Marktbericht 2025 Wohnimmobilien im Landkreis Dillingen an der Donau www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien im Landkreis Dillingen an der Donau zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Dillingen an der Donau beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausge- wertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2025 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STANDORTINFORMATIONEN Der Landkreis Dillingen liegt im bayerischen Schwaben zwischen Ulm und Donauwörth direkt an der Donau. Die gleichnamige Stadt bildet gemeinsam mit ihren Ortsteilen das Zentrum des Landkreises und profitiert von der Lage an der wichtigen Ost-West-Verbindung zwischen Augsburg und Ulm. Dillingen ist über die Bundesstraßen B16 und B2 sowie den Bahnhof optimal an das regionale Verkehrsnetz angebunden. Die Nähe zur Donau-Auenlandschaft prägt das Stadtbild und bietet naturnahe Erholungsmöglichkeiten. Die Kreisstadt ist für ihr historisch gewachsenes Stadtbild mit eindrucksvollen Bauwerken aus Renaissance und Barock bekannt. Das prächtige Schloss der Fürstbischöfe mit Hofgarten, heute Verwaltungszentrum und Veranstaltungsort, dominiert die Silhouette. Die Basilika St. Peter mit ihrer barocken Ausstattung sowie die Altstadt mit Kopfsteinpflastergassen, Marktplatz und Patrizierhäusern eignen sich hervorragend für Erkundungen, während die Donau mit ihren Uferwegen und Auwäldern vielfältige Freizeit- und Naturerlebnisse bietet. Die Wirtschaftsstruktur des Landkreises an der Donau zeichnet sich durch eine ausgewo- gene Mischung aus traditionellem Handwerk, Industrie und Dienstleistungsgewerbe aus. Zu den bedeutenden Branchen in der Region zählen Metallverarbeitung, Maschinenbau und Baugewerbe, ergänzt durch Handel, Gesundheitswesen und öffentliche Verwaltung. Der Standort zeichnet sich durch seine zentrale Lage im Donautal sowie die Nähe zu den größeren Wirtschaftszentren Augsburg und Ulm aus. Gewerbegebiete und eine gute Verkehrsanbindung fördern die Ansiedlung und Entwicklung von Unternehmen unterschiedlichster Branchen. Das vielfältige Kulturangebot überträgt die reiche Tradition der ehemaligen Universitäts- und Residenzstadt auf eindrucksvolle Weise in die Gegenwart. Von Konzerten im Schloss über Ausstellungen in historischen Gebäuden fördern jährliche Feste wie das Donaufest, Kirchweihen und Märkte das Miteinander und die regionale Identität. Die Stadtbibliothek, Vereine, Chöre und Musikgruppen tragen ebenso zum kulturellen Leben bei wie Engagement zahlreicher Bürgerinnen und Bürger. Einwohner 100.141 Einwohnerdichte (Einw. je km²)126,4 Fläche (km²)792,2 Haushalte 41.264 Haushaltsgröße (Ø)2,45 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+7.019 Prognose Einwohner (2035) +3.040 Pendlersaldo (täglich) -9.592 Kaufkraft pro Kopf (€)28.729 Kaufkraft indexiert (%) 103,2 Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €, 2022) 3.969 Wohneigentumsquote (%)66,5 Leerstandsquote Wohnungen (%) 1,3 Wohnungsbestand 44.367 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) 107,9 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,8 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)26,0 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2024)301 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2024)530 Gästeübernachtungen (in Mio. Nächten 2024)2,3 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)133,2 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)83,0 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 ÜBERSICHT Marktbericht 2025 Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Im Jahr 2024 wurden im Landkreis Dillingen an der Donau 530 Wohnungen fertiggestellt, was einem deutlichen Anstieg von rund 44 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit 369 Einheiten entspricht. Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen belief sich hingegen auf 301 und lag unter dem Wert von 410 im Jahr 2023. Dies lässt darauf schließen, dass zahlreiche zuvor geneh- migte Projekte nun abgeschlossen wurden. Trotz rückläufiger Genehmigungen lässt die hohe Zahl an Fertigstellungen auf einen positiven Trend am Wohnungsmarkt in der Region schließen. StadtteilEinwohner 2024 DILLINGEN A.D.DONAU20.070 LAUINGEN (DONAU) 11.445 WERTINGEN9.625 GUNDELFINGEN A.D.DONAU 8.026 HÖCHSTÄDT A.D.DONAU7.073 BUTTENWIESEN 6.164 SYRGENSTEIN3.931 Die hochpreisigsten Gemeinden Angebotspreis für Wohnimmobilien 2024 in €/m² StadtteilPreis 2024 WERTINGEN 3.764 DILLINGEN A.D.DONAU 3.237 VILLENBACH 3.235 SYRGENSTEIN 3.150 HOLZHEIM 3.135 GUNDELFINGEN A.D.DONAU 3.075 HÖCHSTÄDT A.D.DONAU 3.030 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2024 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Gemeinden Einwohner 2024 80.000 90.000 100.000 110.000 20052015202520352045 0 2.500 5.000 7.500 20052010201520202025 285 270 417 366 550 461 439 421 551 721 551 410 301 152 154 316 290 375 341 433 452 385 388 377 369 530 0 200 400 600 800 2012131415161718192021222320246 Quellen: Gutachterausschuss Landkreis Dillingen a.d.Donau, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2025 Eigentumswohnungen: Ein-/Zweifamilienhäuser: 2024: 47,5 Mio. Euro vs. 2023: +43,9 % | +14,5 Mio. Euro Maximum: 71,7 Mio. Euro | 2020 2024: 104,6 Mio. Euro vs. 2023: +18,7 % | +16,5 Mio. Euro Maximum: 108,4 Mio. Euro | 2020 Eigentumswohnungen: Ein-/Zweifamilienhäuser: 2024: 221.963 Euro vs. 2023: +11,0 % | +21.963 Euro Maximum: 227.363 Euro | 2022 2024: 326.875 Euro vs. 2023: -4,3 % | -14.598 Euro Maximum: 373.009 Euro | 2022 Kaufpreis 2024: Mietpreis 2024: Bestand: 2.995 €/m² | -3,2 % vs. 2023 Neubau: 5.300 €/m² | +19,5 % vs. 2023 Bestand: 9,58 €/m² | +4,5 % vs. 2023 Neubau: 12,00 €/m² | +15,3 % vs. 2023 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Eigentumswohnungen: Ein-/Zweifamilienhäuser: 2024: 214 Transaktionen vs. 2023: +29,7 % | +49 Transaktionen Maximum: 405 Transaktionen | 2017 2024: 320 Transaktionen vs. 2023: +24,0 % | +62 Transaktionen Maximum: 391 Transaktionen | 2020 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen 232 254 277 289 295 405 341 315 342 235 201 165 214 335 320 341 361 310 318 340 382 391 279 226 258 320 - 200 400 600 800 201213141516171819202122232024 21 2932 35456254557246463348 50 49 53 61 59 68 77 95 108 100 84 88 105 0 50 100 150 200 201213141516171819202122232024 0 200 400 600 201213141516171819202122232024 0,00 5,00 10,00 15,00 0 2.000 4.000 6.000 201213141516171819202122232024 Kaufpreis Mietpreis7 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2025 2023202520222024 2023 2025 2022 2024 Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Eigentumswohnungen: Ein-/Zweifamilienhäuser: Q2/2025: 79 Angebote vs. Q1/2025: -41,9 % | -57 Angebote Maximum: 203 Angebote | Q3/2023 Q2/2025: 223 Angebote vs. Q1/2025: -13,9 % | -36 Angebote Maximum: 368 Angebote | Q3/2023 Eigentumswohnungen: Ein-/Zweifamilienhäuser: Q2/2025: 70 Tage vs. Q1/2025: -44,4 % | -56 Tage Maximum: 190 Tage | Q4/2023 Q2/2025: 109 Tage vs. Q1/2025: -19,9 % | -27 Tage Maximum: 179 Tage | Q3/2023 2024 2023 2024 2023 Anteile 2024: 15,6 Höchste Preisklasse 2024: ab 500 Tsd. Euro | 5,0 % % | 300 – 400 Tsd. Euro 34,9 % | 100 – 200 Tsd. Euro 33,6 % | 200 – 300 Tsd. Euro Anteile 2024: 23,5 Höchste Preisklasse 2024: ab 500 Tsd. Euro | 28,0 % % | 300 – 400 Tsd. Euro 28,8 % | 400 – 500 Tsd. Euro 28,0 % | ab 500 Tsd. Euro ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) - 50 100 150 200 250 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 100 Tsd. € 100 -200 Tsd. € 200 -300 Tsd. € 300 -400 Tsd. € 400 -500 Tsd. € ab 500 Tsd. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 100 Tsd. € 100 -200 Tsd. € 200 -300 Tsd. € 300 -400 Tsd. € 400 -500 Tsd. € ab 500 Tsd. € 150 150 162 172 203 181 172 167 202 184 136 79 309 348 353 359 368 294 318 325 303 288 259 223 - 100 200 300 400 500 600 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q28 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2025 WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Premiumlagen Dillingen a.d.Donau In der Kreisstadt zählen der sogenannte Dillinger Westen sowie das Wohnviertel Hausen aufgrund ihrer ruhigen und dennoch innenstadtnahen Lage zu den begehrtesten Wohnlagen und bieten ein besonderes Flair. Großzügige Gärten, gepflegte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ausgewählte Architekturbauten prägen den Charakter des Stadtteils. Kurze Wege zu vielfältigen Einkaufsmöglichkei- ten, Betreuungseinrichtungen und Naherholung sorgen für hohe Lebensqualität. Knapper Neubaugrund gepaart mit einer stetig hohen Nachfrage führen zu einem soliden Preisniveau. Ein besonders exklusives Wohnambiente, nur wenige Schritte von der Dillinger Altstadt sowie Bildungs- und Sporteinrichtungen entfernt, bietet die Gegend um den Oberen Quellweg mit Blick auf die Donauauen. Hier finden sich großzügige Grundstücke mit gehobenen Ein- und Zweifamilienhäusern. Der geringe Bestand und die kurzen Wege ins Dillinger Zentrum machen das Wohnviertel so beliebt wie exklusiv. Wertingen Wertingen zeichnet sich durch eine ruhige Wohnlage mit solider Infrastruktur aus. Von ruhigen Wohngebieten aus sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Versorgung zentral erreichbar, kurze Fahrtzeiten nach Dillingen und Augsburg, vielfältige Freizeitangebote und Grünflächen sorgen für hohe Lebensqualität in der Kleinstadt und machen den Standort für unterschiedliche Zielgruppen interessant. Trendlagen Dillingen a.d.Donau Nach wie vor zählt die Altstadt von Dillingen zu einer bevor- zugten Wohnlage für junge Akademiker und Gutverdiener. Auch das Jakobstal nimmt eine ähnliche Entwicklung. Beide Lagen profitieren von der zentralen Lage im Herzen der Kreisstadt und der hervorragend ausgebauten Infrastruktur und haben somit das Potenzial, sich mehr und mehr zu be- gehrten Trendlagen zu entwickeln. Syrgenstein, Bachhagel, Aislingen Die Gemeinden im Westen des Landkreises rund um Syrgenstein und das Bachtal zeichnen sich durch ländlich geprägte Wohnlagen mit gewachsenen Ortskernen und Einfamilienhäusern aus. So profitieren Syrgenstein und das Bachtal von einer soliden Nahversorgung und der sehr guten Erreichbarkeit der Städte Giengen und Heidenheim in Baden- Württemberg. Besonders in den dortigen Unternehmen Beschäftigte sehen das bayerische Umland als Trendlage an, da hier einerseits neue Bauplätze entstehen und andererseits der Kauf inkl. Modernisierung von Bestandsimmobilien einen deutlichen Preisvorteil gegenüber Baden-Württemberg bietet. Insbesondere Familien und Pendler schätzen das ruhige Umfeld und die günstigen Kaufpreise. Auch im Süden des Landkreises in Aislingen ist eine behutsame Entwicklung zu verzeichnen, die neue Bauplätze und Modernisierungen im Bestand umfasst. Der Standort zeichnet sich durch seine ruhige Lage mit Blick auf das Donautal sowie eine solide Grundversorgung aus. Die Nähe zur Stadt Dillingen erhöht die Attraktivität dieses Standorts WOHNLAGEN UND PREISE Marktbericht 2025 Lage20232024 PREMIUM 800.000 – 1.000.000 900.000 – 1.100.000 GEHOBEN 640.000 – 840.000 640.000 – 940.000 GUT 440.000 – 680.000 480.000 – 660.000 MITTEL 310.000 – 460.000 300.000 – 500.000 EINFACH 195.000 – 340.000 190.000 – 340.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 4.000 – 4.400 4.000 – 4.800 GEHOBEN 3.600 – 4.200 3.600 – 4.400 GUT 2.800 – 3.800 2.800 – 4.000 MITTEL 2.200 – 3.000 2.200 – 3.200 EINFACH 1.600 – 2.400 1.700 – 2.400 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20232024 PREMIUM 600.000 – 720.000 560.000 – 700.000 GEHOBEN 460.000 – 640.000 440.000 – 640.000 GUT 370.000 – 500.000 330.000 – 280.000 MITTEL 250.000 – 400.000 230.000 – 390.000 EINFACH 150.000 – 280.000 150.000 – 280.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 11,50 – 13,00 11,80 – 13,70 GEHOBEN 10,10 – 11,80 10,50 – 12,00 GUT 9,00 – 10,50 9,00 – 10,80 MITTEL 7,60 – 9,20 7,70 – 9,20 EINFACH 6,20 – 8,00 6,60 – 8,00 Miete (Wohnungen) in €/m²Next >