Marktbericht 2025 Wohnimmobilien in Fulda www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Fulda zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Fulda beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2025 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STANDORTINFORMATIONEN Fulda liegt in Osthessen am gleichnamigen Fluss und verbindet ein urbanes Zentrum mit landschaftlicher Vielfalt zwischen Rhön und Vogelsberg. Die Stadt ist etwa 100 km nordöstlich von Frankfurt am Main und 90 km südöstlich von Kassel gelegen und profitiert von einer hervorragenden Verkehrsanbindung über die A7, A66 sowie die Bundesstraße B27. Der ICE-Bahnhof bietet schnelle Verbindungen auf den Achsen Frankfurt–Berlin und München–Hamburg und macht Fulda zu einem wichtigen Knotenpunkt im überregionalen Schienenverkehr. Das Stadtbild wird von eindrucksvoller Barockarchitektur geprägt, allen voran durch den Dom St. Salvator, der als Grabeskirche des heiligen Bonifatius überregionale Bedeutung hat. Schlossgarten und Stadtschloss liegen in unmittelbarer Nachbarschaft und laden mit ihren Anlagen und Ausstellungen zum Verweilen ein. Die Altstadt besticht durch ihre verwinkelten Gassen, Fachwerkhäuser und belebten Plätze. Im Fuldaer Umland befindet sich das Biosphärenreservat Rhön, das mit seinen vielfältigen Freizeit- und Sportmöglichkeiten sowie weiten Ausblicken lockt. Fulda verfügt über eine ausgewogene und zukunftsorien- tierte Wirtschaftsstruktur. Branchen wie Fahrzeugzulieferung, Maschinenbau, Textilverarbeitung und Logistik sind stark vertreten. Mittelständische Unternehmen bilden das Rückgrat des Standorts, ergänzt durch wachsende Bereiche wie Umwelttechnik und IT. Die verkehrsgünstige Lage, der direkte ICE-Anschluss und die Autobahnanbindung fördern nicht nur den Warenverkehr, sondern auch den Austausch mit dem Rhein-Main-Gebiet. Das kulturelle Angebot in Fulda zeichnet sich durch Vielseitigkeit und Traditionsbewusstsein aus. Das Schlosstheater bietet Schauspiel- und Musiktheatervorstellungen und ist insbesondere durch den Fuldaer Musicalsommer bekannt. Mit Veranstaltungen wie dem Stadtfest, den Domplatzkonzerten oder dem Weihnachtsmarkt zieht Fulda auch überregionale Besucher an. Das Programm wird durch zahlreiche Kulturinitiativen und Festivals ergänzt, die das städtische Leben bereichern. Einwohner 70.366 Einwohnerdichte (Einw. je km²)676,6 Fläche (km²)104,0 Haushalte 32.200 Haushaltsgröße (Ø)2,19 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+5.587 Prognose Einwohner (2035) 68.727 Pendlersaldo (täglich) +26.302 Kaufkraft pro Kopf (€)24.798 Kaufkraft indexiert (%) 89,0 Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €, 2022) 1.735,1 Wohneigentumsquote (%)34,4 Leerstandsquote Wohnungen (%) 3,1 Wohnungsbestand 34.672 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) 85,8 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,3 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)30,2 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2023)248 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2023)222 Gästeübernachtungen (2024)739.012 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)266,0 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)67,7 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 ÜBERSICHT Marktbericht 2025 Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Für das Jahr 2024 werden in Fulda rund 203 Fertigstellungen von Wohnungen prognostiziert. Im Vergleich zum Vorjahr 2023, in dem 222 Einheiten fertiggestellt wurden, entspricht dies einem leichten Rückgang. Bei den Baugenehmigungen wird ein moderater Anstieg auf etwa 265 erwartet, nach 248 im Jahr 2023. Diese Schätzungen deuten auf eine gewisse Stabilisierung hin, bleiben jedoch hinter früheren Höchstwerten zurück und spiegeln die Auswirkungen hoher Baukosten und hoher Zinsen wider. *Baufertigstellungen- und genehmigungen 2024 als Prognose OrtsteilEinwohner 2024 ASCHENBERG8.410 INNENSTADT 7.688 SÜDEND5.236 OSTEND 4.776 WESTEND4.484 ZIEHERS-SÜD 3.875 FRAUENBERG3.177 Die hochpreisigsten Bezirke Angebotspreis für Wohnimmobilien 2024 in €/m² OrtsteilPreis 2024 FRAUENBERG 3.634 GALERIE 3.503 NIESIG 3.499 INNENSTADT 3.401 ASCHENBERG3.311 SICKELS 3.011 WESTEND 3.008 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2024 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Bezirke Einwohner 2024 297 488 188 383 358 284 320 272 274 332 454 248 265 130 288 349 223 334 383 309 261 131 257 78 222 203 0 100 200 300 400 500 600 201213141516171819202122232024 * 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 20052015202520352045 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 200520102015202020256 Quellen: Gutachterausschuss Stadt Fulda, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2025 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 33,4 Mio. Euro vs. 2023: -8,5 % | -3,1 Mio. Euro Maximum: 54,5 Mio. Euro | 2021 2024: 24,1 Mio. Euro vs. 2023: -13,3 % | -3,7 Mio. Euro Maximum: 63,8 Mio. Euro | 2020 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 337.343 Euro vs. 2023: -11,2 % | -42.740 Euro Maximum: 418.923 Euro | 2021 2024: 221.304 Euro vs. 2023: +13,8 % | +26.808 Euro Maximum: 257.347 Euro | 2017 Kaufpreis 2024: Mietpreis 2024: Bestand: 3.000 €/m² | +5,4 % vs. 2023 Neubau: 4.052 €/m² | -10,2 % vs. 2023 Bestand: 9,48 €/m² | +5,1 % vs. 2023 Neubau: 12,50 €/m² | +10,2 % vs. 2023 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 99 Transaktionen vs. 2023: +3,1 % | +3 Transaktionen Maximum: 132 Transaktionen | 2013 2024: 109 Transaktionen vs. 2023: -23,8 % | -34 Transaktionen Maximum: 288 Transaktionen | 2014 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen 148 164 288 191 169 118 118 145 272 155 136 143 109 117 132 131 117 98 107 129 125 115 130 89 96 99 - 150 300 450 201213141516171819202122232024 22 22 43 34283027306433302824 23 28 30 27 27 30 38 42 42 54 3436 33 0 40 80 120 201213141516171819202122232024 0 200 400 600 201213141516171819202122232024 0,00 5,00 10,00 15,00 0 2.000 4.000 6.000 201213141516171819202122232024 Kaufpreis Mietpreis7 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2025 2023202520222024 2023202520222024 Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 52 Angebote vs. Q2/2024: -13,3 % | -8 Angebote Maximum: 86 Angebote | Q2/2023 Q2/2025: 91 Angebote vs. Q2/2024: +12,3 % | +10 Angebote Maximum: 116 Angebote | Q4/2022 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 80 Tage vs. Q2/2024: -20,0 % | -20 Tage Maximum: 118 Tage | Q3/2024 Q2/2025: 118 Tage vs. Q2/2024: -38,5 % | -74 Tage Maximum: 245 Tage | Q4/2023 Anteile 2024: 20,3 Höchste Preisklasse 2024: ab 500 Tsd. Euro | 6,8 % % | 300 – 400 Tsd. Euro 28,4 % | 200 – 300 Tsd. Euro 27,5 % | 100 – 200 Tsd. Euro Anteile 2024: 9,4 Höchste Preisklasse 2024: ab 500 Tsd. Euro | 45,9 % % | 300 – 400 Tsd. Euro 45,9 % | ab 500 Tsd. Euro 28,3 % | 400 – 500 Tsd. Euro ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) 2024 2023 2024 2023 - 50 100 150 200 250 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 105 116 101 111 99 88 91 81 88 105 110 91 61 66 85 86 78 60 73 60 48 62 53 52 - 50 100 150 200 250 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 100 Tsd. € 100 -200 Tsd. € 200 -300 Tsd. € 300 -400 Tsd. € 400 -500 Tsd. € ab 500 Tsd. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 100 Tsd. € 100 -200 Tsd. € 200 -300 Tsd. € 300 -400 Tsd. € 400 -500 Tsd. € ab 500 Tsd. €8 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2025 WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Premiumlagen Zu den gefragtesten Wohnvierteln in Fulda gehört die Altstadt, die durch ihren mittelalterlichen Charme, gut erhaltene Fachwerkhäuser und ein lebendiges Stadtleben besticht. Fulda- Frauenberg hingegen präsentiert sich als grüner Rückzugsort mit besonderem Charme. Ein Ensemble an Altbauvillen des frühen 20. Jahrhunderts am Südwesthang unterhalb des Klosters Frauenberg gibt den Blick frei auf Fulda und Fulda- Auen sowie den berühmten Dom. Zentrumsnah sind Geschäfte, Kulturstätten, Schulen und Naherholungsgebiete von hier fußläufig erreichbar. Dadurch ist das Viertel ein begehrter Wohnort mit hoher Nachfrage und Wertsteigerungspotenzial. Weitere erstklassige Lagen befinden sich außerhalb der Stadt - in Petersberg mit dem Quartier am Südhang des Rauschenbergs und in Künzell auf dem Südwesthang unterhalb der Turmstraße. Auch hier zeichnen sich die Immobilien häufig durch einen weiten Blick auf die Umgebung aus. Die Bebauung besteht vorwiegend aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern auf großzügigen Grundstücken in bester Lage. Über die Stadtgrenze hinweg sind sowohl von Petersberg als auch von Künzell die Wege in die Fuldaer Innenstadt kurz. Weiterhin befinden sich vielfältige Sport- und Bildungseinrichtungen sowie eine hervorragende Infrastruktur des täglichen Bedarfs im unmittelbaren Umfeld, beleben dadurch die Quartiere und machen sie zum idealen Wohnumfeld. Trendlagen Abseits der klassischen Premiumlagen rücken Fuldaer Neubauviertel, wie sie aktuell in Galerie, Sickels und Haimbach erschlossen werden, immer stärker in den Fokus anspruchsvoller Käufer. Hohe Energiestandards, familiengerechtes Wohnen sowie eine schnell wachsende Infrastruktur – von Kitas über Nahversorger bis zu direkten Anbindungen an Innenstadt, Hochschule und Fernverkehr – machen diese Quartiere zu beliebten Lebensmittelpunkten. Parallel dazu erfährt der Bestand der Erweiterungsgebiete der 1960er/70er-Jahre zum Beispiel Ziehers-Nord und -Süd, ausgewählte Abschnitte des Aschenbergs und von Niesig – einen deutlichen Nachfrageimpuls. Angebotene Einfamilienhäuser in diesen etablierten Wohnlagen sind in der Regel nicht lange auf dem Markt. Aufgrund des gewachsenen Umfeldes, solider Bausubstanz und etablierten Nachbarschaften erfolgt der Neuverkauf hier häufig inner- halb kurzer Vermarktungszeiträume – meist zu attraktiven Konditionen. WOHNLAGEN UND PREISE Marktbericht 2025 Lage20242025 PREMIUM 950.000 – 1.280.000 900.000 – 1.300.000 GEHOBEN 680.000 – 1.000.000 660.000 – 950.000 GUT 470.000 – 720.000 480.000 – 700.000 MITTEL 370.000 – 520.000 350.000 – 540.000 EINFACH 255.000 – 420.000 250.000 – 400.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2024 2025 PREMIUM 4.500 – 5.300 4.800 – 6.000 GEHOBEN 4.000 – 4.800 4.000 – 5.000 GUT 3.200 – 4.200 3.300 – 4.200 MITTEL 2.300 – 3.500 2.300 – 3.600 EINFACH 1.600 – 2.500 1.500 – 2.500 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20242025 PREMIUM 640.000 – 760.000 620.000 – 750.000 GEHOBEN 480.000 – 660.000 480.000 – 640.000 GUT 360.000 – 530.000 340.000 – 500.000 MITTEL 270.000 – 400.000 250.000 – 380.000 EINFACH 210.000 – 300.000 210.000 – 280.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2024 2025 PREMIUM 9,00 – 15,00 10,00 – 16,50 GEHOBEN 8,50 – 13,50 8,70 – 13,60 GUT 7,80 – 12,30 8,00 – 12,70 MITTEL 6,50 – 11,20 7,20 – 11,20 EINFACH 4,50 – 9,00 4,80 – 9,00 Miete (Wohnungen) in €/m²Next >