Marktbericht 2026 Wohnimmobilien in Fulda www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Fulda zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Fulda beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2026 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) STANDORTINFORMATIONEN Fulda liegt in Osthessen am gleichnamigen Fluss und verbindet ein kompaktes urbanes Zentrum mit landschaft- licher Vielfalt zwischen Rhön und Vogelsberg. Rund 100 km nordöstlich von Frankfurt am Main und etwa 90 km südöstlich von Kassel profitiert die Stadt von sehr guter Verkehrsanbindung über die Autobahnen A7 und A66. Der ICE-Bahnhof bietet schnelle Verbindungen nach Frankfurt, München, Berlin und Hamburg und macht Fulda so zu einem wichtigen Knotenpunkt im Fernverkehr. Das Stadtbild wird von eindrucksvoller Barockarchitektur geprägt, allen voran dem berühmten Dom St. Salvator, der kulturell und archi- tektonisch überregionale Bedeutung besitzt. Stadtschloss, Schlossgarten und Orangerie bilden mit der Altstadt, den restaurierten Fachwerkensembles, Gassen und Plätzen das historische Zentrum. Michaelskirche und Paulustor unter- streichen die lange Stadtgeschichte. In der Umgebung bietet das UNESCO-Biosphärenreservat Rhön Raum für naturnahe Erholung. Fulda verfügt über eine ausgewogene und zukunftsori- entierte Wirtschaftsstruktur. Neben Fahrzeugzulieferung, Maschinenbau und Textilverarbeitung sind Logistik, Handel, Gesundheitswirtschaft und Dienstleistungen stark vertre- ten. Mittelständische Unternehmen bilden das Rückgrat des Standorts, ergänzt durch wachsende Bereiche wie Umwelttechnik und IT. Die zentrale Lage, der ICE-Anschluss und die Autobahnanbindung fördern Warenverkehr und Austausch mit dem Rhein-Main-Gebiet, Nordhessen und weiteren Wirtschaftsräumen. Auch kulturell zeigt sich Fulda vielseitig und traditionsbewusst. Schlosstheater, Fürstensaal, Orangerie und Domplatz bieten besondere Bühnen für Theater, Musik und Veranstaltungen. Stadtfest und Domplatzkonzerte ziehen überregional Besucher an. Zusätzliche Aufmerksamkeit brachte der Hessentag 2026: Als Gastgeberstadt setzte Fulda Impulse für Handel, Tourismus und Stadtentwicklung. Einwohner 71.025 Einwohnerdichte (Einw. je km²)682,9 Fläche (km²)104,0 Haushalte 32.461 Haushaltsgröße (Ø)2,19 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+6.455 Prognose Einwohner (bis 2035) -898 Pendlersaldo (täglich) +26.302 Kaufkraft pro Kopf (€)24.798 Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) 89,0 Kaufkraft in Mio. € 1.735,1 Wohneigentumsquote (%)33,0 Leerstandsquote Wohnungen (%) 3,1 Wohnungsbestand 35.172 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) 85,8 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,3 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)30,2 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2025)538 Baufertigstellungen (Prognose - Wohnungen, 2025)143 Gästeübernachtungen (2025.)700.000 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)97 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)67,7 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 ÜBERSICHT Marktbericht 2026 Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2025 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen In Fulda wurden 2025 insgesamt 538 Wohnungen baurecht- lich genehmigt und damit der höchste Wert des gesamten Betrachtungszeitraums erreicht. Gegenüber dem Vorjahr ent- spricht das einem deutlichen Anstieg von rund 57 Prozent. Die Genehmigungstätigkeit setzt sich damit klar von den verhaltenen Jahren 2017 bis 2021 ab. Fertigstellungszahlen für 2025 liegen noch nicht vor; das Ergebnis 2024 lag mit 215 Wohnungen im unteren Bereich des Zeitraums. Insgesamt zeichnet sich eine spürbare Belebung der Wohnungsbautätigkeit ab. StadtteileEinwohner 2025 ASCHENBERG 8.418 INNENSTADT 7.778 NORDEND 5.286 SÜDEND 5.220 OSTEND 4.853 WESTEND 4.648 ZIEHERS-SÜD 3.909 Die hochpreisigsten Stadtteile Ø-Angebotspreis für Wohnimmobilien 2026 in €/m² StadtteilePreis 2026 WESTEND 4.979 INNENSTADT 4.479 HAIMBACH 4.132 FRAUENBERG 4.000 BRONNZELL 3.890 OSTEND 3.633 DIETERSHAN 3.609 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2025 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Stadtteile Einwohner 2025 0 2.500 5.000 7.500 10.000 12.500 20052010201520202025 50.000 55.000 60.000 65.000 70.000 75.000 2005201520252035 0 100 200 300 400 500 600 201213141516171819202122232420256 Quellen: Gutachterausschuss Stadt Fulda, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2026 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 50,3 Mio. Euro vs. 2024: +50,5 % | +16,9 Mio. Euro Maximum: 54,5 Mio. Euro | 2021 2025: 29,7 Mio. Euro vs. 2024: +23,0 % | +5,5 Mio. Euro Maximum: 63,8 Mio. Euro | 2020 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 422.420 Euro vs. 2024: +25,2 % | +85.077 Euro Maximum: 422.420 Euro | 2025 2025: 228.231 Euro vs. 2024: +3,1 % | +6.927 Euro Maximum: 257.347 Euro | 2017 Kaufpreis 2025: Mietpreis 2025: Bestand: 2.921 €/m² | +8,2 % vs. 2024 Neubau: 4.326 €/m² | +9,0 % vs. 2024 Bestand: 9,09 €/m² | +3,9 % vs. 2024 Neubau: 12,00 €/m² | +3,6 % vs. 2024 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 119 Transaktionen vs. 2024: +20,2 % | +20 Transaktionen Maximum: 132 Transaktionen | 2013 2025: 130 Transaktionen vs. 2024: +19,3 % | +21 Transaktionen Maximum: 288 Transaktionen | 2014 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen - 100 200 300 400 500 20121314151617181920212223242025 0 25 50 75 100 125 20121314151617181920212223242025 0 100 200 300 400 500 20121314151617181920212223242025 0,00 3,00 6,00 9,00 12,00 15,00 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 20121314151617181920212223242025 Kaufpreis Mietpreis7 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2026 Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2026 und 2025 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2026 und 2025 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q1/2026: 103 Angebote vs. Q4/2025: +10,8 % | +10 Angebote Maximum: 103 Angebote | Q1/2026 Q1/2026: 96 Angebote vs. Q4/2025: -3,0 % | -3 Angebote Maximum: 138 Angebote | Q4/2024 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 106 Tage vs. 2024: +3,9 % | +4 Tage Maximum: 125 Tage | 2016 2025: 102 Tage vs. 2024: +4,1 % | +4 Tage Maximum: 138 Tage | 2015 2026 2025 2026 2025 Anteile 2026: 13,8 Höchste Preisklasse 2026: ab 750 Tsd. Euro | 2,0 % % | bis 150 Tsd. Euro 48,7 % | 150 – 300 Tsd. Euro 23,0 % | 300 – 450 Tsd. Euro Anteile 2026: 16,8 Höchste Preisklasse 2026: ab 750 Tsd. Euro | 5,4 % % | 600 – 750 Tsd. Euro 48,5 % | 450 – 600 Tsd. Euro 22,2 % | 300 – 450 Tsd. Euro ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) 2026202320242025 - 50 100 150 200 250 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 - 30 60 90 120 150 20151617181920212223242025 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 150 Tsd. € 150 -300 Tsd. € 300 -450 Tsd. € 450 -600 Tsd. € 600 -750 Tsd. € ab 750 Tsd. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 150 Tsd. € 150 -300 Tsd. € 300 -450 Tsd. € 450 -600 Tsd. € 600 -750 Tsd. € ab 750 Tsd. €8 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2026 WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN In Ausnahmefällen können einzelne Objekte von der generalisierten, hier angezeigten Wohnlage abweichen.9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) WOHNLAGEN UND PREISE Marktbericht 2026 Lage20252026 PREMIUM 900.000 – 1.300.000 930.000 – 1.350.000 GEHOBEN 660.000 – 950.000 690.000 – 1.000.000 GUT 480.000 – 700.000 500.000 – 730.000 MITTEL 350.000 – 540.000 350.000 – 540.000 EINFACH 250.000 – 400.000250.000 – 400.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2025 2026 PREMIUM 4.800 – 6.000 5.000 – 5.700 GEHOBEN 4.000 – 5.000 4.200 – 5.200 GUT 3.300 – 4.200 3.400 – 4.400 MITTEL 2.300 – 3.600 2.400 – 3.650 EINFACH 1.600 – 2.500 1.650 – 2.650 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20252026 PREMIUM 620.000 – 750.000 640.000 – 780.000 GEHOBEN 480.000 – 640.000 500.000 – 670.000 GUT 340.000 – 500.000 360.000 – 520.000 MITTEL 250.000 – 380.000 250.000 – 380.000 EINFACH 210.000 – 280.000 210.000 – 280.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2025 2026 PREMIUM 10,00 – 16,50 11,00 – 17,50 GEHOBEN 8,70 – 13,60 9,80 – 14,50 GUT 8,00 – 12,70 8,50 – 13,00 MITTEL 7,20 – 11,20 7,50 – 12,00 EINFACH 4,80 – 9,00 6,00 – 9,40 Miete (Wohnungen) in €/m² Premiumlagen Zu den gefragtesten Gegenden in Fulda gehört die Altstadt, die durch ihren mittelalterlichen Charme, die gut erhaltenen und restaurierten Fachwerkensembles und ein lebendiges Stadtleben besticht. Am Frauenberg, unterhalb des gleichnamigen Klosters, findet man prächtige Villen in Hanglage mit Südwest-Panorama, die Anfang des 20. Jahrhunderts erbaut wurden. Die weite Aussicht, der hohe Grünanteil und die Nähe zur Innenstadt sind Gründe für die hohe Nachfrage nach Immobilien in dieser Gegend. Interessenten sehen hier weiteres Wertsteigerungspotenzial. Weitere erstklassige Lagen befinden sich außerhalb der Stadt, in Petersberg mit dem Quartier am Südhang des Rauschenbergs und in Künzell mit Gebieten südwestlich der Turmstraße. Auch hier zeichnen sich die Immobilien häufig durch ein weites Panorama auf die Umgebung aus. Die Bebauung besteht vorwiegend aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. Mit ihren schönen Gärten abseits der Hauptverkehrsstraßen sind diese besonders beliebt. Die Entfernung zur Fuldaer Innenstadt beträgt von beiden Standorten etwa 10 bis 15 Autominuten. Die Preise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Premiumlagen liegen zwischen 690.000 Euro und 1,45 Millionen Euro, während für Neubau-Eigentumswohnungen bis zu 5.700 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Trendlagen Neben den traditionellen begehrten Lagen rücken zu- nehmend Neubaugebiete wie Galerie, Sickels und aktuell Haimbach in den Fokus der Kaufinteressenten. Auch für Bestandsimmobilien in den Fuldaer Neubaugebieten der 1960er und 1970er Jahre, wie Ziehers-Nord und -Süd, Teile des Aschenbergs und von Niesig, können Eigentümer nach einem Generationswechsel mit einer guten Nachfrage rechnen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen hier zwischen 400.000 Euro und 770.000 Euro. Eigentumswohnungen erzielen Verkaufspreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter. Die ausgewiesenen höheren Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr bedeuten nicht, dass vergleichbare Immobilien einfach (nur) teurer geworden sind, sondern die Steigerungen können auch auf strukturelle Verschiebungen der Käufe von z.B. - mittleren zu besseren Lagen - kleineren zu größeren Immobilien oder - älteren zu jüngeren Immobilien zurückzuführen sein.Next >