Marktbericht 2025 Wohnimmobilien im Landkreis Donau-Ries www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien im Landkreis Donau-Ries zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Donau-Ries beurteilen zu können. Die Research- Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2025 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STANDORTINFORMATIONEN Der Landkreis Donau-Ries liegt im Norden des Regierungsbezirks Schwaben in Bayern und bildet die Schnittstelle zwischen Schwäbischer Alb und Fränkischem Jura. Die Donau durchzieht das Kreisgebiet von Westen nach Osten und prägt zusam- men mit dem geologisch einzigartigen Nördlinger Ries das Landschaftsbild. Die beiden größten Städte, Donauwörth im Südwesten und Nördlingen im Norden, fungieren als zentrale Versorgungs- und Verwaltungsstandorte. Der Landkreis ist über die Bundesstraßen B2, B25 und B16 sowie das regionale Bahnnetz gut mit Augsburg, Ingolstadt, Ulm und Nürnberg verbunden. Die Region zeichnet sich durch kulturelle Vielfalt und ein- drucksvolle Natur aus. Nördlingen besticht durch seine vollständig erhaltene Stadtmauer und den historischen Stadtkern im Rieskraterbecken. Donauwörth beeindruckt mit einer reich verzierten Altstadt, die unter anderem das Liebfrauenmünster und das Käthe-Kruse-Puppenmuseum beherbergt. Die Harburg, eine der am besten erhaltenen Burganlagen Süddeutschlands, erhebt sich in der gleichna- migen Stadt über dem Wörnitztal. Die Geschichte der Region zeigt sich in Kirchen, Klöstern und Schlössern. Im Geopark Ries laden Wander- und Radwege zu Naturerlebnissen ein. Der Landkreis Donau-Ries verfügt über eine stabile und vielseitige Wirtschaftsstruktur. Neben der traditionellen Landwirtschaft sind mittelständische Betriebe aus Maschinenbau, Metallverarbeitung und Bauwesen tragende Säulen. Donauwörth ist Standort einer bedeutenden Luftfahrtproduktion. Gute Verkehrswege, Gewerbeflächen und Infrastruktur bieten attraktive Bedingungen. Die Nähe zu Hochschulstandorten wie Augsburg und Ingolstadt erleichtert den Zugang zu Fachkräften und Know-how. Das kulturelle Leben vereint Tradition und Moderne. Stadtfeste, Musikveranstaltungen, Märkte, Heimatmuseen und Galerien prägen das Jahr. Vereine, Kapellen, Chöre und Theatergruppen sorgen für ein lebendiges Brauchtum. Einwohner 137.971 Einwohnerdichte (Einw. je km²)108,2 Fläche (km²)1.274,6 Haushalte 58.119 Haushaltsgröße (Ø)2,40 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+9.032 Prognose Einwohner (bis 2035) +3.127 Pendlersaldo (täglich) +3.567 Kaufkraft pro Kopf (€)28.980 Kaufkraft indexiert (%) 104,1 Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €, 2022) 7.486 Wohneigentumsquote (%)64,9 Leerstandsquote Wohnungen (%) 1,5 Wohnungsbestand 63.630 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) 108,7 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,3 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)30,6 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2024)544 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2024)614 Gästeübernachtungen (in Mio. Nächten 2024)2,6 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)142,2 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)84,6 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 ÜBERSICHT Marktbericht 2025 Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Im Jahr 2024 wurden im Landkreis Donau-Ries 614 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht einem Rückgang von rund 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit 642 Einheiten. Auch die Zahl der Baugenehmigungen ging leicht zurück – von 575 im Jahr 2023 auf 544 im Jahr 2024. Trotz dieses leichten Rückgangs bewegen sich beide Werte weiterhin oberhalb des Niveaus der Jahre 2015 und 2016. Insgesamt deutet die Entwicklung auf eine weiterhin konstante, wenngleich etwas abgeschwächte Wohnungsbautätigkeit im Landkreis hin. StadtteilEinwohner 2024 NÖRDLINGEN 21.053 DONAUWÖRTH 20.108 RAIN (LECH) 9.472 WEMDING 5.860 HARBURG (SCHWABEN) 5.652 MONHEIM (SCHWABEN) 5.544 OETTINGEN I. BAY. 5.359 Die hochpreisigsten Gemeinden Angebotspreis für Wohnimmobilien 2024 in €/m² StadtteilPreis 2024 ASBACH-BÄUMENHEIM 3.570 OETTINGEN I. BAY. 3.416 DONAUWÖRTH 3.349 NÖRDLINGEN 3.051 OBERNDORF A. LECH 3.040 RAIN (LECH) 3.017 TAPFHEIM 3.006 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2024 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Gemeinden Einwohner 2024 0 4.000 8.000 12.000 20052010201520202025 364 469 434 508 696 638 740 615 673 1.190 873 575 544 356 528 487 367 517 541 654 619 687 753 852 642 614 0 400 800 1.200 201213141516171819202122232024 120.000 130.000 140.000 150.000 200520152025203520456 Quellen: Gutachterausschuss Landkreis Donau-Ries, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2025 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 118,4 Mio. Euro vs. 2023: +6,0 % | +6,7 Mio. Euro Maximum: 118,4 Mio. Euro | 2024 2024: 63,3 Mio. Euro vs. 2023: +37,6 % | +17,3 Mio. Euro Maximum: 98,3 Mio. Euro | 2022 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 348.235 Euro vs. 2023: +1,3 % | +4.543 Euro Maximum: 350.309 Euro | 2022 2024: 250.198 Euro vs. 2023: -3,7 % | -9.689 Euro Maximum: 284.928 Euro | 2022 Kaufpreis 2024: Mietpreis 2024: Bestand: 3.333 €/m² | +1,2 % vs. 2023 Neubau: 4.938 €/m² | -2,4 % vs. 2023 Bestand: 9,44 €/m² | +5,4 % vs. 2023 Neubau: 11,33 €/m² | +3,1 % vs. 2023 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 340 Transaktionen vs. 2023: +4,6 % | +15 Transaktionen Maximum: 459 Transaktionen | 2012 2024: 253 Transaktionen vs. 2023: +42,9 % | +76 Transaktionen Maximum: 345 Transaktionen | 2022 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen 342 300 299 321 326 315 339 234 310 283 345 177 253 459 441 392 360 428 441 389 370 380 353 324 325 340 - 250 500 750 1.000 201213141516171819202122232024 45 38 44 54596067496862984663 68 70 66 65 86 91 88 97 110 118 114 112 118 0 100 200 300 201213141516171819202122232024 0 200 400 600 201213141516171819202122232024 0,00 5,00 10,00 15,00 0 2.000 4.000 6.000 201213141516171819202122232024 Kaufpreis Mietpreis7 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2025 2023202520222024 2023 2025 2022 2024 Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 305 Angebote vs. Q1/2025: +3,0 % | +9 Angebote Maximum: 526 Angebote | Q3/2023 Q2/2025: 73 Angebote vs. Q1/2025: -36,0 % | -41 Angebote Maximum: 173 Angebote | Q1/2024 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 85 Tage vs. Q1/2025: -26,1 % | -30 Tage Maximum: 197 Tage | Q1/2023 Q2/2025: 96 Tage vs. Q1/2025: -8,6 % | -9 Tage Maximum: 164 Tage | Q2/2023 2024 2023 2024 2023 Anteile 2024: 20,0 Höchste Preisklasse 2024: ab 500 Tsd. Euro | 6,7 % % | 300 – 400 Tsd. Euro 36,2 % | 200 – 300 Tsd. Euro 20,4 % | 100 – 200 Tsd. Euro Anteile 2024: 22,6 Höchste Preisklasse 2024: ab 500 Tsd. Euro | 22,6 % % | ab 500 Tsd. Euro 26,5 % | 300 – 400 Tsd. Euro 24,3 % | 400 – 500 Tsd. Euro ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) 81 105 134 102 121 146 173 156 132 146 114 73 311 407 351 430 526 412 361 306 286 310 296 305 - 250 500 750 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 - 100 200 300 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 100 Tsd. € 100 -200 Tsd. € 200 -300 Tsd. € 300 -400 Tsd. € 400 -500 Tsd. € ab 500 Tsd. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 100 Tsd. € 100 -200 Tsd. € 200 -300 Tsd. € 300 -400 Tsd. € 400 -500 Tsd. € ab 500 Tsd. €8 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2025 WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN NÖRDLINGEN DONAUWÖRTH LANDKREIS DONAU-RIES9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Nördlingen Altstadt Die Wohnlagen innerhalb der historischen Stadtmauer zeichnen sich durch sanierte Denkmalimmobilien und ein urbanes Flair aus. Die Objekte umfassen sowohl Altbauwohnungen als auch kernsanierte Stadthäuser, die durch moderne Microapartments ergänzt werden. Kultur, Gastronomie und Einkauf sind zu Fuß erreichbar und der öffentliche Personennahverkehr ist gut angebunden. Die Umgestaltung leerstehender Gebäude und die Aufwertung von Innenhöfen tragen zu einer sichtbaren Qualitätssteigerung bei. Herkheim/Südtiroler Viertel Im südlichen Bereich Nördlingens entsteht Schritt für Schritt ein ge- hobenes Wohnumfeld. Gewachsene Straßen mit Einfamilienhäusern werden durch Neubauprojekte und Quartierssanierungen ergänzt. Schulen, Kindertagesstätten sowie lokale Einkaufsmöglichkeiten sind gut verteilt. Die städtebauliche Entwicklung zielt auf fami- lienfreundliche Strukturen ab, während die Anbindung an die B25 und die Zugverbindungen nach Donauwörth von Pendlern geschätzt werden. Baldingen Im Stadtteil Baldingen ist eine langsame Wohnaufwertung zu verzeichnen. Die Nähe zur historischen Altstadt, die überwie- gend freistehende Bebauung und die großen Gärten ziehen gezielt Familien und Eigennutzer an. Durch teilweise sanierte Bestandsbauten und punktuelle Neubauten ist ein gemischtes Quartier entstanden. Eine solide Anbindung an den ÖPNV, kurze Schulwege und eine gut ausgebaute lokale Infrastruktur tragen zu einer kontinuierlich steigenden Wohnqualität und Nachfrage bei. Donauwörth Riedlingen Riedlingen zählt zu den gefragtesten Wohnlagen in Donauwörth. Das Stadtbild wird von ruhigen Straßen, Einfamilienhäusern mit großen Gärten und etablierten Nachbarschaften geprägt. Die Nähe zur Altstadt und die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten tragen zur hohen Lebensqualität der Bewohner bei. Insbesondere Familien schätzen das ausgewogene Umfeld, während das begrenzte Bauflächenangebot die Preise auf hohem Niveau stabil hält. Neudegg Als eine exklusive Wohnlage zeichnet Neudegg der beein- druckende Blick auf Donauwörth und das Donautal aus. Die Attraktivität des Stadtteils ergibt sich aus den freistehenden Häusern auf großzügigen Grundstücken in einer ruhigen, wenig befahrenen Umgebung. Die Anbindung ans Stadtzentrum ist gut, während Spazierwege und Naherholung direkt vor der Haustür liegen. Das begrenzte Angebot an Neubauflächen trägt dazu bei, das Preisniveau auf einem hohen Niveau zu halten. Berg Der Stadtteil Berg besticht durch seine erhöhte Lage und die weitläufigen Ausblicke auf die Stadt. Das Ortsbild wird von gepflegten Wohnstraßen, Einfamilienhäusern und moderner Architektur geprägt. Die Nähe zu Schulen und Nahversorgung sowie die schnelle Erreichbarkeit der Innenstadt tragen zum Komfort im Alltag bei. Ruhige Wohnlagen mit gut ausgebauter Infrastruktur und begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken tragen zu einer stabil hohen Nachfrage bei. WOHNLAGEN UND PREISE Marktbericht 2025 Lage20242025 PREMIUM 860.000 – 1.250.000 880.000 – 1.250.000 GEHOBEN 650.000 – 900.000 650.000 – 900.000 GUT 420.000 – 680.000 430.000 – 680.000 MITTEL 270.000 – 440.000 270.000 – 450.000 EINFACH 140.000 – 285.000 135.000 – 280.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2024 2025 PREMIUM 4.800 – 5.800 4.200 – 7.000 GEHOBEN 4.000 – 5.000 3.300 – 4.300 GUT 3.300 – 4.100 2.450 – 3.400 MITTEL 2.600 – 3.800 1.850 – 2.500 EINFACH 1.100 – 2.800 1.100 – 1.900 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20242025 PREMIUM 450.000 – 550.000 520.000 – 650.000 GEHOBEN 360.000 – 470.000 430.000 – 550.000 GUT 230.000 – 380.000 300.000 – 460.000 MITTEL 180.000 – 240.000 190.000 – 310.000 EINFACH 100.000 – 200.000 120.000 – 200.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2024 2025 PREMIUM 11,80 – 13,80 12,70 – 15,00 GEHOBEN 10,00 – 12,00 10,40 – 13,00 GUT 8,30 – 10,40 8,50 – 10,50 MITTEL 6,30 – 8,60 7,20 – 8,70 EINFACH 5,90 – 7,60 6,15 – 7,30 Miete (Wohnungen) in €/m²Next >