Marktbericht 2025 Wohnimmobilien in Freiburg im Breisgau www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Freiburg im Breisgau zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Freiburg im Breisgau beurteilen zu können. Die Research- Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2025 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STANDORTINFORMATIONEN Freiburg im Breisgau liegt im Südwesten Deutschlands, zwi- schen dem Oberrhein und den Hügeln des Schwarzwalds. Das Stadtgebiet reicht vom Schauinsland (1.284 m) bis nahe zur französischen Grenze am Rhein. Freiburg ist über die Autobahn A5 sowie die Bundesstraßen B31 und B3 opti- mal an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Der Hauptbahnhof dient als ICE-Knotenpunkt. Ergänzt wird das Mobilitätsangebot durch Straßenbahnlinien, ein dichtes Busnetz und umfangreiche Radwege. Wahrzeichen der Stadt ist das Freiburger Münster mit seinem 116 m hohen gotischen Turm am Münsterplatz. Bekannt sind auch die typischen „Bächle“, kleine Wasserläufe in der historischen Altstadt. Die Stadttore Schwabentor und Martinstor, das Historische Kaufhaus und das Augustinermuseum zählen zu den kulturellen Highlights. Vom Schlossberg aus eröffnet sich ein beeindruckender Panoramablick auf die Stadt und ihre Umgebung. Der Tierpark Mundenhof bietet zudem Erholung in naturnaher Umgebung. Die Weinberge am Tuniberg und im Kaiserstuhl laden zu Spaziergängen, Wanderungen und Weinproben ein. Freiburg gilt als Vorreiter bei Umwelttechnologien und erneuerbaren Energien. Das Fraunhofer-Institut ISE sowie zahlreiche innovative Start-ups treiben Entwicklungen im Bereich Solarenergie und Energieeffizientes Bauen voran. Universität und Hochschulen fördern Forschung und Entwicklung in Medizin, Biotechnologie und IT. Ein starker Dienstleistungssektor, insbesondere im Gesundheitswesen und Tourismus prägt das Wirtschaftsprofil. Zudem spielt der Weinbau mit seinen international renom- mierten Burgunderweinen eine wichtige wirtschaftliche Rolle. Freiburg überzeugt durch sein lebendiges Kulturangebot. Das Zelt-Musik-Festival im Juli lockt mit Konzerten und Kleinkunst Tausende Besucher an. Zeitgleich feiert das Freiburger Weinfest am Münsterplatz die Weinkultur mit über 60 Winzern. Auch die traditionellen Straßenfasnet-Umzüge erfreuen sich großer Beliebtheit. Theateraufführungen im Stadttheater, Ausstellungen im Augustinermuseum sowie regelmäßige Lesungen, Vorträge und Veranstaltungen in Kulturzentren wie dem E-Werk ergänzen ganzjährig das städtische Kulturleben. Einwohner 237.244 Einwohnerdichte (Einw. je km²)1.550,2 Fläche (km²)153,0 Haushalte 120.628 Haushaltsgröße (Ø)1,98 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+19.201 Prognose Einwohner (2035)+3.098 Pendlersaldo (täglich)+48.069 Kaufkraft pro Kopf (€)27.065 Kaufkraft indexiert (%)97,2 Bruttoinlandsprodukt (in Mrd. €, 2022)14.608 Wohneigentumsquote (%)28,6 Leerstandsquote Wohnungen (%)0,2 Wohnungsbestand 121.064 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²)74,1 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,3 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) 30 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2023) 827 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2023) 1.010 Gästeübernachtungen (in Nächten 2024) 842.866 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) 145,8 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %) 65,7 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 DEMOGRAPHIE Marktbericht 2025 ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus)Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Einwohnerentwicklung 2005 bis 2024 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Zahl der Angebote auf Immobilienportalen 202320222024202320222024 Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen ANGEBOT & NACHFRAGE ETW: 457 Angebote (-35,5 % vs. Q4/2024) EFH/ZFH: 80 Angebote (-44,1 % vs. Q4/2024) ETW: 805 Angebote (Q3/2024) EFH/ZFH: 183 Angebote (Q3/2024) Q1/2025: Maximum: ETW: 81 Tage (-3 Tage vs. Q4/2024) EFH/ZFH: 68 Tage (-1 Tag vs. Q4/2024) ETW: 149 Tage (Q4/2023) EFH/ZFH: 125 Tage (Q4/2022) Q1/2025: Maximum: BAUTÄTIGKEIT - 20 40 60 80 100 120 140 160 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 381 575 657 707 742 680 740 749 765 805 709 457 58 91 125 113 129 134 133 138 135 183 143 80 - 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 190.000 205.000 220.000 235.000 250.000 20052015202520352045 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 20052010201520202025 Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Die Bautätigkeit in Freiburg im Breisgau weist seit 2016 eine anhaltend hohe Neubaurate auf. Grund dafür sind Entwicklungsprojekte wie das Areal des Güterbahnhofs. Zwischen 2016 und 2020 wurden mehrfach mehr als 1.600 Baugenehmigungen erteilt, während die Zahl der Fertigstellungen darunter lag – ein Ausdruck verzögerter Umsetzungen der Neubauprojekte. Im Jahr 2024 wurden 400 fertiggestellte Wohnungen verzeichnet. Trotz der an- spruchsvollen Marktbedingungen bleibt Freiburg aufgrund städtischer Projekte wie dem neuen Stadtteil Dietenbach, in dem bis 2042 7.000 Wohnungen entstehen sollen, ein attraktiver Standort. 547 865 384 759 1.693 997 1.641 933 658 671 1.476 827 654 1.071 472 751 565 558 954 846 1.658 1.193 660 982 1.010 875 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 20121314151617181920212223246 Quellen: Gutachterausschuss Freiburg im Breisgau, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2025 Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Im Jahr 2024 wurden in Freiburg insgesamt 1.504 Wohnimmobilien veräußert und ein Umsatz von 560,1 Millionen Euro erzielt. Gegenüber dem Jahr 2023 stiegen die Transaktionen um 38,6 Prozent und der Umsatz um 30,2 Prozent. Zwar bleibt die Zahl unter dem Höchstwert von 1.920 Verkäufen im Jahr 2017, doch das gehandelte Volumen erreicht den zweitbesten Jahreswert seit Beginn des Beobachtungszeitraums 2012 und markiert eine spür- bare Erholung nach dem Tief von 1.036 Transaktionen im Jahr 2022. Eigentumswohnungen Im Segment der Eigentumswohnungen wurden im Jahr 2024 exakt 1.376 Einheiten verkauft, das sind 45,6 Prozent mehr als 2023. Der erzielte Umsatz kletterte dabei von 324,7 Millionen Euro auf 443,3 Mio. Euro im Jahr 2024 und verzeichnet damit ein Wachstum um 36,5 Prozent. Der mittlere Kaufpreis sank von 343.598 Euro auf 322.193 Euro im Jahr 2024 und gab damit um 6,1 Prozent nach. Die Verkaufszahlen nähern sich beinahe wieder dem Spitzenwert von 1.743 Einheiten im Jahr 2017, während der Durchschnittspreis weiterhin unter dem Rekordniveau von 365.938 Euro aus dem Jahr 2022 bleibt. Im Jahr 2024 liegt der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen beim Kauf bei 5.098 €/m², eine Steigerung um 0,6 Prozent gegenüber 2023. Neubauwohnungen kosten 7.536 €/m² und damit 5,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Die Differenz zwischen Neu- und Bestandskäufen beträgt 2.438 €/m². Bei den Mietpreisen erreichen Bestandswohnungen 15,00 €/m², das sind 5,5 Prozent mehr als 2023, während Neubauwohnungen mit 18,04 €/m² nur um 0,8 Prozent zum Vorjahr gestiegen sind. Die Lücke zwischen Neu- und Bestandsmieten beträgt damit rund drei Euro. Ein- und Zweifamilienhäuser Bei Transaktionen mit Ein- und Zweifamilienhäusern wur- den im Jahr 2024 nur 128 Objekte veräußert, das sind 8,6 Prozent weniger als im Jahr 2023. Im gleichen Zeitraum stieg der Umsatz jedoch von 105,4 Millionen Euro auf 116,8 Millionen Euro und legte damit um 10,8 Prozent zu. Der durchschnittliche Kaufpreis kletterte im Jahr 2024 auf 912.322 Euro und erreichte so den höchsten Wert seit Beginn der Aufzeichnungen. Die Transaktionsstruktur weist vermehrt höherpreisige Objekte auf, was auf eine selektive Nachfrage in besonders gefragten Lagen schließen lässt. Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000 201213141516171819202122232024 ETW EFH/ZFH 1.623 1.434 1.391 1.461 1.363 1.743 1.377 1.167 1.134 1.571 869 945 1.376 214 185 195 197 217 177 164 189 187 162 167 140 128 - 250 500 750 1.000 1.250 1.500 1.750 2.000 2.250 201213141516171819202122232024 378297315327342383383347384514318325443 92 89 100 99 115 100 103 116 137 140 145 105 117 0 100 200 300 400 500 600 700 201213141516171819202122232024 0,00 2,50 5,00 7,50 10,00 12,50 15,00 17,50 20,00 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 201213141516171819202122232024 Kaufpreis Mietpreis7 Quelle: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2025 Entwicklung Angebotspreis | Q1/2012 – Q1/2025 Kaufpreis Bestand und Neubau in €/m² Angebotspreis im Zeitablauf Im Q1/2025 lagen die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand in Freiburg im Breisgau bei rund 5.535 Euro pro Quadratmeter. Nach einem ste- tigen Anstieg seit 2012 erreichte dieses Segment seinen Höchstwert mit 6.012 Euro im Q1/2024, bevor eine leichte Korrektur einsetzte. Neubauhäuser wurden im Q1/2025 zu etwa 5.475 Euro angeboten. Sie hatten ihren Höhepunkt bereits im Q1/2022 bei 6.427 Euro erreicht und bewegen sich nachdem rückläufig. Eigentumswohnungen im Bestand notierten zuletzt bei 4.915 Euro pro Quadratmeter. Ihren bisherigen Höchstwert erzielten sie im Q2/2022 mit 5.460 Euro, ehe die Preise in mehreren Schritten nachgaben. Neubau-Eigentums- wohnungen markieren weiterhin die höchste Preisspanne: Im Q1/2025 wurden sie zu 7.579 Euro angeboten, knapp unter dem bisherigen Rekord von 7.685 Euro aus Q4/2024. Insgesamt zeigt der Immobilienmarkt in Freiburg eine lange Phase des Wachstums, unterbrochen von leichten Preiskorrekturen seit 2022. Angebote nach Kaufpreisspannen Der größte Anteil aller angebotenen Ein- und Zweifamilien- häuser in Freiburg entfiel 2024 mit 31,5 Prozent auf das Segment 600.000 bis 800.000 Euro, gefolgt von 800.000 bis eine Million Euro mit 23,5 Prozent. Das mittlere Preissegment zwischen 400.000 bis 600.000 Euro legte von 12,1 Prozent in 2023 auf 16,4 Prozent in 2024 zu. Hingegen halbierte sich der Anteil bei Häusern bis 200.000 Euro von 4,7 Prozent auf 2,4 Prozent, und das Segment 200.000 bis 400.000 Euro schrumpfte von 9,3 Prozent auf 5,1 Prozent. Das Topsegment ab einer Million Euro ging von 26,8 Prozent auf 21,0 Prozent zurück. Bei den Eigentumswohnungen blieb 2024 die Preisklasse 200.000 bis 400.000 Euro mit 39,2 Prozent führend, nach 44,6 Prozent im Vorjahr. Angebote im Bereich 400.000 bis 600.000 Euro verharrten bei 18,4 Prozent. Deutlich wuchsen die Segmente 600.000 bis 800.000 Euro auf 12,5 Prozent und 800.000 bis einer Million Euro auf 6,6 Prozent, während das Segment ab einer Million Euro auf 5,5 Prozent anstieg. Insgesamt zeigt sich eine spürbare Verlagerung hin zu höherpreisigen Immobilien. Eigentumswohnungen | Kaufpreisverteilung Angebot nach Preisklassen in Prozent | 2023 und 2024 EFH/ZFH BestandEFH/ZFH Bestand ETW BestandETW Bestand EFH/ZFH NeubauEFH/ZFH Neubau ETW NeubauETW Neubau Ein- und Zweifamilienhäuser | Kaufpreisverteilung Angebot nach Preisklassen in Prozent | 2023 und 2024 800 1.800 2.800 3.800 4.800 5.800 6.800 7.800 8.800 20122013201420152016201720182019202020212022202320242025 2024 2023 2024 2023 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 200 Tsd. € 200 -400 Tsd. € 400 -600 Tsd. € 600 -800 Tsd. € 800 -1.000 Tsd. € ab 1 Mio. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 200 Tsd. € 200 -400 Tsd. € 400 -600 Tsd. € 600 -800 Tsd. € 800 -1.000 Tsd. € ab 1 Mio. €8 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2025 WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Lage20232024 PREMIUM 1.200.000 – 2.000.000 1.100.000 – 1.900.000 GEHOBEN 850.000 – 1.400.000 840.000 – 1.200.000 GUT 620.000 – 870.000 600.000 – 860.000 MITTEL 500.000 – 640.000 480.000 – 620.000 EINFACH 320.000 – 520.000 350.000 – 540.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 7.500 – 9.500 7.600 – 9.700 GEHOBEN 6.000 – 7.800 6.000 – 7.800 GUT 4.600 – 6.200 4.600 – 6.300 MITTEL 3.800 – 4.900 3.700 – 4.800 EINFACH 2.600 – 3.900 2.600 – 3.900 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20232024 PREMIUM 980.000 – 1.600.000 970.000 – 1.500.000 GEHOBEN 840.000 – 1.000.000 820.000 – 1.000.000 GUT 575.000 – 860.000 570.000 – 850.000 MITTEL 480.000 – 590.000 475.000 – 580.000 EINFACH 300.000 – 500.000 280.000 – 500.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 18,00 – 22,00 18,20 – 22,50 GEHOBEN 14,30 – 18,20 14,50 – 18,50 GUT 11,80 – 14,70 12,00 – 14,80 MITTEL 9,90 – 12,00 10,00 – 12,30 EINFACH 8,50 – 10,10 8,70 – 10,30 Miete (Wohnungen) in €/m² Premiumlagen Wiehre Im Stadtteil Wiehre verschmelzen prachtvolle Gründerzeit- fassaden und stilvolle Villen mit einem lebendigen Stadtkiez. Schattige Alleen führen zu Feinkostläden und charmanten Cafés – vom studentischen Kaffeehaus bis zum eleganten Salon. Die Nähe zum Botanischen Garten, zum Landwasserpark und zu kleineren Galerien unterstreicht das kulturelle Flair. Dank direkter Tramlinien, Wochenmarkt und ausgewählter Boutiquen bietet die Wiehre urbanes Wohnen mit hohem Naherholungswert. Günterstal Günterstal liegt am südlichen Stadtrand Freiburgs, eingebettet am Fuß des Schauinslands und geprägt von ländlichem Dorfkern und moderner Wohnkultur. Zwischen historischen Höfen und Villen erweitern exklusive Neubau-Quartiere das Bild. Im weitläufigen Dreisamtal laden Panoramawanderungen, Mountainbike-Trails und der Walderlebnispfad ein. Dorfmarkt, Klostergaststätte und Waldkindergarten ergänzen eine familien- orientierte Infrastruktur und direkter Bus- und Tramanbindung ins Zentrum. Herdern Auf Hügeln nordöstlich der Altstadt sitzt Herdern und besticht durch sein facettenreiches Quartiersgefühl: elegante Villen umgeben von grünen Gärten, historische Bauernhöfe und der traditionsreiche Herdermer Markt prägen das Bild. An schö- nen Aussichtspunkten genießt man den Blick ins Dreisamtal und auf die Weinberge der Wilhelmer Höhe. Die Steinhalle und der Waldeckpark bieten Sport- und Spielmöglichkeiten, ergänzt durch Bus- und Tramlinien, Kitas und Schulen. Trendlagen Littenweiler Littenweiler vereint sonnige Höhenlagen mit Uni-Nähe: histo- rische Höfe, attraktive Neubauten und grüne Oasen umrah- men das Tal. Die Marienschlucht lädt zu Waldspaziergängen ein, die Tram 1 und mehrere S-Bahnen garantieren raschen Anschluss ins Stadtzentrum und zu Lehrgebäuden. Spielplätze, Sportfelder, Kindergärten, Grundschule sowie eine Bäckerei und das Gemeindezentrum bilden familienfreundliches Umfeld. Cafés, Coffee Shop und jährliche Feste beleben das Quartier. Zähringen Im grünen Norden Freiburgs schmiegen sich in Zähringen traditionelle Bauernhöfe, Einfamilienhäuser und moderne Wohnensembles an sonnenverwöhnte Hänge mit weitem Panoramablick. Ein dichtes Netz aus Wander- und Radwegen führt durch das Dreisamtal bis zu den Zähringer Burgruinen. Ein Wochenmarkt am Kirchplatz bietet regionale Produkte. Dorfladen, Bäckerei, Grundschule, Kindergärten und regelmä- ßige Vereinsfeste schaffen gelebte Nachbarschaft. Mehrere Buslinien verbinden ins Stadtzentrum. Betzenhausen Rund um den Seepark beeindruckt Betzenhausen mit einem urbanen Flair und Naturerlebnis. Das weitläufige Erholungsgebiet mit Strandbad, Joggingwegen und Wassersportmöglichkeiten trifft auf moderne Quartierszentren wie die Westarkaden. Kindergärten, Schulen, Wochenmarkt, Cafés und Restaurants sichern Nahversorgung und Gemeinschaft. Die Tram 1 und weitere Buslinien ermöglichen schnelle Mobilität. Sportvereine und ein Strandbad-Café am Ufer runden das Freizeitangebot ab. 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