Marktbericht 2025 Wohnimmobilien im Heidekreis www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien im Heidekreis zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt im Heidekreis beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2025 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STANDORTINFORMATIONEN Der Heidekreis liegt im Zentrum Niedersachsens zwischen Hannover, Bremen und Hamburg. Er gehört zur Metropolregion Hannover-Hamburg. Die Kreisstadt ist Bad Fallingbostel, weitere größere Städte sind Walsrode, Soltau und Schneverdingen. Die Region ist geprägt von einer offenen, weitläufigen Landschaft mit Wäldern, Mooren, Flussauen und natürlich der Lüneburger Heide, die zu den bekanntesten Natur- und Tourismusräumen Norddeutschlands zählt. Der Heidekreis ist über die Autobahnen A7 und A27 sowie mehrere Bahnverbindungen gut an das überregionale Verkehrsnetz angeschlossen. Der Heidekreis zeichnet sich durch eine vielfältige wirtschaftliche Struktur aus. Industrie, Handwerk, Dienstleistungen und Landwirtschaft sind hier ausgewogen vertreten. Von besonderer Bedeutung sind die Nahrungsmittelverarbeitung, der Maschinenbau, die Logistikbranche und der Tourismus. Zahlreiche kleine und mittelständische Betriebe prägen den Standort ebenso wie größere Arbeitgeber aus den Bereichen Industrie und Transport. Die zentrale Lage zwischen drei norddeutschen Metropolen, die Nähe zu den Autobahnen A7 und A27 sowie moderne Gewerbegebiete schaffen attraktive Bedingungen für Unternehmen und Investoren. Dem Tourismus kommt ein besonderer Stellenwert zu. Mit der Lüneburger Heide, dem Vogelpark Walsrode, der zu den größten seiner Art weltweit zählt, einem Freizeitpark und zahlreichen Rad-, Wander- und Reitwegen ist der Landkreis ein beliebtes Reiseziel. Auch Erholungsgebiete wie das Pietzmoor, der Grundlose See oder das Landschaftsschutzgebiet Böhmetal bieten naturnahe Erlebnisse. Der Heidekreis bietet seinen Einwohnerinnen und Einwohnern eine hohe Lebensqualität: Günstiger Wohnraum, familienfreundliche Strukturen, ein gutes Schul- und Bildungsangebot sowie ein aktives Vereinsleben prägen das soziale Gefüge. Kulturveranstaltungen, Heimatfeste, Freilichtbühnen und regionale Märkte sorgen das ganze Jahr über für ein abwechslungsreiches Freizeit- und Kulturangebot. So vereint der Heidekreis wirtschaftliches Potenzial, naturnahes Wohnen und touristische Attraktivität zu einem zukunftsfähigen Standort im Herzen Niedersachsens. Einwohner 143.220 Einwohnerdichte (Einw. je km²)76,1 Fläche (km²)1.881,5 Haushalte 63.269 Haushaltsgröße (Ø)2,28 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+7.448 Prognose Einwohner (2035) +70 Pendlersaldo (täglich) -7.710 Kaufkraft pro Kopf (€)25.774 Kaufkraft indexiert (%) 92,6 Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €, 2022) 5.870 Wohneigentumsquote (%)55,6 Leerstandsquote Wohnungen (%) 4,2 Wohnungsbestand 71.335 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) 103,1 Rendite (für Wohnungen in Prozent)5,2 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)19,1 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2024)322 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2024)315 Gästeübernachtungen (in Mio. Nächten 2024)3,12 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)146,5 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)88,1 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 ÜBERSICHT Marktbericht 2025 Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Im Jahr 2024 wurden im Heidekreis 315 Wohnungen fertigge- stellt. Das ist ein Rückgang von rund 47 Prozent gegenüber dem Vorjahr, als 590 Einheiten fertiggestellt wurden. Auch die Zahl der Baugenehmigungen sank weiter, von 385 im Jahr 2023 auf 322. Nach den starken Jahren zwischen 2016 und 2022 fällt die Bautätigkeit nun zum vierten Mal in Folge auf das Niveau von vor 2016 zurück. Gründe hierfür könnten sich finden in gestiegenen Baukosten, hohen Zinsen und einer sinkenden Investitionsbereitschaft. GemeindeEinwohner 2024 WALSRODE 31.019 SOLTAU 22.511 SCHNEVERDINGEN 19.016 MUNSTER 15.062 BAD FALLINGBOSTEL 12.783 BISPINGEN 6.572 SCHWARMSTEDT 5.759 Die hochpreisigsten Gemeinden Angebotspreis für Wohnimmobilien 2024 in €/m² GemeindePreis 2024 BISPINGEN 2.717 SCHNEVERDINGEN 2.481 SOLTAU 2.371 WALSRODE 2.350 BAD FALLINGBOSTEL 2.323 SCHWARMSTEDT 2.303 NEUENKIRCHEN 2.255 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2024 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Gemeinden Einwohner 2024 130.000 135.000 140.000 145.000 150.000 20052015202520352045 0 7.000 14.000 21.000 28.000 20052010201520202025 193 241 283 375 498 448 545 550 825 677 589 385 322 151 225 266 255 481 302 345 356 827 603 619 590 315 0 250 500 750 1.000 2012131415161718192021222320246 Quellen: GAG Niedersachsen, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2025 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 163,8 Mio. Euro vs. 2023: +10,3 % | +15,3 Mio. Euro Maximum: 208,8 Mio. Euro | 2022 2024: 41,5 Mio. Euro vs. 2023: +60,4 % | +15,6 Mio. Euro Maximum: 44,9 Mio. Euro | 2021 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 238.776 Euro vs. 2023: -7,5 % | -19.485 Euro Maximum: 278.433 Euro | 2022 2024: 167.339 Euro vs. 2023: +11,3 % | +16.932 Euro Maximum: 167.339 Euro | 2024 Kaufpreis 2024: Mietpreis 2024: Bestand: 1.750 €/m² | -4,5 % vs. 2023 Neubau: 4.020 €/m² | +1,6 % vs. 2023 Bestand: 8,00 €/m² | +3,2 % vs. 2023 Neubau: 12,00 €/m² | +9,6 % vs. 2023 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 686 Transaktionen vs. 2023: +19,3 % | +111 Transaktionen Maximum: 781 Transaktionen | 2020 2024: 248 Transaktionen vs. 2023: +44,2 % | +76 Transaktionen Maximum: 315 Transaktionen | 2021 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen 203 169 183 261 294 253 268 195 255 315 251 172 248 655 670 704 728 734 692 737 778 781 734 750 575 686 - 300 600 900 1.200 201213141516171819202122232024 15 11 12 18 20 17 29 21 31 4541 26 42 80 86 90 97 106 105 125 148 158 187 209 149 164 0 70 140 210 280 201213141516171819202122232024 0 50 100 150 200 250 300 201213141516171819202122232024 0,00 3,00 6,00 9,00 12,00 15,00 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 201213141516171819202122232024 Kaufpreis Mietpreis7 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2025 2023202520222024 2023 2025 2022 2024 Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 380 Angebote vs. Q1/2025: -10,8 % | -46 Angebote Maximum: 627 Angebote | Q3/2024 Q2/2025: 48 Angebote vs. Q1/2025: -14,3 % | -8 Angebote Maximum: 123 Angebote | Q2/2023 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 101 Tage vs. Q1/2025: -17,2 % | -21 Tage Maximum: 186 Tage | Q4/2023 Q2/2025: 84 Tage vs. Q1/2025: -28,2 % | -33 Tage Maximum: 224 Tage | Q4/2023 2024 2023 2024 2023 Anteile 2024: 23,3 Höchste Preisklasse 2024: ab 500 Tsd. Euro | 8,3 % % | bis 100 Tsd. Euro 39,3 % | 100 – 200 Tsd. Euro 24,3 % | 200 – 300 Tsd. Euro Anteile 2024: 14,0 Höchste Preisklasse 2024: ab 500 Tsd. Euro | 10,3 % % | 100 – 200 Tsd. Euro 33,4 % | 300 – 400 Tsd. Euro 27,3 % | 200 – 300 Tsd. Euro ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 100 Tsd. € 100 -200 Tsd. € 200 -300 Tsd. € 300 -400 Tsd. € 400 -500 Tsd. € ab 500 Tsd. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 100 Tsd. € 100 -200 Tsd. € 200 -300 Tsd. € 300 -400 Tsd. € 400 -500 Tsd. € ab 500 Tsd. € 120 117 118 123 104 81 85 85 79 83 56 48 388 396 434 482 517 502 528 621 627 537 426 380 - 200 400 600 800 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 - 60 120 180 240 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q28 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2025 WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Premiumlagen Soltau Soltau profitiert von seiner Lage im Städtedreieck Hamburg– Hannover–Bremen und der zentralen Position in der Lüneburger Heide. Die Stadt bietet vielseitige Freizeitmöglichkeiten und ein hochwertiges Wohnumfeld. In den etablierten Wohnlagen herrscht hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern und neuem Wohnraum. Eine stabile wirtschaftliche Basis, die touristische Attraktivität und die gute Erreichbarkeit führen zu einer kon- stanten Nachfrage. Bad Fallingbostel In der Kreisstadt gelten besonders die nördlichen Randlagen als attraktive Wohngebiete. Großzügige Grundstücke, freiste- hende Wohnhäuser und eine ruhige, durchgrünte Umgebung mit gepflegtem Immobilienbestand prägen das Bild. Eine gut ausgebaute Infrastruktur und dazu die verkehrsgünstige Lage im Herzen des Heidekreises machen Bad Fallingbostel zum idealen Wohn- und Lebensumfeld. Schneverdingen Schneverdingen gilt als etablierte Wohnlage mit hoher Lebensqualität am westlichen Rand des Naturschutzgebiets Lüneburger Heide. Der staatlich anerkannte Luftkurort kom- biniert naturnahe Lage mit solider Infrastruktur und guter Erreichbarkeit über A7 und Bahn. Gut strukturiere Wohnviertel geprägt von gepflegten Ein- und Zweifamilienhäusern prägen das Stadtbild. Geschäfte, Freizeitmöglichkeiten und der hohe Erholungswert vor Ort sorgen für stabile Nachfrage und ein gefestigtes Preisniveau. Trendlagen Bispingen Bispingen im nördlichen Heidekreis entwickelt sich zu einer gefragten Wohnlage, insbesondere bei Haushalten mit Bezug zur Metropolregion Hamburg. Die Anbindung über die A7 ermöglicht eine Fahrzeit von unter 45 Minuten in die Hansestadt. In den Ortsteilen mit jüngerer Bebauung ist ein kontinuierlicher Zuzug erkennbar. Neue Wohngebiete und gepflegte Bestandsimmobilien treffen auf stabile Nachfrage. Das grüne Umfeld trägt zur hohen Wohnqualität bei. Walsrode In der größten Stadt des Heidekreises zeigen sich vor allem innen- stadtnahe Wohnlagen als zunehmend attraktiv. Die Nachfrage richtet sich auf sanierungsfähige Bestandsobjekte und kleinere Neubauprojekte in gewachsenen Wohnstraßen. Die Wohnqualität profitiert von zunehmenden Infrastrukturverbesserungen und einem breiten Nahversorgungsangebot. Preislich bleibt die Lage stabil mit leichtem Aufwärtstrend. Munster Eingebettet in die Lüneburger Heide ist in der Stadt Munster die Nachfrage nach Wohnraum vor allem in ruhigen, gewachsenen Wohnlagen spürbar. Begehrt sind gepflegte Bestandsimmobilien ebenso wie das Interesse an Neubauten. Die Wohnqualität wird durch die naturnahe Lage, eine solide Nahversorgung und die verkehrsgünstige Anbindung geprägt. Das Preisniveau zeigt sich insgesamt stabil. WOHNLAGEN UND PREISE Marktbericht 2025 Lage20232024 PREMIUM 750.000 – 850.000 750.000 – 850.000 GEHOBEN 500.000 – 750.000 530.000 – 750.000 GUT 320.000 – 500.000 400.000 – 530.000 MITTEL 260.000 – 330.000 340.000 – 400.000 EINFACH 150.000 – 250.000 160.000 – 250.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 3.300 – 4.200 3.500 – 4.500 GEHOBEN 2.500 – 3.300 2.800 – 3.500 GUT 2.000 – 2.500 2.100 – 2.800 MITTEL 1.000 – 2.000 1.100 – 2.100 EINFACH 750 – 1.000 800 – 1.100 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20232024 PREMIUM 450.000 – 550.000 400.000 – 550.000 GEHOBEN 350.000 – 450.000 350.000 – 400.000 GUT 300.000 – 350.000 330.000 – 380.000 MITTEL 250.000 – 300.000 220.000 – 340.000 EINFACH 100.000 – 250.000 140.000 – 230.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 13,20 – 14,00 13,50 – 14,00 GEHOBEN 10,70 – 13,40 11,00 – 13,60 GUT 8,30 – 10,90 8,60 – 11,10 MITTEL 6,30 – 8,40 6,60 – 8,70 EINFACH 4,80 – 6,50 5,00 – 6,80 Miete (Wohnungen) in €/m²Next >