Marktbericht 2025 Wohnimmobilien im Rhein-Sieg-Kreis www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien im Rhein-Sieg-Kreis zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt im Rhein-Sieg-Kreis beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2025 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STANDORTINFORMATIONEN Der Rhein-Sieg-Kreis liegt im Süden Nordrhein-Westfalens und umschließt die Bundesstadt Bonn nahezu vollständig. Mit seinen 19 Städten und Gemeinden – darunter Sankt Augustin, Siegburg, Troisdorf, Hennef und Königswinter – zählt der Kreis zu den bevölkerungsreichsten Deutschlands. Die geografische Lage zwischen dem Rheinland und dem Bergischen Land verleiht der Region sowohl städtischen als auch einen ruhigen Charakter. Über die Autobahnen A3, A59 und A560 sowie zahlreiche Bahnverbindungen ist der Kreis gut an Köln, Bonn und das Ruhrgebiet angebunden. Der Flughafen Köln/Bonn ist in kurzer Zeit erreichbar. Die besondere Lage macht den Rhein-Sieg-Kreis zur Auspendlerregion. Arbeitnehmer aus den umliegenden Großstädten und Metropolen schätzen die ruhige Lage und vereinzelten Gemeinden des Kreises als Wohnort. Zu den bekanntesten Sehenswürdigkeiten zählt der Drachenfels zwischen Bad Honnef und Königswinter. Die Burgruine und das Schloss Drachenburg sind ein beliebtes Ausflugsziel im Siebengebirge. Weitere Highlights sind der Naturpark Siebengebirge, die mittelalterliche Altstadt von Blankenberg und das Kloster Michaelsberg in Siegburg. Entlang des Rheins und der Sieg laden Rad- und Wanderwege zur aktiven Erholung ein. Zahlreiche Naturschutzgebiete und waldreiche Höhenzüge ergänzen das Angebot. Auch kulturell ist der Rhein-Sieg-Kreis breit aufgestellt. Zahlreiche Museen, regelmäßig Stadtfeste, Ausstellungen und Musikveranstaltungen beleben die Region. Als wirtschaftlich vielfältiger Standort ist der Landkreis stark mit der Region Köln/Bonn verflochten ist. Die Wirtschaftsstruktur ist geprägt von mittelständischen Unternehmen aus den Bereichen Maschinenbau, IT, Logistik, Gesundheitswesen und Dienstleistungen. Dank der Nähe zu Bonn als ehemaligem Regierungssitz und heutigem Standort der Vereinten Nationen profitieren viele Kommunen im Kreis von anerkannten Bildungs- und Forschungseinrichtungen. In mehreren Technologie- und Gewerbeparks gibt es Raum für Innovation und Gründungen. Einwohner 610.537 Einwohnerdichte (Einw. je km²)529,4 Fläche (km²)1.153,2 Haushalte 268.825 Haushaltsgröße (Ø)2,29 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+29.949 Prognose Einwohner (2035) +1.066 Pendlersaldo (täglich) -63.426 Kaufkraft pro Kopf (€)29.630 Kaufkraft indexiert (%) 106,4 Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €, 2022) 19.394 Wohneigentumsquote (%)54,5 Leerstandsquote Wohnungen (%) 2,0 Wohnungsbestand 290.762 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) 101,6 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,8 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)26,3 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2024)1.609 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2024)1.297 Gästeübernachtungen (in Mio. Nächten 2024)2,10 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)170,5 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)72,9 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 ÜBERSICHT Marktbericht 2025 Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Im Jahr 2024 wurden im Rhein-Sieg-Kreis 1.297 Wohnungen fertiggestellt, was einem Rückgang von rund 24 Prozent gegenüber den 1.707 Fertigstellungen aus dem Jahr 2023 entspricht. Auch die Zahl der Baugenehmigungen sank um etwa 13 Prozent auf 1.609, womit sich der 2020 begin- nende Abwärtstrend fortsetzt. Trotz der aktuell verhaltenen Bautätigkeit bleibt das Niveau im langjährigen Vergleich solide. Die Entwicklungen spiegeln jedoch die Auswirkungen gestiegener Bau- und Finanzierungskosten wider. GemeindeEinwohner 2024 TROISDORF75.901 SANKT AUGUSTIN 56.521 BORNHEIM48.203 HENNEF (SIEG) 48.188 SIEGBURG42.445 KÖNIGSWINTER 40.574 NIEDERKASSEL38.485 Die hochpreisigsten Gemeinden Angebotspreis für Wohnimmobilien 2024 in €/m² OrtsteilPreis 2024 ALFTER 4.468 BORNHEIM 4.068 BAD HONNEF 3.998 KÖNIGSWINTER 3.969 NIEDERKASSEL 3.747 SIEGBURG 3.739 TROISDORF 3.724 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2024 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Gemeinden Einwohner 2024 540.000 560.000 580.000 600.000 620.000 20052015202520352045 0 10.000 20.000 30.000 40.000 20052010201520202025 1.937 2.413 1.916 2.359 2.737 1.710 2.255 2.017 2.417 2.243 2.158 1.840 1.609 1.736 1.907 2.440 1.871 2.044 2.157 1.687 1.929 2.049 1.745 1.977 1.707 1.297 0 1.000 2.000 3.000 2012131415161718192021222320246 Quellen: Gutachterausschuss Rhein-Sieg-Kreis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2025 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 805,1 Mio. Euro vs. 2023: +19,9 % | +133,9 Mio. Euro Maximum: 942,1 Mio. Euro | 2021 2024: 310,0 Mio. Euro vs. 2023: +43,1 % | +93,3 Mio. Euro Maximum: 376,6 Mio. Euro | 2021 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 416.286 Euro vs. 2023: -1,1 % | -4.793 Euro Maximum: 479.575 Euro | 2022 2024: 264.075 Euro vs. 2023: +12,0 % | +28,275 Euro Maximum: 280.208 Euro | 2021 Kaufpreis 2024: Mietpreis 2024: Bestand: 3.096 €/m² | -1,2 % vs. 2023 Neubau: 5.092 €/m² | -5,6 % vs. 2023 Bestand: 10,16 €/m² | +3,8 % vs. 2023 Neubau: 13,79 €/m² | +6,1 % vs. 2023 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 1.934 Transaktionen vs. 2023: +21,3 % | +340 Transaktionen Maximum: 2.572 Transaktionen | 2015 2024: 1.174 Transaktionen vs. 2023: +27,7 % | +255 Transaktionen Maximum: 1.635 Transaktionen | 2016 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen 1.496 1.498 1.227 1.375 1.635 1.475 1.568 1.631 1.398 1.344 1.040 919 1.174 2.359 2.356 2.442 2.572 2.290 2.063 2.349 2.218 2.316 2.068 1.749 1.594 1.934 - 1.000 2.000 3.000 4.000 201213141516171819202122232024 192210204 232 268 272303351350377288 217 310 515 540 570 648 605 593 710 787 919 942 839 671 805 0 300 600 900 1.200 1.500 201213141516171819202122232024 0 200 400 600 201213141516171819202122232024 0,00 5,00 10,00 15,00 0 2.000 4.000 6.000 2012131415161718192021222320247 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2025 2023202520222024 2023 2025 20222024 Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 1.399 Angebote vs. Q1/2025: -29,6 % | -563 Angebote Maximum: 2.464 Angebote | Q2/2024 Q2/2025: 514 Angebote vs. Q1/2025: -32,6 % | -249 Angebote Maximum: 939 Angebote | Q2/2024 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 72 Tage vs. Q1/2025: -20,0 % | -18 Tage Maximum: 147 Tage | Q4/2023 Q2/2025: 92 Tage vs. Q1/2025: -8,9 % | -9 Tage Maximum: 166 Tage | Q4/2023 2024 2023 2024 2023 Anteile 2024: 15,1 Höchste Preisklasse 2024: ab 750 Tsd. Euro | 2,3 % % | bis 150 Tsd. Euro 45,2 % | 150 – 300 Tsd. Euro 24,6 % | 300 – 450 Tsd. Euro Anteile 2024: 15,1 Höchste Preisklasse 2024: ab 750 Tsd. Euro | 13,3 % % | 600 – 750 Tsd. Euro 33,6 % | 450 – 600 Mio. Euro 26,4 % | 300 – 450 Tsd. Euro ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) 647 757 728 805 847 787 903 939 909 898 763 514 1.782 2.115 2.074 2.228 2.248 2.373 2.379 2.464 2.234 2.069 1.902 1.339 - 1.000 2.000 3.000 4.000 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 - 50 100 150 200 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 150 Tsd. € 150 -300 Tsd. € 300 -450 Tsd. € 450 -600 Tsd. € 600 -750 Tsd. € ab 750 Tsd. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 150 Tsd. € 150 -300 Tsd. € 300 -450 Tsd. € 450 -600 Tsd. € 600 -750 Tsd. € ab 750 Tsd. €8 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2025 WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Premiumlagen Bad Honnef Die Hanglagen von Bad Honnef zählen zu den exklusivsten Wohnadressen im Rhein-Sieg-Kreis. Villen, großzügige Grundstücke und der unverbaubare Blick auf den Rhein schaffen ein geho- benes Wohnumfeld. Die Nähe zum Siebengebirge und die gute Anbindung an Bonn erhöhen zusätzlich die Attraktivität. Die hohe Lebensqualität zieht besonders anspruchsvolle Käuferklientel an. Königswinter In Königswinter bieten die Hanglagen rund um den Petersberg besonders gefragte Wohnadressen mit Rheinblick. Gepflegte Villen, ruhige Lagen und direkte Nähe zur Natur treffen hier auf schnelle Erreichbarkeit von Bonn. Die Kombination aus landschaftlicher Qualität, Architekturvielfalt und Privatsphäre macht Königswinter zu einer der begehrtesten Wohnlagen der Region. Wachtberg Wachtberg gilt als eine der exklusivsten Wohnlagen im südlichen Rhein-Sieg-Kreis und begeistert durch seine repräsentativen Ortsteile wie Villip und Pech. Die reizvolle Hügellandschaft, herrschaftliche Anwesen, gepflegte Gärten und die Nähe zur Bonner Stadtgrenze machen die Gemeinde besonders für anspruchsvolle Käuferklientel attraktiv. In den gefragten Wohnquartieren finden sich architektonisch hochwertige Immobilien mit überdurchschnittlichem Preisniveau. Trendlagen Siegburg Die zentrale Lage, gute Schulen und die ICE-/S-Bahn-Anbindung an Bonn und Köln machen die Kreisstadt Siegburg für Familien und Pendler attraktiv. In gefragter Wohnlage Kaldauen prägen großzügige Ein- und Zweifamilienhäuser in Hanglage das Bild. Die Kombination aus urbaner Dynamik, historischem Charme und großzügigen Grünflächen verleiht der Kreisstadt eine besondere Wohnqualität bei vergleichbar moderaten Preisen. Troisdorf & Niederkassel Troisdorf gewinnt durch Stadtentwicklung, zentrale Lage und solide Infrastruktur zunehmend an Profil. Quartiere nahe der Innenstadt sowie die Ortsteile Friedrich-Wilhelms-Hütte und Sieglar profitieren von Neubauten und Sanierungen. In Niederkassel bestechen besonders die Rheinlagen. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser entlang der Uferpromenade gehören zu den gefragtesten Objekten im Kreis. Bornheim In Bornheim treffen ländliche Strukturen auf stadtnahes Wohnen zwischen Köln und Bonn. Besonders in Hersel, Roisdorf und Sechtem steigt das Interesse durch gute Anbindung, Neubauprojekte und Naherholung am Rhein. Die Nachfrage nach familienfreund- lichem Wohnraum nimmt spürbar zu. Gleichzeitig sorgt die Nachverdichtung in zentralen Lagen für zusätzliche Impulse im örtlichen Wohnungsmarkt. WOHNLAGEN UND PREISE Marktbericht 2025 Lage20232024 PREMIUM 900.000 – 2.500.000 900.000 – 2.500.000 GEHOBEN 650.000 – 920.000 650.000 – 920.000 GUT 400.000 – 680.000 410.000 – 680.000 MITTEL 230.000 – 430.000 220.000 – 440.000 EINFACH 140.000 – 250.000 130.000 – 250.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 5.000 – 6.400 5.200 – 6.600 GEHOBEN 3.900 – 5.300 4.000 – 5.400 GUT 3.000 – 4.100 3.000 – 4.200 MITTEL 2.200 – 3.200 2.200 – 3.200 EINFACH 1.400 – 2.300 1.500 – 2.400 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20232024 PREMIUM 840.000 – 1.200.000 850.000 – 1.150.000 GEHOBEN 620.000 – 880.000 620.000 – 880.000 GUT 400.000 – 640.000 400.000 – 650.000 MITTEL 210.000 – 420.000 200.000 – 420.000 EINFACH 115.000 – 230.000 110.000 – 230.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 14,80 – 18,80 15,00 – 19,00 GEHOBEN 12,20 – 15,00 12,50 – 15,20 GUT 9,80 – 12,40 10,20 – 12,80 MITTEL 8,30 – 10,00 8,50 – 10,40 EINFACH 6,50 – 8,50 6,60 – 8,60 Miete (Wohnungen) in €/m²Next >