11 Marktbericht 2026 Wohnimmobilien in Köln www.von-poll.com22Beata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Köln zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Köln beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert ® , WertCert ® und DEKRA) schätzen gern kostenfrei und unver- bindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße44 Marktbericht 2026 STANDORTINFORMATIONEN Die Stadt Köln ist als größte Stadt Nordrhein-Westfalens und viertgrößte Stadt Deutschlands eines der bedeutendsten Wirtschafts-, Handels- und Dienstleistungszentren im Rheinland. Die Anbindung über Autobahnen, Hauptbahnhof und Flughafen Köln/Bonn sichert eine hohe nationale wie internationale Erreichbarkeit. Als traditionsreiche Rheinmetropole ist Köln eng in europäische Verkehrs-, Handels- und Logistiknetze eingebunden. Zugleich bieten die Lage am Rhein, Parks und Grünzüge sowie die Nähe zum Bergischen Land und zur Eifel vielfältige Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Als bedeutendes Oberzentrum besitzt Köln eine ausgeprägte überregionale Bedeutung. Das Stadtbild verbindet römische Geschichte, mittelalterliche Bauwerke, gründerzeitliche Quartiere und Nachkriegsarchitektur mit moderner Stadtentwicklung. Prägende Orte wie der Kölner Dom, die Altstadt, der Rhein- auhafen und neue Wohn- und Arbeitsquartiere setzen Akzente, die sich auch in hochwertigen Immobilienlagen zeigen. Die wirtschaftliche Struktur ist breit aufgestellt und international geprägt. Neben Medienwirtschaft, Versicherungen, Handel, Messewesen und Logistik zählen IT, Telekommunikation, Chemie, Life Sciences, Tourismus sowie Kreativwirtschaft zu den prä- genden Standortfaktoren. Global agierende Unternehmen und ein starker Mittelstand schaffen stabile Rahmenbedingungen für Beschäftigung, Innovation und Wachstum. Auch als Bildungs- und Wissenschaftsstandort ist Köln eta- bliert. Die Universität zu Köln, die TH Köln, die Deutsche Sporthochschule Köln, die Hochschule für Musik und Tanz sowie zahlreiche Forschungsinstitute tragen zur Qualifizierung von Fachkräften und zur Innovationskraft der Region bei. Das kulturelle Leben ist vielfältig und international ausgerichtet. Kölner Dom, Philharmonie, Theater, Museen, Galerien, Festivals, Karneval sowie eine lebendige Musik- und Kreativszene prägen das urbane Umfeld. Insgesamt vereint Köln wirtschaftliche Stärke, rheinische Identität, kulturelle Vielfalt und kontinuier- liche Stadtentwicklung zu einem Standort mit nachhaltigem Potenzial für Eigennutzer und Investoren. Einwohner 1.100.076 Einwohnerdichte (Einw. je km²)2.716 Fläche (km²)405,0 Haushalte 575.992 Haushaltsgröße (Ø)1,91 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2025)+5.785 Prognose Einwohner (2035) +89.266 Pendlersaldo (täglich) +179.812 Kaufkraft pro Kopf (€)34.393 Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) 107,4 Kaufkraft (in Mio. €, 2025) 35.124 Wohneigentumsquote (%)26,6 Leerstandsquote Wohnungen (%) 0,8 Wohnobjekte (Wohnungen und Häuser) 574.095 Durchschnittliche Wohnfläche (m²) 74,7 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,6 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)27,8 Baugenehmigungen (Wohnimmobilien)2.323 Baufertigstellungen (Wohnimmobilien)4.623 Gästeübernachtungen (in Mio. Nächten 2024)7,09 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)309,9 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)34,3 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität Quellen Gutachterausschuss Köln, Statistikamt Nord, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2026)55 ÜBERSICHT Marktbericht 2026 BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2025 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Im Jahr 2025 wurden 2.323 Baugenehmigungen erteilt und 4.623 Baufertigstellungen registriert. Während die Genehmigungen weiter zurückgingen und den niedrigsten Wert im gesamten Betrachtungszeitraum erreichten, stiegen die Fertigstellungen nach dem Tiefststand im Vorjahr deutlich an. Damit liegen die Fertigstellungen 2025 klar über den Genehmigungen, was auf die Umsetzung bereits zuvor genehmigter Bauvorhaben hinweist. Die Entwicklung der Genehmigungszahlen lässt zugleich darauf schließen, dass die Neubautätigkeit in Köln trotz der kräftigen Zunahme bei den Fertigstellungen weiterhin unter Druck steht. StadtteilEinwohner 2025 MÜLHEIM43.296 EHRENFELD 38.405 NEUSTADT-SÜD37.803 NIPPES 36.913 SÜLZ36.851 LINDENTHAL30.725 NEUSTADT-NORD28.604 Die hochpreisigsten Stadtteile Angebotspreis für Wohnimmobilien 1. Hj. 2026 in €/m² StadtteilPreis 2026 BRAUNSFELD 7.664 HAHNWALD 7.561 BAYENTHAL 7.246 MARIENBURG 7.117 NEUSTADT-NORD 6.923 ALTSTADT-NORD 6.905 EHRENFELD 6.616 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2025 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Stadtteile Einwohner 2025 Quellen Gutachterausschuss Köln, Statistikamt Nord, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) 900.000 950.000 1.000.000 1.050.000 1.100.000 1.150.000 20052015202520352045 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 20121314151617181920212223242025 30.000 45.000 60.000 75.000 90.000 2005201020152020202566 KÖLN IN KARTEN Einwohnerdichte Wohnfläche je Wohnung Verhältnis zwischen der Gesamtwohnfläche der Wohnungen in m² und der Gesamtzahl der Wohnungen je Gitterzelle. Zahl der Einwohner pro 100m-Gitter innerhalb der Gitterzelle, basierend auf Zensus-Daten. 2.716 Ew./km² Ø Köln 74,7 m² Ø Köln Marktbericht 2026 Quellen Statistisches Bundesamt: Rasterdaten 100x100m des Zensusatlas, Visualisierung: VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) 13.171 Ew./km² Neustadt-Süd Innenstadt 181 Ew./km² Libur Porz 147,1 m² Hahnwald Rodenkirchen 61,2 m² Altstadt-Nord Innenstadt77 KÖLN IN KARTEN Wohneigentumsquote Mietpreis Anteil der von Eigentümern bewohnten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen. Durchschnittliche Nettokaltmiete je m²: Verhältnis zwischen Summe der Quadrat- metermiete und Summe der Wohnungen. Berechnung erfolgt für vermietete Wohnungen in Wohngebäuden. 26,6 % Ø Köln 9,89 €/m² Ø Köln KAUFEN MIETEN Marktbericht 2026 12,95 €/m² Neustadt-Nord Innenstadt 6,75 €/m² Chorweiler Chorweiler 87,7 % Hahnwald Rodenkirchen 13,4 % Altstadt-Nord Innenstadt88 TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2026 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 921,6 Mio. Euro vs. 2024: +12,9 % | +105,7 Mio. Euro Maximum: 960,0 Mio. Euro | 2021 2025: 1,756 Mrd. Euro vs. 2024: +18,2 % | +270,8 Mio. Euro Maximum: 1,807 Mrd. Euro | 2021 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 655.469 Euro vs. 2024: +8,0 % | +48.823 Euro Maximum: 672.151 Euro | 2022 2025: 367.873 Euro vs. 2024: +6,7 % | +23.233 Euro Maximum: 368.122 Euro | 2022 Kaufpreis 2025: Mietpreis 2025: Bestand: 4.811 €/m² | +2,8 % vs. 2024 Neubau: 7.261 €/m² | +6,0 % vs. 2024 Bestand: 14,78 €/m² | +5,6 % vs. 2024 Neubau: 18,18 €/m² | +3,2 % vs. 2024 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 1.406 Transaktionen vs. 2024: +4,5 % | +61 Transaktionen Maximum: 1.846 Transaktionen | 2012 2025: 4.772 Transaktionen vs. 2024: +10,8 % | +464 Transaktionen Maximum: 6.671 Transaktionen | 2012 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen Quellen Gutachterausschuss Köln, Statistikamt Nord, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) 0 200 400 600 800 20121314151617181920212223242025 0 750 1.500 2.250 3.000 20121314151617181920212223242025 - 2.500 5.000 7.500 10.000 20121314151617181920212223242025 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 0 2.000 4.000 6.000 8.000 20121314151617181920212223242025 Kaufpreis Mietpreis99 ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2026 Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2026 und 2025 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2026 und 2025 2026 2025 2026 2025 Anteile 2026: 12,8 Höchste Preisklasse 2026: ab 1,5 Mio. Euro | 1,4 % % | 600 – 900 Tsd. Euro 43,0 % | bis 300 Tsd. Euro 38,9 % | 300 – 600 Tsd. Euro Anteile 2026: 11,6 Höchste Preisklasse 2026: ab 1,5 Mio. Euro | 8,2 % % | 900 – 1.200 Tsd. Euro 38,1 % | 300 – 600 Tsd. Euro 33,7 % | 600 – 900 Tsd. Euro Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q1/2026: 1.214 Angebote vs. Q4/2025: +13,0 % | +140 Angebote Maximum: 1.214 Angebote | Q1/2026 Q1/2026: 3.669 Angebote vs. Q4/2025: +20,6 % | +626 Angebote Maximum: 3.669 Angebote | Q1/2026 2026202320242025 Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 77 Tage vs. 2024: -1,3 % | -1 Tag Maximum: 78 Tage | 2024 2025: 70 Tage vs. 2024: -1,4 % | -1 Tag Maximum: 77 Tage | 2023 Quellen GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 300 Tsd. € 300 -600 Tsd. € 600 -900 Tsd. € 900 -1.200 Tsd. € 1,2 -1,5 Mio. € ab 1,5 Mio. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 300 Tsd. € 300 -600 Tsd. € 600 -900 Tsd. € 900 -1.200 Tsd. € 1,2 -1,5 Mio. € ab 1,5 Mio. € - 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 - 20 40 60 80 20151617181920212223242025Next >