Marktbericht 2024 Wohnimmobilien im Landkreis Oldenburg www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien im Landkreis Oldenburg zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Oldenburg beurteilen zu können. Die Research- Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 STANDORTINFORMATIONEN Der Landkreis Oldenburg im Nordwesten Niedersachsens besticht durch seine landschaftliche Vielfalt und seine attraktiven Wohnstandorte. Die Kreisstadt Wildeshausen liegt in einer abwechslungsreichen Landschaft mit Wäldern, Flüssen und historischen Stätten, die die Region besonders lebenswert machen. Durch die gute Verkehrsanbindung, insbesondere über die Autobahnen A 1 und A 29, sind Städte wie Bremen und Oldenburg schnell zu erreichen. Kulturell hat der Landkreis Oldenburg viel zu bieten. In Wildeshausen befindet sich der historische Stadtkern mit der Alexanderkirche, einem imposanten Bauwerk aus dem 13. Jahrhundert. Der Naturpark Wildeshauser Geest, einer der größten Naturparks Deutschlands, lädt zu ausgedehnten Wanderungen und Radtouren ein. Historische Stätten wie die Hünengräber und das Pestruper Gräberfeld geben Einblicke in die Vergangenheit der Region. Wirtschaftlich ist der Landkreis Oldenburg breit aufgestellt. Neben der Landwirtschaft, die traditionell eine wichtige Rolle spielt, gibt es zahlreiche mittelständische Unternehmen in den Bereichen Maschinenbau, Logistik und Dienstleistungen. Die Nähe zu den wirtschaftsstarken Regionen Bremen und Oldenburg sorgt für zusätzliche Dynamik und Beschäftigungsmöglichkeiten. Die Wohnsituation im Landkreis Oldenburg ist durch eine Mischung aus städtischem und ländlichem Wohnen geprägt. In den kleineren Städten und Dörfern findet man ruhige Wohngebiete mit viel Grün und hoher Lebensqualität, während die Nähe zu größeren Städten wie Oldenburg urbane Annehmlichkeiten bietet. Marktbericht 2024 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Einwohner134.621 Fläche (km²) 1.065 Haushalte 56.778 Haushaltsgröße (Ø) 2,36 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) +9.208 Prognose Einwohner (2035) 136.742 Pendlersaldo (täglich) –16.952 Kaufkraft pro Kopf (€) 27.118 Kaufkraft indexiert (%) 100,90 Leerstandsquote (%) 1,5 Wohneigentumsquote (%) 61,0 Wohnungsbestand 60.779 Vermietete Wohnungen 23.718 Ø Wohnungsgröße (m²) 91,3 Kaufpreisfaktor (für Whg. in Jahren) 33,81 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 3,05 ANGEBOT UND NACHFRAGE Die Bautätigkeit in Deutschland verlangsamt sich aktuell aufgrund steigender Baukosten und Zinsraten. In der Konsequenz werden zahlreiche Projekte verschoben oder gar gestoppt, was einen Rückgang der Neubauten zur Folge hat. Im Landkreis Oldenburg wurden 2023 insgesamt 341 neue Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt - deutlich weniger als in den vorherigen neun Jahren, in denen die Genehmigungen zwischen 500 und 600 lagen. Die Zahl der fertiggestellten Baumaßnahmen beträgt im Jahr 2023 insgesamt 381 und somit der niedrigste Wert seit 2014. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN DEMOGRAPHIE Einwohner 2010 – 2035 (Prognose) Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Die Zahl der auf dem Markt angebotenen Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt im Q2/2024 für den Landkreis Oldenburg 255 Objekte. Dies ist das dritte Quartal, in dem die Anzahl der Angebote auf dem Markt in diesem Segment zurückgeht, seit der Höchstwert im Q3/2023 mit 443 Immobilien erreicht wurde. Die Angebotsdauer hat sich damit ebenfalls verringert und liegt im Q2/2024 bei durch- schnittlich 108 Tagen. Im Segment der Eigentumswohnungen sind mit 70 angebotenen Objekten im Q2/2024 deutlich weniger Objekte auf dem Markt als in den vorherigen Quartalen. Mitte 2023 wurde hier im Q2 der Höchstwert von 114 Eigentumswohnungen auf dem Markt erreicht. Die Angebotsdauer erreicht kurz darauf im Q3/2023 mit 150 Tagen bis zum Verkauf ihren Höhepunkt. Im Q2/2024 liegt sie mit 89 Tagen deutlich niedriger. Durchschnittsalter (2023) Landkreis Oldenburg 43,0 Niedersachsen 44,0 Deutschland 44,6 Marktbericht 2024 ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus)Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen 194 232 323 378 401 424 414 443 389 328 255 50 46 72 102 106 103 114 107 106 89 70 0 40 80 120 160 200 Q4/2021Q1/2022Q2/2022Q3/2022Q4/2022Q1/2023Q2/2023Q3/2023Q4/2023Q1/2024Q2/2024 0 100 200 300 400 500 285294345535475436623546574601485381381270569520620553543625678538531341 0 100 200 300 400 500 600 700 800 201220132014201520162017201820192020202120222023 Baugenehmigungen Baufertigstellungen6 Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Quellen: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) MARKTÜBERBLICK TRANSAKTIONSDATEN Immobilienmarkt Im Landkreis Oldenburg wurden im Jahr 2023 insgesamt 745 Verkäufe von Wohnimmobilien in den Segmenten Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen registriert. Das sind 12,5 Prozent weniger als im Jahr 2022 und damit ein neuer Tiefstand im Betrachtungszeitraum. Der Umsatz sank damit auf 208,8 Mio. Euro, was im Gegensatz zu den Transaktionen nur den niedrigsten Wert der letzten vier Jahre darstellt. Eigentumswohnungen Im Segment der Eigentumswohnungen liegt die Zahl der Verkäufe im Jahr 2023 bei 212 registrierten Einheiten. Dies ist ein deutlicher Rückgang von 27,6 Prozentpunkten gegenüber dem Jahr 2022 und ein klarer Tiefpunkt im Beobachtungszeitraum. Der damit erzielte Umsatz liegt im Jahr 2023 bei 49,8 Millionen Euro, was einem Rückgang von 33,7 Prozent entspricht. Das ist der geringste Umsatz seit 2016. Der Durchschnittspreis liegt bei 235.189 Euro je Eigentumswohnung und damit 8,4 Prozent unter dem Wert von 2022. Es ist das erste Mal seit zehn Jahren, dass der Durchschnittspreis sinkt. Bei den Quadratmeterpreisen ist jedoch ein Anstieg zu verzeichnen. Der Quadratmeter in einer Bestandswohnung kostet im Jahr 2023 durchschnittlich 2.736 Euro. Das sind 8,2 Prozent mehr als im Jahr 2022. Der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung liegt mit 3.665 Euro deutlich höher, ist aber mit 0,7 Prozent nur geringfügig gestiegen. Im Mietsegment liegt der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen bei acht Euro. Im Vergleich zum Jahr 2022 ist der Preis um 3,5 Prozent gewachsen. In Neubauwohnungen beträgt der Quadratmeterpreis nach einem Anstieg von 3,1 Prozent zehn Euro. Ein- und Zweifamilienhäuser Die Zahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern lag 2023 bei 533 und damit um 4,5 Prozent unter dem Vorjahreswert von 2022. Somit wurde hier zum zweiten Jahr in Folge ein neuer Tiefstwert erreicht. Der Umsatz sank noch stärker um 17,1 Prozent auf 159 Millionen Euro. Damit liegt der Umsatz im betrachteten Zeitraum immer noch auf einem hohen Niveau. Grund für den stärkeren Umsatzrückgang ist der gesunkene Durchschnittspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser von 298.311 Euro. Dies ist mit 13,2 Prozent der erste Rückgang des Durchschnittspreises in diesem Segment seit Beginn des Betrachtungszeitraums in 2012. Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) 286 388 293 309 301 390 321 343 461 361 293 212 571 781 795 786 744 692 671 649 687 649 558 533 - 250 500 750 1.000 1.250 201220132014201520162017201820192020202120222023 29 39 33 40 39 545063928175 50 93 126 134 138 143 142 157 167 197 215 192 159 0 50 100 150 200 250 300 350 201220132014201520162017201820192020202120222023 29 3933 4039 54506392817550 93 126 134 138 143 142 157 167 197 215 192 159 0 50 100 150 200 250 300 350 201220132014201520162017201820192020202120222023 0 50 100 150 200 250 300 350 400 201220132014201520162017201820192020202120222023 ETW EFH/ZFH 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 2012201320142015201620172018201920202021202220237 2.617 2.508 2.764 2.649 2.597 2.818 2.694 2.441 2.411 2.793 2.877 2.959 2.854 2.958 2.788 2.684 2.708 3.220 2.828 2.673 3.350 3.251 3.005 2.847 3.241 3.185 3.156 3.105 3.083 3.457 3.087 3.310 3.191 3.147 3.556 3.622 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 bis 70m²70 - 100m²über 100m² MARKTÜBERBLICK ANGEBOTSDATEN | BIS JULI 2024 Quelle: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Immobilienmarkt Entwicklung Angebotspreis | Oktober 2021 – Juli 2024 Kaufpreis in €/m² Angebotspreis im Zeitablauf Im Juli 2024 wurden Ein- und Zweifamilienhäuser für einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.778 Euro angeboten. Seit Anfang des Jahres 2022 lässt sich in diesem Segment eine Stabilisierung des Preises zwischen 2.700 und 2.800 Euro beobachten. Der bis- herige Höchstpreis im Betrachtungszeitraum wurde mit 2.886 Euro je Quadratmeter im März 2022 registriert. Demgegenüber wies der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen eine signifikant höhere Volatilität auf und lag im Juli 2024 bei 3.409 Euro. Im November 2021 wies der Preis für Eigentumswohnungen noch ein ähnliches Niveau wie für Ein- und Zweifamilienhäuser auf. Nach einem Tiefpunkt von 2.504 Euro im Februar 2022 stieg der Preis jedoch deutlich an und verzeichnete bis Juni 2024 einen nahezu konstanten Anstiegstrend. Angebotspreis nach Wohnfläche Im zweiten Quartal des Jahres 2024 wurde auf dem Angebotsmarkt für Wohnungen mit einer Fläche von bis zu 70 Quadratmetern ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 3.147 Euro beobachtet. Seit dem zweiten Quartal 2023 ist in diesem Segment ein konstantes Preisniveau zwischen 3.000 und 3.200 Euro je Quadratmeter zu beobachten. Zu Beginn des Beobachtungszeitraums Mitte 2021 wurde für diese Kategorie ein deutlich niedrigerer Preis von rund 2.700 Euro verzeichnet. Im Segment der Wohnungen zwischen 70 und 100 m² wurde im zweiten Quartal 2024 ein Angebotspreis von 3.556 Euro registriert, was den höchsten Wert im Betrachtungszeitraum darstellt. In den vorangegangenen Quartalen waren in diesem Segment deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen, beginnend mit dem zweiten Quartal 2023. Der höchste Quadratmeterpreis wurde im zweiten Quartal 2024 mit 3.622 Euro für Wohnungen ab 100 Quadratmetern registriert. Im Gegensatz zu den anderen Klassen ist hier jedoch eine gewisse Volatilität zu beobachten, da der Preis seit dem ersten Quartal 2022 Steigerungen und Rückgänge zu verzeichnen hat. Angebotspreis Eigentumswohnungen nach Wohnfläche | Q3/2021 – Q2/2024 Kaufpreis in €/m² 202120222023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q1 Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 Q3 2024202120222023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q1 Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 Q3 2024202120222023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q1 Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 Q3 2024 2.300 2.500 2.700 2.900 3.100 3.300 3.500 3.700 Okt 21Jan 22Apr 22Jul 22Okt 22Jan 23Apr 23Jul 23Okt 23Jan 24Apr 24Jul 24 ETW EFH/ZFH8 Immobilienmarkt Lage20232024P* premium580.000 – 2.000.000520.000 – 1.900.000 gut400.000 – 600.000390.000 – 540.000 mittel280.000 – 430.000300.000 – 400.000 einfach210.000 – 330.000190.000 – 315.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20232024P* premium420.000 – 790.000400.000 – 775.000 gut315.000 – 450.000300.000 – 420.000 mittel200.000 – 360.000250.000 – 330.000 einfach160.000 – 240.000140.000 – 260.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20232024P* premium3.500 – 4.5003.000 – 4.300 gut2.800 – 3.5002.500 – 3.200 mittel2.300 – 3.0002.000 – 2.700 einfach1.500 – 2.5001.400 – 2.200 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20232024P* premium9,50 – 13,009,60 – 13,70 gut7,60 – 9,807,60 – 10,00 mittel6,50 – 7,806,50 – 8,00 einfach5,20 – 6,805,40 – 6,80 Miete in €/m² *Preis-Prognose 2025 Quellen: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) WOHNLAGEN UND PREISE Der Landkreis Oldenburg in Niedersachsen bietet eine Vielzahl attraktiver Wohnstandorte, die sowohl städ- tische als auch ländliche Vorzüge vereinen. Insgesamt zeichnet sich der Landkreis durch ein breites Spektrum an Wohnmöglichkeiten für unterschiedliche Bedürfnisse und Lebensstile aus. Die Region bietet eine harmonische Balance zwischen städtischem Komfort und ländlicher Ruhe, unterstützt durch eine gute Infrastruktur und hervorragende Verkehrsanbindungen. Premiumlagen Die Kreisstadt Wildeshausen bietet eine reizvolle Mischung aus historischem Flair und modernen Wohnmöglichkeiten. Der historische Stadtkern mit der beeindruckenden Alexanderkirche und den gut erhaltenen Fachwerkhäusern bietet ein malerisches Ambiente. Die Wohngebiete in und um Wildeshausen sind besonders bei Familien und Pendlern beliebt, die die ruhige Umgebung und die Nähe zur Natur schätzen. Vor allem am Stadtrand findet man exklusive Ein- und Zweifamilienhäuser für 520.000 bis eine Million Euro, aber auch Preise bis zu 1,9 Millionen Euro für großzügige Villen und weitläufige Grundstücke. Durch die gute Verkehrsanbindung an die Autobahnen A1 und A29 sind Städte wie Bremen und Oldenburg schnell zu errei- chen, was Wildeshausen zu einem attraktiven Wohnort für Berufspendler macht. Ganderkesee als eine der größeren Gemeinden im Landkreis bietet eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und ärztlicher Versorgung. In den Städten des Landkreises wie Wildeshausen und Ganderkesee finden auch junge Paare attraktive Wohnungen zwischen 2.500 und 4.300 Euro pro Quadratmeter. Trendlagen Auch in anderen Gemeinden des Landkreises wie Hude, Dötlingen und Ganderkesee findet man attraktive Wohnlagen. Dötlingen und Ganderkesee beispielswei- se bestechen durch ihre Lage im Grünen und bieten zahlreiche Einfamilienhäuser und Neubaugebiete. Die Nähe zur Huder Klosterruine und zum Geestrand bie- tet ein ansprechendes Wohnumfeld mit zahlreichen Freizeitmöglichkeiten. Etwas weiter entfernt von den größeren Gemeinden kosten Ein- und Zweifamilienhäuser hier 300.000 bis 540.000 Euro. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind schon zwischen 250.000 und 420.000 Euro erhältlich.WOHNLAGEN premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche 9 Immobilienmarkt WOHNLAGENKARTE Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2024)Next >