Marktbericht 2025/2026 Wohnimmobilien in München und den umliegenden Landkreisen www.von-poll.com55Marktbericht 2025/2026 München und Umgebung VON POLL IMMOBILIENWIR SIND 17 MAL IN UND UM MÜNCHEN FÜR SIE VOR ORT. VATERSTETTEN Bahnhofstraße 29 85591 Vaterstetten Tel.: +49 (0)8106 - 30 62 100 ISMANING Münchener Straße 51 85737 Ismaning Tel.: +49 (0)89 - 41 11 92 70 VON POLL IMMOBILIEN M-NYMPHENBURG Nördliche Auffahrtsallee 67 80638 München Tel.: +49 (0)89 - 18 91 71 10 M-SOLLN/GRÜNWALD Bleibtreustraße 14 81479 München Tel.: +49 (0)89 - 55 27 84 80 M-BOGENHAUSEN Ismaninger Straße 118 81675 München Tel.: +49 (0)89 - 18 91 71 10 MÜNCHEN OST Kreillerstraße 215 81825 München Tel.: +49 (0)89 - 90 47 55 20 M-CITY Corneliusstraße 7 80469 München Tel.: +49 (0)89 - 18 91 71 10 GRÄFELFINGGRÄFELFING FÜRSTENFELDBRUCKFÜRSTENFELDBRUCK STARNBERGSTARNBERG WOLFRATSHAUSENWOLFRATSHAUSEN TEGERNSEETEGERNSEE OTTOBRUNNOTTOBRUNN GRAFINGGRAFING VATERSTETTENVATERSTETTEN DACHAUDACHAU FREISINGFREISING ISMANINGISMANING COMMERCIALCOMMERCIAL CITYCITY MÜNCHEN OSTMÜNCHEN OST BOGENHAUSENBOGENHAUSEN GRÄFELFING Bahnhofstraße 88 82166 Gräfelfing Tel.: +49 (0)89 - 85 83 61 08 0 FÜRSTENFELDBRUCK Münchner Straße 10 82256 Fürstenfeldbruck Tel.: +49 (0)8141 - 35 75 90 STARNBERG Maximilianstraße 4/4 a 82319 Starnberg Tel.: +49 (0)8151 - 99 85 16 0 WOLFRATSHAUSEN Untermarkt 1 82515 Wolfratshausen Tel.: +49 (0)8171 - 90 81 70 1 DACHAU Gottesackerstraße 20 85221 Dachau Tel.: +49 (0)8131 - 27 96 06 OTTOBRUNN Margreider Platz 5 85521 Ottobrunn Tel.: +49 (0)8102 - 99 66 74 7 GRAFING Marktplatz 19 85567 Grafing bei München Tel.: +49 (0)8092 - 85 76 96 0 TEGERNSEE Südliche Hauptstraße 23 83700 Rottach-Egern Tel.: +49 (0)8022 - 70 41 10 FREISING General-von-Nagel-Straße 8 85354 Freising Tel.: +49 (0)8161 - 14 01 60 COMMERCIAL Nymphenburger Straße 120 80636 München Tel.: +49 (0)89 - 99 82 94 53 0 NYMPHENBURGNYMPHENBURG SOLLN/GRÜNWALDSOLLN/GRÜNWALDStandortinformation 8 München in Karten 10 Transaktions- und Angebotsmarkt 12 Stadtteilrankings 14 Die besten Lagen Münchens 16 Wohnlagenkarte 18 Landkreise im Umland 20 Bad Tölz-Wolfratshausen 22 Dachau 26 Ebersberg 30 Erding 34 Freising 38 Fürstenfeldbruck 42 Miesbach 46 München 50 Starnberg 54 Mehrfamilienhäuser 58 Impressum 63www.von-poll.com77 Beata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in München zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in München beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert ® , WertCert ® und DEKRA) schätzen gern kostenfrei und unver- bindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen brin- gen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße88 STANDORTINFORMATION Marktbericht 2025/2026 München verbindet zwischen Isar und Alpenvorland historische Substanz mit urbaner Lebensart und internationaler Ausstrahlung. Wahrzeichen wie die Frauenkirche, der Marienplatz und das Rathaus stehen für das Herz der Stadt, während der Englische Garten großzügige Grünräume mitten im Zentrum bietet. Viktualienmarkt, Asamkirche und die Museumslandschaft im Kunstareal zeigen die Spannbreite von Tradition bis hin zur modernen Kultur. Die weitgehend erhaltene Altstadt mit ihren Gassen, Innenhöfen und Arkaden lädt zum Flanieren ein und ist gesäumt von Cafés, Bars und einer vielfältigen Gastronomie. Ein weltbekannter Fixpunkt ist das Oktoberfest, das München Jahr für Jahr auf die internationale Bühne hebt. Die Landeshauptstadt zählt wirtschaftlich zu den leistungsfähigsten Standorten Europas. Hier sind mehrere DAX-Konzerne, starke Mittelständler und eine dynamische Start-up-Szene ansässig, die Cluster in den Bereichen Automobil- und Maschinenbau, IT/Software, Medien, Luft- und Raumfahrt sowie Finanz- und Unternehmensdiensten bilden. Die enge Kooperation mit den renommierten Universitäten der Stadt sowie zahlreichen Forschungsinstituten sorgt für Wissens- und Technologietransfer. An der Maximilianstraße finden sich Luxus und Flagship-Stores, an der Kaufinger- und Neuhauser Straße große Marken. Als Verkehrsdrehscheibe des Südens ist München hervorragend erreichbar: Es gibt den Flughafen mit globalen Verbindungen, einen hochfrequentierten Hauptbahnhof sowie ein dichtes Netz aus S- und U-Bahnen, Trams und Bussen. Radwege und Isartrassen ergänzen die innerstädtische Mobilität. Diese Kombination aus Kulturreichtum, Wirtschaftskraft und Infrastruktur macht München zu einem der gefragtesten Wohn- und Unternehmensstandorte Deutschlands. Entsprechend hoch bleibt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen, insbesondere in zentralen Lagen, wo die Kapazitäten begrenzt sind, was die Attraktivität und Wertstabilität des Standorts zusätzlich unterstreicht. Einwohner 1.505.005 Einwohnerdichte (Einw. je km²)4.843,9 Fläche (km²)310,7 Haushalte 818.610 Haushaltsgröße (Ø)1,82 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024) +117.406 Prognose Einwohner (2035) +79.164 Pendlersaldo (täglich) +251.312 Kaufkraft pro Kopf (€) 35.867 Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) 128,8 Bruttowertschöpfung (in Mrd. €, 2022) 138.530 Wohneigentumsquote (%) 24,8 Leerstandsquote Wohnungen (%) 0,1 Wohnungsbestand 836.336 Durchschnittliche Wohnfläche (m²)70,5 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,0 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)33,8 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2024)8.329 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2024)6.503 Gästeübernachtungen (in Mio. Nächten 2024)19,71 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)303,9 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)21,5 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität Quellen: Statistisches Bundesamt, empirica-regi o(VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025)99 ÜBERSICHT Marktbericht 2025/2026 BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Im Jahr 2024 wurden in München 6.503 Wohnungen fertigge- stellt. Dies ist ein deutlicher Rückgang gegenüber dem starken Vorjahr, in dem 9.857 Einheiten fertiggestellt wurden. Auch die Zahl der Baugenehmigungen sank leicht auf 8.329, nach- dem 2023 noch 9.093 Vorhaben genehmigt worden waren. Trotz dieser Abnahme bleibt das Niveau der Bautätigkeit im bundesweiten Vergleich hoch. Zudem gab es im Vorjahr viele neue Genehmigungen, die für positive Impulse im Münchner Wohnungsbau sorgen dürften. OrtsteilEinwohner RAMERSDORF-PERLACH 120.776 THALK.-OBERS.-FORSTENR.-SOLLN 103.717 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG 101.901 BOGENHAUSEN 95.475 PASING-OBERMENZING 81.804 MILBERTSHOFEN-AM HART 77.281 SCHWABING-FREIMANN 77.092 Die hochpreisigsten Bezirke Angebotspreis für Wohnimmobilien 2025 in €/m² OrtsteilØ-Preis (€/m²) LUDWIGVORSTADT-ISARVORSTADT 12.596 ALTSTADT-LEHEL 12.050 MAXVORSTADT 11.483 AU-HAIDHAUSEN 11.048 NEUHAUSEN-NYMPHENBURG 10.232 SCHWABING-FREIMANN 10.157 UNTERGIESING-HARLACHING 9.752 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2024 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Bezirke Einwohner 2024 01 Altstadt-Lehel 02 Ludwigvorstadt-Isarvorstadt 04 Schwabing-West 05 Au-Haidhausen 08 Schwanthalerhöhe 17 Obergiesing-Fasangarten 7.559 7.199 8.566 8.445 9.660 13.479 12.581 10.929 11.530 8.655 8.098 9.093 8.329 6.020 7.697 6.661 6.403 7.381 8.340 9.351 7.526 8.304 7.509 7.528 9.857 6.503 0 3.000 6.000 9.000 12.000 15.000 201213141516171819202122232024 1.200.000 1.350.000 1.500.000 1.650.000 1.800.000 20052015202520352045 Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) 0 30.000 60.000 90.000 120.000 150.000 20052010201520202025Next >