Marktbericht 2024 Wohnimmobilien in Fulda www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Fulda zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Fulda beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 STANDORTINFORMATIONEN Die hessische Stadt Fulda blickt auf eine reiche historische Tradition zurück. Gegründet im Jahr 744 als Benediktinerabtei, hat sich Fulda zu einem bedeu- tenden kulturellen und wirtschaftlichen Zentrum entwickelt. Mit etwa 70.000 Einwohnern erstreckt sich die Stadt über eine Fläche von rund 104 km². Fulda zeichnet sich durch einen starken Dienstleistungssektor, eine lebendige Kulturszene und traditionsreiche Bildungseinrichtungen aus. Die Stadt ist Sitz zahlreicher Unternehmen und Institutionen, was sie zu einem wichtigen Wirtschaftsstandort macht. Die Hochschule Fulda mit über 9.000 Studierenden prägt das intellektuelle und kulturelle Leben der Stadt und fördert Innovation und Forschung. Ein großer Vorteil von Fulda ist die ausgezeichnete Verkehrsanbindung. Strategisch günstig in der Mitte Deutschlands gelegen, bietet die Stadt hervorragende Anbindungen an das Straßen- und Schienennetz. Die Nähe zum Flughafen Frankfurt am Main erhöht die Attraktivität der Stadt für Geschäftsreisende und Touristen. Der imposante Dom St. Salvator, ein barockes Meisterwerk, ist ein Wahrzeichen der Stadt. Das Stadtschloss und das Vonderau Museum sind weitere kulturelle Höhepunkte. Das jährliche Schützen- und Volksfest, eines der größten Feste in der Region, zieht Tausende von Besuchern an und ist ein fester Bestandteil des kulturellen Lebens der Stadt. Fulda verbindet erfolgreich historische Tradition mit modernem Lebensstil und wirtschaftlicher Dynamik. Ein hoher Freizeitwert und die Nähe zum MIttelgebirge Rhön machen Fulda zu einem attraktiven Standort zum Leben und Arbeiten. Die Stadt bietet hohe Lebensqualität und zahlreiche Möglichkeiten zur per- sönlichen und beruflichen Entfaltung. Marktbericht 2024 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Einwohner70.366 Fläche (km²) 104 Haushalte 31.982 Haushaltsgröße (Ø) 2,19 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) +5.587 Prognose Einwohner (2035) 68.727 Pendlersaldo (täglich) +27.434 Kaufkraft pro Kopf (€) 22.331 Kaufkraft indexiert (%) 90,0 Leerstandsquote (%) 3,1 Wohneigentumsquote (%) 33,2 Wohnungsbestand 34.463 Vermietete Wohnungen 23.025 Ø Wohnungsgröße (m²) 85,5 Kaufpreisfaktor (für Whg. in Jahren) 29,0 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 3,455 ANGEBOTSENTWICKLUNG Die Bautätigkeit in Deutschland verlangsamt sich aktuell aufgrund steigender Baukosten und Zinsraten. In der Konsequenz werden zahlreiche Projekte verschoben oder gar gestoppt, was einen Rückgang der Neubauten zur Folge hat. Die Zahl der Baugenehmigungen in Fulda stieg zwischen 2019 und 2022 kontinuierlich an und erreichte mit 454 den höchsten Stand seit 2013. Demgegenüber stehen jedoch Schwankungen bei den Baufertigstellungen. Im Jahr 2022 wurden mit 78 Fertigstellungen der bisher niedrigsten Wert seit 2012 registriert. Für das Jahr 2023 wurden bisher keine offiziellen Daten veröffentlicht (Stand Juli 2024). BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN DEMOGRAPHIE Einwohner 2010 – 2035 (Prognose) Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre In Bezug auf das zweite Quartal im Jahr 2024 sieht man in beiden Segmenten ein ähnliches Niveau bei der Zahl der Angebote. In Bezug auf Ein- und Zweifamilienhäuser lässt sich eine Anzahl von 65 Angeboten verzeichnen, während im Segment der Eigentumswohnungen 66 Angebote auf dem Markt verfügbar sind. Über das Jahr 2021 gab es in beiden Segmenten nur eine geringe Zahl an Angeboten. Ab Q1/2022 ist ein Anstieg der Anzahl der Angebote in beiden Segmenten zu verzeichnen. Die höchste Anzahl an Eigentumswohnungen auf dem Markt wurde im Q4/2022 mit 117 Objekten verzeichnet. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurde mit 81 Objekten der höchste Wert im Q2/2023 verzeichnet. Durchschnittsalter (2023) Fulda 43,0 Hessen 44,0 Deutschland 44,6 Marktbericht 2024 ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Ausgewertete Angebote Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Baugenehmigungen Baufertigstellungen 13028834922333438330926113125778120297488188383358284320272274332454256 0 100 200 300 400 500 600 201220132014201520162017201820192020202120222023 *Prognose Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) * 3257 58 62 48 36 48 45 38 20 23 29 27 47 58 64 80 81 74 56 61 65 5545 58 54 51 66 43 41 42 60 44 62 84 87 110 117 92 103 91 67 65 66 0 25 50 75 100 1256 Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Quellen: Gutachterausschuss Fulda, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) MARKTÜBERBLICK TRANSAKTIONSDATEN Immobilienmarkt Im Jahr 2023 wurden in Fulda insgesamt 239 Wohn- immobilien der Segmente Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser verkauft. Der dadurch gene- rierte Umsatz belief sich auf 64,3 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr 2022 ist somit eine Zunahme von 6,2 Prozent an Transaktionen zu verzeichnen. Demgegenüber verzeichnete der Umsatz lediglich eine Steigerung von 0,2 Prozent. Eigentumswohnungen Auf dem Markt für Eigentumswohnungen wurden 2023 insgesamt 143 Verkäufe registriert, was einem Anstieg von 5,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr 2022 entspricht. Der dadurch erwirtschaftete Umsatz ver- zeichnete jedoch einen Rückgang von 8,5 Prozent und belief sich im Jahr 2023 auf 27,8 Millionen Euro. Dies ist auf den signifikant gesunkenen Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen zurückzuführen. Der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung betrug im Jahr 2023 durch- schnittlich 194.497 Euro, was einem Rückgang von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr 2022 entspricht. Auch im Bestandssegment sind die Quadratmeterpreise um 5,3 Prozent gesunken. Im Jahr 2023 wird für den Quadratmeter ein durchschnittlicher Preis von 2.846 Euro angegeben. Im Segment der Neubauten hingegen wird mit einem Preis von 4.510 Euro pro Quadratmeter ein deutlich höherer Durchschnittswert erzielt. In diesem Segment ist lediglich ein Rückgang des Preises um 0,8 Prozent zu verzeichnen. Die Mietpreise sind dagegen in beiden Segmenten weiter gestiegen. Der Preis pro Quadratmeter für Bestandswohnungen be- trug im Jahr 2023 durchschnittlich 9,02 Euro und lag somit um vier Prozent höher als im Vorjahr. Der Preis für Neubauwohnungen belief sich auf 11,34 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu 2022 fällt der Preisanstieg mit 1,3 Prozent etwas geringer aus. Ein- und Zweifamilienhäuser Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wur- den im Jahr 2023 mit 96 Verkäufen 7,9 Prozent mehr Transaktionen registriert als im Jahr 2022. Der damit erzielte Umsatz liegt bei 36,4 Millionen Euro und ist wie bei den Transaktionen um rund acht Prozent hö- her als im Jahr 2022. Der durchschnittliche Preis pro Objekt ist in diesem Segment mit 380.083 Euro nahezu unverändert geblieben. Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) ETW 148 164 288 191 169 118 118 145 272 155 136 143 117 132 131 117 98 107 129 125 115 130 89 96 - 50 100 150 200 250 300 350 400 450 201220132014201520162017201820192020202120222023 22 22 43 34 28 302730643330 28 23 28 30 27 27 30 38 42 42 54 3436 0 20 40 60 80 100 120 201220132014201520162017201820192020202120222023 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 201220132014201520162017201820192020202120222023 EFH/ZFH 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 2012201320142015201620172018201920202021202220237 2.954 2.788 2.658 3.620 3.216 3.168 3.744 3.486 3.619 4.223 3.666 3.967 4.282 3.539 3.722 3.996 3.155 3.212 3.777 3.158 3.004 3.821 3.603 3.450 3.786 3.609 3.220 3.235 3.256 2.955 3.033 3.338 3.101 3.074 3.078 2.817 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 bis 70m²70 - 100m²über 100m² MARKTÜBERBLICK ANGEBOTSDATEN | BIS JULI 2024 Quelle: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Immobilienmarkt Entwicklung Angebotspreis | April 2021 – Juli 2024 Kaufpreis in €/m² Angebotspreis im Zeitablauf Im Juli 2024 werden Angebotspreise für Eigentums- wohnungen in Höhe von 2.826 Euro pro Quadratmeter registriert. Zu Beginn des Beobachtungszeitraums wurde ein signifikanter Anstieg der Preise verzeichnet, der im Juli 2022 einen Höchststand von 4.018 Euro erreichte. In der Folge verzeichneten die Preise bis Januar 2023 einen Rückgang und verblieben bis Oktober auf einem Niveau von rund 3.700 Euro. Gegen Ende des Jahres 2023 wurde ein deutlicher Rückgang der Preise beo- bachtet, sodass diese nun auf einem im langjährigen Vergleich sehr niedrigen Niveau liegen. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt die Preisentwicklung ein deutlich konstanteres Bild. Im Juli 2024 liegt der Preis bei 3.256 Euro. Nach einem Preisrückgang auf 3.017 Euro im August 2021 zeigt die Preisentwicklung in diesem Segment, abgesehen von einigen temporären Schwankungen, eine gleichbleibende Tendenz. Zuletzt ist der Preis seit März 2024 wieder konstant angestiegen. Es gilt zu berücksichtigen, dass die Preisentwicklung auch auf Struktureffekte wie zum Beispiel die sinkende Zahl an Neubauprojekten zurückzuführen ist. Angebotspreis nach Wohnfläche Im kleinsten Segment der Wohnungen bis 70 Quadrat- meter liegen die Preise im Q2/2024 bei 3.074 Euro. Der Höchstwert wurde hier mit 4.282 Euro im Q3/2022 erreicht. Danach ist der Preis kontinuierlich gesunken und liegt auf einem ähnlichen Niveau wie zu Beginn des Beobachtungszeitraums. Im mittleren Segment der Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 70 und 100 Quadratmetern liegt der Preis im Q2/2024 bei 3.078 Euro pro Quadratmeter und verzeichnet damit den höchsten Durchschnittspreis. Zu Beginn des Betrachtungszeitraums ist der Preis hier deutlich angestiegen auf einen Höchstwert von 3.666 Euro im Q2/2022. Im größten Segment der Wohnungen über 100 Quadratmeter liegt der Preis hier bei 2.817 Euro im Q2/2024. Während im Q2/2022 der Höchstpreis mit 3.967 Euro erreicht wurde, fiel der Preis kurz darauf wieder auf ein Niveau von rund 3.000 Euro. Angebotspreis Eigentumswohnungen nach Wohnfläche | Q3/2021 – Q2/2024 Kaufpreis in €/m² 202120222023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q1Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 2.400 2.600 2.800 3.000 3.200 3.400 3.600 3.800 4.000 4.200 4.400 Apr 21Jul 21Okt 21Jan 22Apr 22Jul 22Okt 22Jan 23Apr 23Jul 23Okt 23Jan 24Apr 24Jul 24 EFH/ZFH ETW Q3 2024202120222023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q1 Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 Q3 2024202120222023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q1 Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 Q3 2024 3.074 3.078 8 Immobilienmarkt Lage20232024P* premium575.000 – 1.550.000660.000 – 1.280.000 gut400.000 – 820.000470.000 – 720.000 mittel350.000 – 600.000370.000 – 520.000 einfach240.000 – 440.000255.000 – 420.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20232024P* premium475.000 – 750.000500.000 – 760.000 gut360.000 – 550.000360.000 – 530.000 mittel250.000 – 420.000270.000 – 400.000 einfach200.000 – 290.000210.000 – 300.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20232024P* premium3.600 – 5.7004.000 – 5.300 gut2.800 – 4.2003.200 – 4.400 mittel2.200 – 3.7002.300 – 3.500 einfach1.300 – 2.5001.600 – 2.550 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20232024P* premium8,20 – 14,509,00 – 15,00 gut7,00 – 12,007,80 – 12,30 mittel6,00 – 10,506,50 – 11,20 einfach4,30 – 8,504,50 – 9,00 Miete in €/m² *Preis-Prognose 2025 Quellen: Gutachterausschuss Fulda, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) WOHNLAGEN UND PREISE Premiumlagen Zu den gefragtesten Gegenden in Fulda gehört die Altstadt, die durch ihren mittelalterlichen Charme, gut erhaltene Fachwerkhäuser und ein lebendiges Stadtleben besticht. Am Frauenberg hingegen findet man prächtige Villen, die Anfang des 20. Jahrhunderts erbaut wurden. Die weite Aussicht, der hohe Grünanteil und die Nähe zur Innenstadt sind Gründe für die hohe Nachfrage nach Immobilien in dieser Gegend. Interessenten sehen hier weiteres Wertsteigerungspotenzial. Weitere erstklassige Lagen befinden sich außerhalb der Stadt, in Petersberg mit dem Quartier am Südhang des Rauschenbergs und in Künzell mit Gebieten süd- westlich der Turmstraße. Auch hier zeichnen sich die Immobilien häufig durch einen unverbaubaren Blick auf die Umgebung aus. Die Bebauung besteht vorwiegend aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. Mit ihren schönen Gärten abseits der Hauptverkehrsstraßen sind diese besonders beliebt. Die Entfernung zur Fuldaer Innenstadt beträgt von beiden Standorten etwa 10 bis 15 Autominuten. Die Preise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Premiumlagen liegen zwischen 660.000 Euro und 1,28 Millionen Euro, während für Neubau-Eigentumswohnungen im Frauenberg-Quartier bis zu 5.300 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Trendlagen Neben den traditionellen begehrten Lagen rücken Neubaugebiete wie Galerie, Sickels und aktuell Haimbach in den Fokus der Kaufinteressenten. Auch für Bestandsimmobilien in den Fuldaer Neubaugebieten der 1960er und 1970er Jahre, wie Ziehers-Nord und -Süd, Teile des Aschenbergs und Niesig, können Eigentümer nach einem Generationswechsel mit einer kurzen Vermarktungsdauer rechnen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen hier zwischen 470.000 Euro und 720.000 Euro. Eigentumswohnungen erzielen Verkaufspreise von bis zu 4.400 Euro pro Quadratmeter. WOHNLAGEN premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche 9 Immobilienmarkt WOHNLAGENKARTE Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2024)Next >