Marktbericht 2021 Wohnimmobilien in Norderstedt www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Norderstedt zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Norderstedt beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen die Transparenz, die Sie den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie einschätzen lässt. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert® und WertCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbind- lich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße,4 STANDORTINFORMATIONENSTANDORTINFORMATIONEN Quellen: Destatis, Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Einwohner80.647 Fläche (km²) 58,1 Haushalte 37.825 Haushaltsgröße (Ø) 2,10 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) + 4.783 Prognose Einwohner in 2030 81.662 Pendlersaldo (täglich) + 3.144 Kaufkraft pro Kopf (€) 26.423 Kaufkraft indexiert (%) 118,8 Leerstandsquote (%) 2,1 Wohneigentumsquote (%) 42,4 Wohnungsbestand40.542 Vermietete Wohnungen 23.350 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²)86,0 Die Stadt Norderstedt in Schleswig-Holstein fasst rund 80.000 Einwohner und ist damit die größte im Kreis Segeberg. Die unmittelbare Nähe zur Hansestadt Hamburg sowie das breite Angebot an Kultur, Naherholung und alltäglichen Dienstleistungen zeichnen die Region aus. Aufgrund der sehr guten Verkehrsinfrastruktur entscheiden sich immer mehr Hanseaten dazu, den Wohn- vom Arbeitsstandort zu trennen und ins etwas ruhigere Umland zu ziehen. Norderstedt, wo das ländliche norddeutsche Flair auf die Nähe zur Weltmetropole Hamburg trifft, lädt besonders junge aufstrebende Familien sowie ältere Paare ein, sich in einem der originalen Reetdachhäusern oder den typisch nord- deutsch-roten Backsteinhäusern mit ausgiebigen Gartenanlagen niederzulassen. Die Lage im direkten Umland der Weltmetropole Hamburg ist ausschlaggebend für die aufschwingende Situation des Norderstedter Immobilienmarktes. Durch den Ausbau der U-Bahn ist die Hamburger Innenstadt in etwa einer halben Stunde erreichbar, was Pendlern einen entspannten Arbeitsweg verschafft. Marktbericht Norderstedt 20215 ANGEBOT UND NACHFRAGE Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Im Jahr 2020 wurden 511 neue Baugenehmigungen in Norderstedt erteilt. Das entspricht einem Rückgang von 16,2 Prozent gegenüber der 610 erteilten Genehmigungen aus dem Jahr 2019. Über den gesamten Betrachtungszeitraum hinweg wurden durchschnittlich 461 Baugenehmigungen pro Jahr erteilt. Auch bei den Baufertigstelllungen gab es 2020 einen Rückgang. Mit 419 liegt die Zahl um 42,2 Prozent niedriger als die 725 aus dem Vorjahr. Durchschnittlich wurden in den letzten neun Jahren 374 Neubauten pro Jahr fertiggestellt. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021)Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) DEMOGRAPHIE Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Einwohner 2010 – 2030Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 65 Jahre 65 bis 80 Jahre über 80 Jahre Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) In den letzten zwei Jahren hat die durchschnittliche Verweildauer von Angeboten am Markt für Wohnimmobilien in beiden Segmenten beträchtlich abgenommen. Während die Vermarktungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser an ihrem Höchststand in Q4 2019 noch bei 115,1 Tagen lag, wurde in Q2 2021 nur noch eine durchschnittliche Dauer von 48,1 Tagen registriert. Bei Eigentumswohnungen gab es die längste Angebotsdauer in Q2 2019 mit 168,4 Tagen und die niedrigste ebenfalls in Q2 2021 mit 68 Tagen. Auch die Anzahl der ausgewerteten Angebote ist über den Betrachtungszeitraum rückläufig. Die meisten Angebote gab es in beiden Segmenten in Q3 2019 mit 291 angebotenen Ein- und Zweifamilienhäusern und 211 Eigentumswohnungen. Die niedrigsten Werte stammen für Häuser aus Q1 2021 mit 154 Angeboten und für Wohnungen aus Q2 2021 mit 89 Angeboten. Baugenehmigungen Baufertigstellungen Durchschnittsalter (2020) Norderstedt 45,9 Schleswig-Holstein 45,4 Deutschland 44,5 Marktbericht Norderstedt 2021 ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus)6 MARKTÜBERBLICK Quellen: Gutachterausschuss Norderstedt, GfK, Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) TransaktionenGeldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Mietpreis in Euro pro m²Kaufpreis in Euro pro m² ETW ETW: Kauf- und Mietpreise in €/m² nach Bestand und Neubau MietpreisKaufpreis Bestand Neubau ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) Im Jahr 2020 wurden 676 Transaktionen am Markt für Wohnimmobilien in Norderstedt getätigt. Das entspricht einem Anstieg von 7,3 Prozent gegenüber der 630 Verkäufe aus dem Vorjahr und bildet den höchsten Wert des Betrachtungszeitraums. Auch der Umsatz stieg um 27,5 Prozent und erreichte mit 263 Millionen Euro einen neuen Höchststand. Eigentumswohnungen Im Teilsegment der Eigentumswohnungen registrierte der zuständige Gutachterausschuss 284 Verkäufe. Das entspricht einem Anstieg von 2,5 Prozent gegenüber den 277 Verkäufen aus dem Vorjahr. Der Umsatz stieg um 26 Prozent auf das Rekordlevel von 82,8 Millionen Euro. Während die Anzahl der Transaktionen sich seit drei Jahren auf einem stabilen Niveau befindet, sorgte der Anstieg des Durchschnittspreises um 22,9 Prozent auf 291.549 Euro für den Rekordumsatz. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen stieg seit 2012 beträchtlich an. 2020 kostete eine Neubauwohnung 5.028 Euro pro Quadratmeter, was einem Preisanstieg von 71,5 Prozent gegenüber dem Preis von 2012 entspricht. Bei Bestandswohnungen stiegen die Preise um 84,1 Prozent und erreichten 2020 3.382 Euro pro Quadratmeter. Auch die Mietpreise stiegen in den letzten neun Jahren kontinu- ierlich, jedoch nicht ganz so stark. Bei Neubauwohnungen lag der Mietpreis 2020 bei 13,04 Euro, 23,3 Prozent mehr als noch 2012. Bei Bestandswohnungen liegt die Miete bei 10,18 Euro, ein Anstieg von 20,9 Prozent seit 2012. Ein- und Zweifamilienhäuser Die positive Marktaktivität zeichnet sich in beiden Segmenten des Wohnmarktes ab. 2020 wurden 392 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, elf Prozent mehr als im Vorjahr. Der erwirtschaftete Umsatz stieg ebenfalls um 28,3 Prozent und erreichte einen neuen Höchstwert. Auch der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis lag 2020 mit 459.694 Euro um 15,5 Prozent höher als 2019. Insgesamt gibt es einen steigenden Trend in Marktaktivität und Preisentwicklung über die letzten Jahre hinweg zu be- obachten. Immobilienmarkt EFH/ZFH7 WOHNLAGEN UND PREISE Premiumlagen Der „Speckgürtel“ Hamburgs zeichnet sich durch enorme Preisentwicklungen aus. Besonders der nördlich gelegene und eher ländliche Stadtteil Friedrichsgabe ist geprägt von zahlreichen Einfamilienhäusern samt großzügigen Gartenanlagen und glänzt mit einem guten Preis- Leistungsverhältnis. Das Immobilienangebot reicht hier vom rustikalen 60er-Jahre Backsteinhaus bis hin zur modernen, südländischen Villa. Teils sind die Häuser auch mit eigenen Pools versehen. Einkaufsmöglichkeiten, Kinderbetreuung und Anbindungen an die umliegenden Großstädte befin- den sich in unmittelbarer Nähe. Einfamilienhäuser können hier für Preise von bis zu 900.000 Euro erworben werden. Im Süden Norderstedts, direkt angrenzend an das Stadtgebiet Hamburg liegt der Ortsteil Glashütte. Hier stehen ausgedehnte Ein- und Zweifamilienhäuser in direkter Nachbarschaft mit groß angelegten Mehrfamilienhäusern. Mehrere Schulen sowie das Gewerbegebiet der Stadt mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten befinden sich ebenfalls in Glashütte, sodass Anwohner sogar zu Fuß darauf zu- greifen können. Hier werden in Zukunft noch mehrere Bauprojekte realisiert. Die Preise sollen leicht ansteigen. Trendlagen Norderstedts Mitte mit dem recht jungen Stadtkern aus den 90er-Jahren gilt als dynamisches und beliebtes Wohnviertel. Viele Grünanlagen, ein breites Freizeitangebot sowie vielzählige Einkaufsmöglichkeiten laden vor allem Senioren und junge Familien ein. Dazu lockt das gute Schulsystem in Schleswig-Holstein Familien mit Kindern aus der hektischen Metropole ins ruhige und bezahlbare Umland. Reihenhäuser samt Gartenanlagen prägen das Wohnviertel in Norderstedts Mitte und können für Preise ab 395.000 € erworben worden. Aussicht Die Dynamik der Hansestadt Hamburg wird weiterhin für eine konstant hohe Wirtschaftsleistung und neue Jobs sorgen. Das wird sich auch am Immobilienmarkt des unmittelbaren Umlands in Städten wie Norderstedt abzeichnen. Immer mehr junge, berufstätige Paare und frische Senioren wenden sich dem kontrastreichen und doch ruhigen Norderstedt zu. Ein vergleichsweise geringes Angebot an Wohnimmobilien gepaart mit einer bereits hohen und noch steigenden Nachfrage wird besonders das Segment der Reihenhäuser und Doppelhaushälften auch in Zukunft weiter steigen lassen. Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Immobilienmarkt Lage20192020 premium600.000 – 1.200.000640.000 – 1.400.000 gut450.000 – 600.000480.000 – 640.000 mittel330.000 – 450.000360.000 – 490.000 einfach180.000 – 330.000210.000 – 360.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20192020 premium380.000 – 460.000395.000 – 495.000 gut330.000 – 380.000350.000 – 420.000 mittel270.000 – 330.000290.000 – 340.000 einfach170.000 – 270.000180.000 – 280.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20192020 premium3.100 – 3.8003.500 – 4.300 gut2.500 – 3.1002.800 – 3.500 mittel2.000 – 2.5002.300 – 2.800 einfach1.000 – 2.0001.500 – 2.300 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20192020 premium13,60 – 14,5013,80 – 14,90 gut12,60 – 13,5012,60 – 13,80 mittel11,00 – 12,3011,00 – 12,60 einfach8,70 – 10,809,00 – 10,90 Miete in €/m² Wohnlagen premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche 8 Wohnlagenkarte9 WohnlagenkarteNext >