.769 200.000 210.000 220.000 230.000 240.000 20052015202520352045 0 5.000 10.000 15.000 20.000 20052010201520202025 0 400 800 1.200 1.600 20121314151617181920212223242025ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Marktbericht 2026 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 269,0 Mio. Euro vs. 2024: +10,9 % | +26,4 Mio. Euro Maximum: 356,4 Mio. Euro | 2021 2025: 505,1 Mio. Euro vs. 2024: +16,4 % | +71,2 Mio. Euro Maximum: 580,8 Mio. Euro | 2021 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 576.017 Euro vs. 2024: +4,0 % | +22.136 Euro Maximum: 592.027 Euro | 2021 2025: 381.208 Euro vs. 2024: +5,4 % | +19.624 Euro Maximum: 381.208 Euro | 2025 Kaufpreis 2025: Mietpreis 2025: Bestand: 4.250 €/m² | -1,8 % vs. 2024 Neubau: 6.948 €/m² | +6,5 % vs. 2024 Bestand: 12,78 €/m² | +5,3 % vs. 2024 Neubau: 15,14 €/m² | +2,3 % vs. 2024 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 467 Transaktionen vs. 2024: +6,6 % | +29 Transaktionen Maximum: 602 Transaktionen | 2021 2025: 1.325 Transaktionen vs. 2024: +10,4 % | +125 Transaktionen Maximum: 1.750 Transaktionen | 2018 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen BODENSEEKREIS TRANSAKTIONSMARKT 6 - 600 1.200 1.800 2.400 3.000 20121314151617181920212223242025 0 200 400 600 800 1.000 20121314151617181920212223242025 0 150 300 450 600 750 20121314151617181920212223242025 0,00 4,00 8,00 12,00 16,00 0 2.000 4.000 6.000 8.000 20121314151617181920212223242025 Kaufpreis Mietpreis Quellen: Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse Deutschland, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2026)Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Marktbericht 2026 BODENSEEKREIS ANGEBOTSMARKT 7 Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2026 und 2025 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2026 und 2025 2026 2025 2026 2025 Anteile 2026: 10,6 Höchste Preisklasse 2026: ab 1 Mio. Euro | 5,0 % % | 600 – 800 Tsd. Euro 45,0 % | 200 – 400 Tsd. Euro 24,5 % | 400 – 600 Tsd. Euro Anteile 2026: 14,8 Höchste Preisklasse 2026: ab 1 Mio. Euro | 12,6 % % | 800 – 1.000 Tsd. Euro 37,3 % | 600 – 800 Tsd. Euro 31,0 % | 400 – 600 Tsd. Euro Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 55 Tage vs. 2024: -31,3 % | -25 Tage Maximum: 109 Tage | 2017 2025: 116 Tage vs. 2024: +5,5 % | +6 Tage Maximum: 116 Tage | 2025 Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q3/2026: 692 Angebote vs. Q2/2026: -20,3 % | -176 Angebote Maximum: 1.056 Angebote | Q4/2025 Q3/2026: 1.380 Angebote vs. Q2/2026: +0,8 % | +11 Angebote Maximum: 1.380 Angebote | Q3/2026 202620242025 - 500 1.000 1.500 2.000 2.500 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 - 25 50 75 100 125 20151617181920212223242025 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 200 Tsd. € 200 -400 Tsd. € 400 -600 Tsd. € 600 -800 Tsd. € 800 -1.000 Tsd. € ab 1 Mio. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 200 Tsd. € 200 -400 Tsd. € 400 -600 Tsd. € 600 -800 Tsd. € 800 -1.000 Tsd. € ab 1 Mio. €8 WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2026 Quellen: VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN Überlingen Bodenseekreis In Ausnahmefällen können einzelne Objekte von der generalisierten, hier angezeigten Wohnlage abweichen. Friedrichshafen9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) Premiumlagen Friedrichshafen Besonders die seenahen Wohnbereiche Friedrichshafens bieten ein hochwertiges Umfeld mit kurzen Wegen zum Bodenseeufer und teilweise freiem Blick auf See und Alpen. Hochwertige Eigentumswohnungen, moderne Mehrfamilienhäuser und einzelne großzügige Wohnhäuser bilden ein vielseitiges Premiumsegment. Die umfassende Infrastruktur der größten Stadt des Bodenseekreises hebt den Standort zusätzlich von kleineren Seegemeinden ab. Überlingen Entlang des westlichen und östlichen Seeufers finden sich in Überlingen besonders begehrte Wohnbereiche. Goldbach und der Teilort Nußdorf profitieren unmittelbar von der Bodenseelage, während höher gelegene Grundstücke at- traktive Aussichten ermöglichen. Hochwertige Häuser und Wohnungen treffen auf Altstadt, Promenade und umfas- sende Versorgung. Die starke Nachfrage nach Wohnraum unterstreicht die besondere Stellung Überlingens am See. Immenstaad In Immenstaad konzentriert sich das Premiumsegment besonders auf die unmittelbare Seenähe und Grundstücke mit unverstelltem Wasser- oder Alpenblick. Ein- und Zweifamilienhäuser, hochwertige Wohnungen und groß- zügige Gärten profitieren vom kleinteiligen Ortscharakter. Dass Seeentfernung und Aussicht offiziell als besondere Wohnlagenmerkmale berücksichtigt werden, bestätigt den hohen Stellenwert dieser Bereiche. Trendlagen Meersburg Oberhalb des Bodensees eröffnet die ausgeprägte Hanglage Meersburgs außergewöhnliche Sichtachsen auf Wasser und Alpen. Neben der historischen Altstadt bieten die höher gelegenen Wohnbereiche ein interessantes Angebot für Käufer, die Aussicht, kurze Wege und einen hohen Freizeitwert suchen. Die begrenzte Flächenverfügbarkeit und der starke touristische Stellenwert sorgen zugleich für einen besonderen, zunehmend gefragten Wohnungsmarkt. Tettnang Als Wohnstandort im Bodenseehinterland gewinnt Tettnang durch seine eigenständige Infrastruktur und die Nähe zu den Arbeitsmärkten der Region an Bedeutung. Bestehende Wohnquartiere werden durch neue Angebote ergänzt, während Innenstadt und lokale Versorgung weiterentwickelt werden. Das bereits hohe Mietniveau zeigt die starke Nachfrage; zugleich soll zusätzlicher Wohnraum für unterschiedliche Haushaltsformen entstehen. Markdorf Am Südhang des Gehrenbergs besitzt Markdorf ein beson- deres Wohnprofil mit attraktiven Blickbeziehungen über Bodenseelandschaft und Alpen. Wohngebiete am Stadtrand profitieren von viel Grün, während Schulen, Betreuung, Einkauf und Arbeitsplätze vor Ort für Alltagstauglichkeit sor- gen. Die Kombination aus eigenständiger Kleinstadtstruktur und Nähe zum See macht Markdorf zu einer interessanten Alternative zu den unmittelbaren Uferlagen. WOHNLAGEN UND PREISE Marktbericht 2026 Lage20252026 PREMIUM 1.200.000 – 3.000.000 1.200.000 – 2.800.000 GEHOBEN 815.000 – 1.500.000 800.000 – 1.400.000 GUT 695.000 – 880.000 700.000 – 900.000 MITTEL 495.000 – 725.000 525.000 – 720.000 EINFACH 320.000 – 545.000 405.000 – 560.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2025 2026 PREMIUM 7.500 – 12.000 7.300 – 12.300 GEHOBEN 5.700 – 8.400 5.700 – 8.300 GUT 4.600 – 6.000 4.600 – 6.100 MITTEL 3.600 – 4.800 3.600 – 4.900 EINFACH 2.600 – 3.700 2.600 – 3.800 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20252026 PREMIUM 860.000 – 1.600.000 800.000 – 1.500.000 GEHOBEN 710.000 – 900.000 690.000 – 900.000 GUT 645.000 – 735.000 615.000 – 695.000 MITTEL 520.000 – 670.000 495.000 – 640.000 EINFACH 330.000 – 540.000 355.000 – 510.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2025 2026 PREMIUM 17,60 – 25,00 17,50 – 27,20 GEHOBEN 14,90 – 18,80 15,10 – 19,00 GUT 13,30 – 15,30 13,80 – 15,50 MITTEL 10,90 – 13,70 11,50 – 14,00 EINFACH 8,30 – 11,40 9,00 – 12,00 Miete (Wohnungen) in €/m²Next >