Marktbericht 2022 Wohnimmobilien im Landkreis Ravensburg www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien im Landkreis Ravensburg zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Ravensburg beurteilen zu können. Die Research- Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert ® / WertCert ® ) schätzen gern kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regio- nalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 STANDORTINFORMATIONEN Mit seinen 1.632 km², auf die sich 287.011 Einwohnern verteilen, ist der Landkreis Ravensburg der zweitgrößte Landkreis Baden-Württembergs. Gelegen zwischen Bodensee im Südwesten und der bayrischen Grenze im Osten bildet er gemeinsam mit den Nachbarkreisen Bodenseekreis und Sigmaringen die Wirtschaftsregion Bodensee-Oberschwaben. Seit 2012 hat der Landkreis knapp 20.000 neue Einwohner dazugewonnen, bis 2035 soll die Zahl bei nahezu 300.000 liegen. Der Bodensee ist von der gleichnamigen Kreisstadt in einer halben Stunde, München und Stuttgart in etwa zwei Stunden zu erreichen. Der Landkreis Ravensburg wird geprägt durch den Kontrast zwischen den wirtschaftsstarken Regionen, der Kreisstadt Ravensburg sowie den zahl- reichen Mittelzentren wie Wangen im Allgäu und Leutkirch im Allgäu und den durch das charmante Landleben geprägten zahlreicher kleiner Gemeinden. Die im Bundesvergleich geringe Bevölkerungsdichte von 174 Einwohnern je Quadratkilometer sind ein Merkmal des Landflairs. Die bald 1.000 Jahre alte gleichnamige Kreisstadt Ravensburg erkennt man bereits aus der Ferne anhand ihres einprägsamen, durch zahlreiche mittelal- terliche Türme, charakterisierten Stadtbildes. Die „Oberschwabenmetropole“ wie sie von ihren Einwohnern genannt wird, stellt als kultureller und wirt- schaftlicher Magnet das Zentrum des Landkreises dar. Die moderne Stadt inmitten des historischen Stadtbildes lädt mit dem Museumsviertel aber auch der traditionsreichen Einkaufsstadt jung und alt aus nah und fern zum Verweilen ein. Wirtschaftlich ist der Landkreis geprägt durch zahlreiche mittelständische Unternehmen der Metall- und Elektrobranche sowie der Pharmaindustrie. Auch der Tourismus ist ein wichtiger Faktor, die Nähe zum Bodensee, aber auch zu den Allgäuer Alpen, locken jährlich mehr als 100.000 Touristen in den Landkreis Ravensburg. Quellen: Destatis, empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) Einwohner 287.011 Fläche (km²) 1632,08 Haushalte123.071 Haushaltsgröße (Ø) 2,33 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2021) +14.586 Prognose Einwohner (2035) 294.325 Pendlersaldo (täglich) +21.855 Kaufkraft pro Kopf (€) 26.004 Kaufkraft indexiert (%) 104,8 Leerstandsquote (%) 1,1 Wohneigentumsquote (%) 53,9 Wohnungsbestand 133.664 Vermietete Wohnungen61.663 Ø Wohnungsgröße (m²) 96,4 Baugenehmigungen Wohnungen 1.934 Baufertigstellungen Wohnungen 1.181 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) 32,6 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 3,07 Marktbericht Landkreis Ravensburg 20225 ANGEBOT UND NACHFRAGE Im Jahr 2021 wurden 1.934 neue Baugenehmigungen im Landkreis Ravensburg erteilt. Das entspricht einem Plus von 14,2 Prozent gegenüber den 1.694 Genehmigungen des Jahres 2020. Die vergangenen beiden Jahre liegen damit deutlich über dem Mittelwert des Untersuchungszeitraums, welcher bei 1.430 Baugenehmigungen pro Jahr liegt. Die Zahl der Baufertigstellungen liegt im Jahr 2021 bei 1.181 und erfährt damit einen minimalen Rückgang um 0,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreswert von 1.190. Im Untersuchungszeitraum seit 2012 liegt der Wert von 2021 damit ebenfalls leicht unter dem Mittelwert von 1.187 Baufertigstellungen pro Jahr. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) DEMOGRAPHIE Einwohner 2010 – 2035Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) Im Verlauf der letzten drei Jahre nahm die durchschnittliche Angebotsdauer von Objekten am Markt für Wohnimmobilien im Landkreis Ravensburg deutlich ab. Ein- und Zweifamilien- häuser wurden in Q1/2020 mit 142,4 Tagen am längsten angeboten. Bei Eigentumswohnungen war dies ebenfalls in Q1/2020 mit 128,9 Tagen der Fall. Daraufhin sanken die Zahlen in beiden Segmenten kontinuierlich. Mit Ausnahme eines Knicks im Q2/2021, in dem Ein- und Zweifamilienhäuser für nur 44,4 Tage zum Verkauf standen, erreichten die Zahlen im Q3/2022 ihren niedrigsten Stand, bei dem Ein- und Zweifamilienhäuser für nur noch 54,6 Tage und Eigentumswohnungen für 48,5 Tage zum Verkauf standen. Die Zahl der angebote- nen Objekte schwankte stark im Untersuchungszeitraum, nahm tendenziell aber ab. Das größte Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern gab es jeweils in Q2/2020 mit 453 Angeboten, an Eigentumswohnungen in Q4/2019 mit 491 Angeboten. Daraufhin sanken auch hier die Zahlen deutlich. Die wenigsten Ein- und Zweifamilienhäuser wur- den mit 160 in Q2/2021 angeboten und die wenigsten Eigentumswohnungen mit 264 in Q3/2022. Durchschnittsalter (2021) Landkreis Ravensburg 43,5 Baden-Württemberg 43,8 Deutschland 44,7 Marktbericht Landkreis Ravensburg 2022 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2022)ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Baugenehmigungen Baufertigstellungen6 MARKTÜBERBLICK Quellen: Gutachterausschuss Ravensburg, Gewos, empirica regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) Mietpreis in Euro pro m²Kaufpreis in Euro pro m² MietpreisKaufpreis Bestand Neubau ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Im Jahr 2021 wurden insgesamt 2.478 Wohnimmobilien im Landkreis Ravensburg verkauft. Dies entspricht gegenüber dem Vorjahr, in dem der Höchstwert von 2.665 verkauften Wohnimmobilien erreicht wurde, einem Rückgang von sie- ben Prozent. Der erwirtschaftete Umsatz liegt im Jahr 2021 bei 790,8 Millionen Euro, was gegenüber dem Höchstwert im Vorjahr einer Reduzierung um 0,3 Prozent entspricht. Eigentumswohnungen Im Segment der Eigentumswohnungen registrierte der zu- ständige Gutachterausschuss 1.713 Verkäufe im Jahr 2021, was einem Rückgang um acht Prozent gegenüber den 1.861 Verkäufen des Vorjahres entspricht. Der erwirtschaftete Umsatz sank 2021 hingegen nur leicht um 4,3 Prozent auf 452 Millionen Euro. Der Höchstwert des Jahres 2020 von 472,6 Millionen Euro bleibt Rekordstand. Der durchschnitt- liche Kaufpreis hingegen setzte 2021 sein kontinuierliches Wachstum fort. Mit 263.981 Euro wurde hier ein neuer Höchstwert erzielt. Das entspricht einem Anstieg um vier Prozent gegenüber 2020 und 111,5 Prozent gegenüber 2012. Auch die Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen stiegen im Untersuchungszeitraum beachtlich an. Der Preis einer Neubauwohnung erreichte 2021 4.824 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg um 89,2 Prozent gegenüber 2012 entspricht. Bei Bestandswohnungen entwickelte sich der Preis gleichzeitig sogar um 126,5 Prozent und erreichte 3.536 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021. Die Mietpreise entwickelten sich im gleichen Zeitraum hingegen deutlich moderater. Mit 12,20 Euro pro Quadratmeter lag die Neubaumiete 2021 um 30,8 Prozent höher als 2012. Die Bestandsmiete stieg gleichzeitig um 38 Prozent auf 9,94 Euro pro Quadratmeter. Ein- und Zweifamilienhäuser Am Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser ging die Zahl der Verkäufe ebenfalls leicht zurück. Durch die 765 verkauften Objekte wurde ein Gesamtumsatz von 338,6 Millionen Euro erwirtschaftet. Das entspricht einem Rückgang um 4,9 Prozent bei den Transaktionen und einem Anstieg von 5,6 Prozent beim Umsatz jeweils gegenüber dem Jahr 2020. War die Zahl der Verkäufe in diesem Segment nur die Vierthöchste im Untersuchungszeitraum, so wurde 2021 doch der bisher höchste Umsatz erwirtschaftet. Diese Entwicklung zeigt sich auch in dem durchschnittlich ge- zahlten Kaufpreis, der 2021 ein neues Rekordlevel erreichte. Mit 442.614 Euro im Jahr 2021 erfährt der durchschnitt- liche Kaufpreis einen deutlichen Anstieg um elf Prozent gegenüber 2020 und um 105,5 Prozent gegenüber 2012. Immobilienmarkt Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Eigentumswohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² ETW EFH/ZFH7 WOHNLAGEN UND PREISE Premiumlagen Zu den begehrtesten Wohnlagen im Landkreis Ravensburg zählt der Osten der gleichnamigen Kreisstadt. Auf den sanft ansteigenden Höhen der Stadtviertel Nordstadt, Oststadt und Südstadt finden sich die besten Standorte für Ein- und Zweifamilienhäuser. In der Stadtrandlage bietet sich modernen Neubauten mit großzügigen Gartenanlagen und liebevoll renovierten Stadtvillen aus den 50er- und 60er-Jahren ein Panorama über die histo- rische Stadt Ravensburg. Unmittelbar nördlich angrenzend erstrecken sich diese hochwertigen Wohnlagen auch auf das benachbarte Weingarten. Die Anbindung auch an das fernere Umland ist über die Bundesstraße 30 gege- ben, und auch das Ufer des Bodensees ist von dort aus in einer halben Stunde mit dem Auto zu erreichen. Die Stadt Ravensburg bietet eine hohe Lebensqualität mit einer umfassenden Versorgung des täglichen Bedarfs und einem diversen Kultur- und Freizeitangebot. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser erreichen in diesen Lagen Preise zwischen 900.000 und 1,8 Millionen Euro. Auch Eigentumswohnungen sind in Ravensburg hoch nachge- fragt. Im Ravensburger Zentrum erreichen diese in den begehrten Wohnlagen Preise zwischen 800.000 und 1,3 Millionen Euro. Trendlagen Die Trendlagen im Landkreis Ravensburg verteilen sich über das Umland der Stadt Ravensburg, aber auch über die Städte Wangen i.A., Leutkirch i.A. und Isny i.A. Gelegen unmittelbar am Rande der Allgäuer Alpen finden sich hier Liebhaber des charmenten Landlebens zwischen Bergen, Wäldern und Feldern wieder. Als Mittelzentren sind diese Städte auch infrastrukturell vollständig ausgebaut. Zum Immobilienbestand in Wangen und Isny, am Fuße der Allgäuer Alpen, gehören besonders freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, für die hier in den guten Lagen ein Preis zwischen 700.000 und 1,1 Millionen Euro aufgerufen wird. In Leutkirch im Allgäu, etwas weiter landeinwärts, werden Preise zwischen 500.000 und 850.000 Euro aufgerufen. Aussicht Durch die attraktive Lage zwischen Bodensee und Allgäuer Alpen und die allgemein hohe Lebensqualität im Kontrast von Landflair und urbaner Wirtschaftsregion im Landkreis Ravensburg, geht VON POLL IMMOBILIEN auch in Zukunft von einer hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien aus. Besonders in den Segmenten der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie der Eigentumswohnungen. Käufer achten trotz der hohen Nachfrage verstärkt auf die Marktgängigkeit von Angebotspreisen sowie vermehrt auf die Energieeffizienz und einen geringen Sanierungsbedarf als entscheidende Kaufkriterien. Quelle: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) Lage20212022P* premium850.000 – 1.800.000900.000 – 1.800.000 gut675.000 – 1.000.000700.000 – 1.100.000 mittel450.000 – 800.000500.000 – 820.000 einfach220.000 – 480.000230.000 – 500.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20212022P* premium650.000 – 800.000680.000 – 820.000 gut480.000 – 680.000500.000 – 700.000 mittel320.000 – 500.000350.000 – 500.000 einfach230.000 – 350.000250.000 – 380.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20212022P* premium5.650 – 6.9505.800 – 7.000 gut4.300 – 5.8004.500 – 5.800 mittel3.300 – 4.4003.500 – 4.500 einfach1.650 – 3.4001.800 – 3.500 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20212022P* premium11,50 – 15,0012,50 – 15,50 gut10,00 – 12,5010,50 – 13,00 mittel8,00 – 10,208,20 – 10,50 einfach6,00 – 8,506,50 – 8,50 Miete in €/m² Immobilienmarkt *Preis-Prognose 2022/2023WOHNLAGEN premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche 8 Wohnlagenkarte9 WohnlagenkarteNext >