Marktbericht 2021 Wohnimmobilien in Potsdam www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Potsdam zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Potsdam beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen die Transparenz, die Sie den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie einschätzen lässt. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert® und WertCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbind- lich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße,4 STANDORTINFORMATIONEN Potsdam ist die Landeshauptstadt Brandenburgs und mit 182.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt im Raum Berlin. Die Stadt er- freut sich großer Attraktivität als Wohnstandort, was durch das Bevölkerungswachstum repräsentiert wird. Seit 2012 wuchs die Zahl der Einwohner um 22.656 und soll bis zum Jahr 2030 auf 204.356 an- wachsen. Während die Nähe zu Berlin ein wichtiger Faktor für Pendler ist, bietet Potsdam seinen Einwohnern eine große Zahl an Kultur, Naherholung und Lebensqualität. Bekannt als Stadt der Schlösser und Gärten umfasst die ehemalige Residenzstadt preußischer Könige fast 20 Schlösser oder Palais. Die bekanntesten darunter sind Schloss Sanssouci und Schloss Cecilienhof. Das Filmstudio Babelsberg ist das älteste Großatelier-Filmstudio der Welt und das größte Filmstudio Europas, wodurch Potsdam zu einem der bedeutendsten Standorte für die deutsche und internati- onale Filmbranche wurde. Neben der Filmbranche ist Potsdam auch ein führender Standort der Biotech-Industrie in Deutschland. Auch verschiedene Dienstleistungs- und Industrieunternehmen sind in Potsdam beheimatet. Zusammen mit der renommierten Universität erfährt Potsdam so ein organisches Wachstum durch qualifizierte und zahlungskräftige Fachkräfte. Die unmittelbare Nähe zu Berlin und die hervorragende Verkehrsinfrastruktur haben Potsdam zu einem immer beliebter werdenden Wohnstandort auch für Pendler gemacht. Der steigenden Nachfrage kann das Angebot nur bedingt gerecht werden, wodurch die Preise für Wohneigentum in den letzten Jahren stetig gestiegen sind. Marktbericht Potsdam 2021 Quellen: Destatis, Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Einwohner182.112 Fläche (km²) 187,3 Haushalte 92.640 Haushaltsgröße (Ø) 1,90 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) + 22.656 Prognose Einwohner (2030) 204.356 Pendlersaldo (täglich) + 14.988 Kaufkraft pro Kopf (€) 22.716 Kaufkraft indexiert (%) 97,7 Leerstandsquote (%) 0,6 Wohneigentumsquote (%) 16,0 Wohnungsbestand96.640 Vermietete Wohnungen81.881 Ø Wohnungsgröße (m²) 71,9 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) 36,8 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 2,725 ANGEBOT UND NACHFRAGE Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Im Jahr 2020 wurden 1.104 neue Baugenehmigungen in Potsdam erteilt, was einem Rückgang von 12,5 Prozent gegenüber 2019 entspricht. Über die letzten neun Jahre hinweg variiert die Zahl der Baugenehmigungen von Jahr zu Jahr stark. Der Höchstwert stammt aus dem Jahr 2014 mit 2.735 Genehmigungen und der niedrigste aus dem Jahr 2012 mit 640. Bei den Baufertigstellungen gab es mit 897 einen Rückgang von 45,1 Prozent gegenüber den 1.635 fertiggestellten Wohnungen von 2019. Somit fiel die Zahl im zweiten Jahr in Folge. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) DEMOGRAFIE Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Einwohner 2010 – 2030Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 65 Jahre 65 bis 80 Jahre über 80 Jahre Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Vermarktungs- dauer von Objekten am Markt für Wohnimmobilien in Potsdam ist in beiden Segmenten ein starker Rückgang über die letzten zweieinhalb Jahre zu beobachten. Die längste Angebotsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser stammt aus Q1/2019 mit 168,3 Tagen und bei den Eigentumswohnungen aus Q4/2018 mit 260,7 Tagen. Daraufhin sanken die Zahlen kontinuierlich und erreichten in Q2/2021 ihren jeweiligen bisherigen Tiefpunkt. Häuser standen für durchschnittlich 62,5 Tage zum Verkauf und Wohnungen für 84,9 Tage. Die Zahl der angebotenen Ein- und Zweifamilienhäuser schwankte im Betrachtungszeitraum. Der Höchstwert von 186 Angeboten stammt aus Q3/2019 und der niedrigste Wert aus Q2/2021 mit 86. Die Zahl der angebotenen Eigentumswohnungen fiel hingegen seit ihrem Höchstwert von 470 in Q4/2019 beständig ab. Der bisherige Tiefpunkt lag in Q2/2021 mit 256 Angeboten. Marktbericht Potsdam 2021 Durchschnittsalter (2020) Potsdam 42,7 Brandenburg 47,2 Deutschland 44,5 ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) Baugenehmigungen Baufertigstellungen6 Quellen: Gutachterausschuss Potsdam, Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Mietpreis Euro pro m²Kaufpreis Euro pro m² ETW: Kauf- und Mietpreise Durchschnitt in €/m² nach Bestand und Neubau ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) Im Jahr 2020 wurden insgesamt 858 Transaktionen am Markt für Wohnimmobilien in Potsdam getätigt. Somit lag die Transaktionszahl um 16,5 Prozent niedriger als 2019 und bildet den niedrigsten Wert des Betrachtungszeitraums. Trotzdem stieg der insgesamt erwirtschaftete Umsatz um 4,6 Prozent gegenüber 2019 und erreichte 405,8 Millionen Euro. Eigentumswohnungen 2020 wurden 647 Eigentumswohnungen in Potsdam verkauft, was einem Rückgang von 17,8 Prozent gegen- über den 787 Verkäufen aus dem Jahr 2019 entspricht. Auch der Umsatz sank auf 207,4 Millionen Euro, um 11,1 Prozent niedriger als 2019. Trotz sinkender Transaktions- und Umsatzzahlen stieg der Durchschnittspreis weiter an und erreichte mit 320.556 Euro den zweithöchsten Wert seit 2012. Das entspricht einem Anstieg von 8,1 Prozent gegenüber dem Jahr 2019. Die Quadratmeterpreise beim Wohnungskauf stiegen seit 2012 kontinuierlich an. Der Preis einer Neubauwohnung lag 2020 bei 5.960 Euro pro Quadratmeter und somit um 78,9 Prozent höher als noch 2012. Bei den Bestandswohnungen stiegen die Preise im gleichen Zeitraum um 80,6 Prozent und lagen 2020 bei 4.000 Euro pro Quadratmeter. Auch die Mietpreise stiegen seit 2012 stetig an. Der Neubaumietpreis lag 2020 bei 12,55 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 34,2 Prozent gegenüber 2012 entspricht. Bei Bestandsmieten stieg der Preis seit 2012 um 23,9 Prozent auf 9,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020. Ein- und Zweifamilienhäuser Im Teilsegment der Ein- und Zweifamilienhäuser regis- trierte der zuständige Gutachterausschuss 2020 211 Verkäufe – 12,1 Prozent weniger als 2019. Der Umsatz stieg hingegen um 28,2 Prozent auf 198,4 Millionen Euro, den zweithöchsten Wert des Beobachtungszeitraums. Der durchschnittliche Kaufpreis setzte den kontinuier- lichen Anstieg der letzten Jahre fort und erreichte mit 940.284 Euro einen Rekordwert. Das entspricht einem Anstieg von 45,9 Prozent gegenüber den 644.583 Euro aus dem Jahr 2019 und einem Anstieg von 154,1 Prozent gegenüber 2012. MARKTÜBERBLICK Immobilienmarkt MietpreisKaufpreis Bestand Neubau ETW EFH/ZFH7 Premiumlagen Potsdam ist eine Stadt, die vom Wasser geprägt ist. Durch die Havel und die vielen Seen, die das Stadtgebiet durch- ziehen, ist das Wasser nie weit. Das spiegelt sich auch am Wohnungsmarkt wieder, denn die beliebtesten Lagen haben alle eine unmittelbare Nähe zum Wasser gemein. Ob in Babelsberg, der Berliner Vorstadt, der Nauener Vorstadt oder der Templiner Vorstadt, überall liegen die begehrtesten Grundstücke am Wasser. Eine uneinge- schränkte Sicht auf die Havel oder einen der Seen sowie ein eigener Bootsanleger zeichnen Premiumgrundstücke in der Stadt aus. Durch die Nähe zu Berlin, das Filmstudio Babelsberg und die exponierten und repräsentativen Lagen am Wasser ist Potsdam ein sehr beliebter Wohnort von Prominenten und Vermögenden. Durch das stark begrenzte Angebot und die hohe Nachfrage erreichen Villen in den absoluten Toplagen Preise von bis zu sieben Millionen Euro. Für Objekte in zweiter Reihe starten die Preise schon ab drei Millionen Euro. Für Penthousewohnungen in der Innenstadt mit direktem Wasserblick werden Preise von 12.000 bis 16.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Trendlagen Das außerordentlich starke Bevölkerungswachstum und die florierende Wirtschaft der Stadt führen zu einer immer weiter steigenden Nachfrage an Wohnraum in der Landeshauptstadt. Besonders beliebt sind Ein- und Zweifamilienhäuser mit eigenem Garten. Solche Objekte sind in den Ein- und Zweifamilienhaussiedlungen in Groß- Glienicke, Potsdam-Nord oder Eiche zu finden. Junge Familien und Best-Ager zählen hier zu den Kunden. Ein freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus mit eigenem Garten erzielt hier Preise von 800.000 Euro bis drei Millionen Euro. Für Eigentumswohnungen im Zentrum der Stadt liegen die Preise zwischen 6.000 und 9.500 Euro pro Quadratmeter. Aussicht Das Bevölkerungswachstum und die immer besser aus- gebaute Infrastruktur der Stadt werden auch in Zukunft zu einer stark steigenden Nachfrage führen. Durch Neubauprojekte versucht die Stadt der Nachfrage gerecht zu werden, doch bisher nur mit begrenztem Erfolg. Auch die sehr niedrige Leerstandsquote von 0,6 Prozent und die starke Abnahme der Angebotsdauer zeigen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Potsdam das Angebot stark übersteigt. Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) WOHNLAGEN UND PREISE Immobilienmarkt Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage20192020 premium2.800.000 – 6.000.0003.000.000 – 7.000.000 gut900.000 – 2.800.000950.000 – 3.000.000 mittel 580.000 – 900.000600.000 – 950.000 einfach370.000 – 580.000375.000 – 600.000 Doppelhaushäften und Reihenhäuser in € Lage20192020 premium900.000 – 1.900.0001.000.000 – 2.000.000 gut750.000 – 900.000775.000 – 1.000.000 mittel 450.000 – 750.000480.000 – 775.000 einfach 300.000 – 450.000315.000 – 480.000 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20192020 premium8.000 – 15.0009.000 – 16.000 gut5.500 – 8.0006.000 – 9.000 mittel 3.000 – 5.5003.500 – 6.000 einfach1.500 – 3.0002.000 – 3.500 Miete in €/m² Lage20192020 premium 16,00 – 23,0017,00 – 26,00 gut12,00 – 16,0013,00 – 17,00 mittel 8,50 – 12,009,00 – 13,00 einfach7,00 – 8,507,50 – 9,008 Wohnlagenkarte WOHNLAGEN premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche9 WohnlagenkarteNext >