Marktbericht 2021 Wohnimmobilien im Landkreis Stade www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien im Landkreis Stade zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die ak- tuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Stade beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen die Transparenz, die Sie den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie einschätzen lässt. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert® und WertCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbind- lich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße,4 Marktbericht Landkreis Stade 2021 STANDORTINFORMATIONEN Quellen: Destatis, Empirica Regio, VPI Research (2021) Einwohner204.512 Fläche (km²) 1266,02 Haushalte 91.985 Haushaltsgröße (Ø) 2,20 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) + 8.733 Prognose Einwohner in 2030 209.106 Pendlersaldo (täglich) – 19.550 Kaufkraft pro Kopf (€) 24.237 Kaufkraft indexiert (%) 104,3 Leerstandsquote (%) 2,1 Wohneigentumsquote (%) 55,2 Wohnungsbestand100.879 Vermietete Wohnungen 45.164 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²)100,7 Mit rund 205.000 Einwohnern liegt der Landkreis Stade westlich der Elbe zwischen Hamburg und der Nordsee. Bis 2030 wird dem Kreis ein Bevölkerungswachstum von rund 4.500 Einwohnern prognostiziert womit der Kreis 209.000 erreichen wird. Neben der Wohnqualität tragen vor allem die gute Verkehrsanbindung nach Hamburg und zum Meer, sowie die zahlreichen umliegenden namhaften Unternehmen zur Attraktivität des Landkreises Stade bei. Im Herzen des Kreises liegt das weithin bekannte, als Weltkulturerbe ausgezeichnete, "Alte Land". Das größte zusammenhängende Obstanbaugebiet Nordeuropas ist für Fern- und Nahtouristen und die Anwohner gleichermaßen verlockend. Vom eigenständigen Obstpflücken bis zum Spaziergehen durch die idyllische Kulturlandschaft bietet das "Alte Land" unzählige Möglichkeiten zur Naherholung. Die Hansestädte Buxtehude und Stade dienen als Zentren des Landkreises. Beide Städte werden durch ihre Altstadt in ty- pisch norddeutscher Backsteinoptik geprägt. Gepaart mit den zahlreichen kleineren und größeren Flüssen, wie der Schwinge oder der Este, entwickeln beide Städte einen ganz besonderen Charme, der es schafft ein Küstengefühl mit den Feldern und Hainen des umliegenden Alten Landes zu vereinen.5 Marktbericht Landkreis Stade 2021 ANGEBOT UND NACHFRAGE Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Im Jahr 2019 wurden 1.157 Baugenehmigungen erteilt, was einem Rückgang von 5,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht, damit wird der Trend sinkender Baugenehmigungen fortgesetzt. Seit dem Höchstwert von 1.568 aus dem Jahr 2016 ist die Zahl der Baugenehmigungen um 35, 5 Prozent gesunken. Durchschnittlich wurden im dargestellten Zeitraum 1.210 Genehmigungen pro Jahr erteilt. Auch die Zahl der Baufertigstellungen ist um 21,1 Prozent auf 1.097 gesunken. Das setzt den schwankenden Trend der letzten Jahre fort. Trotzdem liegt das Jahr 2019 noch leicht über dem Mittelwert der letzten neun Jahre von 1.088 Fertigstellungen pro Jahr. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021)Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) DEMOGRAPHIE Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Einwohner 2010 – 2030Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 65 Jahre 65 bis 80 Jahre über 80 Jahre Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Verweildauer von Angeboten am Immobilienmarkt ist ein klarer Abwärtstrend zu erkennen. Im ersten Quartal 2019 standen Wohnungen durchschnittlich für ca. 200 Tage zum Verkauf, die längste Verweildauer für Häuser im gleichen Zeitraum waren ca. 182 Tage. Im ersten Quartal 2021 erreichten diese kontinuierlich sinkenden Zahlen ihren bisherigen Tiefpunkt mit rund 64 Tagen bei Eigentumswohnungen und rund 48 Tagen bei Ein-, und Zweifamilienhäusern. Im gleichen Zeitraum ist auch die Anzahl der ange- botenen Immobilien gesunken. Der Höchstwert für Häuser wurde im dritten Quartal 2019 mit 588 erreicht. Bei Eigentumswohnungen wurde der Höchstwert im zweiten Quartal 2019 mit 289 registriert. Vergleichbar mit der durchschnittlichen Verweildauer sanken die Angebotszahlen kontinuierlich und erreichten im ersten Quartal 2021 ihren bisherigen Tiefpunkt mit 233 Häusern und 110 Wohnungen. Durchschnittsalter (2019) Landkreis Stade 44,7 Niedersachsen 44,2 Deutschland 44,5 Baugenehmigungen Baufertigstellungen ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus)6 Immobilienmarkt MARKTÜBERBLICK Quellen: Gutachterausschuss Stade, GfK, Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) TransaktionenGeldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis Eigentumswohnung in Tsd. Euro Mietpreis in Euro pro m²Kaufpreis in Euro pro m² ETW ETW: Kauf- und Mietpreise in €/m² nach Bestand und Neubau MietpreisKaufpreis Bestand Neubau ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) EFH/ZFH Insgesamt wurden 2020 1.889 Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen im Landkreis Stade registriert, das entspricht einem leichten Anstieg von 1,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das Jahr 2020 liegt deutlich über dem Mittelwert von 1.753 Transaktionen pro Jahr. Nach längerem schwanken ist bei der Zahl der Kauffälle in den letzten Jahren ein Aufwärtstrend zu erkennen. Eigentumswohnungen Im Segment der Eigentumswohnungen registrierte der zuständige Gutachterausschuss 2020 687 Kauffälle. Das entspricht einem Anstieg von 6,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit wird der höchste Wert der letzten sechs Jahre erreicht. Der insgesamt höchste Wert im Betrachtungszeitraum waren jedoch 807 im Jahr 2014. Auch der Umsatz ist um 13,3 Prozent auf 132.600.000 Euro gestiegen und erreicht damit einen neuen Rekordwert. Zusammen mit den Umsatz- und Transaktionszahlen stieg auch der Durchschnittspreis um 6,2 Prozent auf 193.013 Euro. Die Quadratmeterpreise bei Wohnungskäufen stiegen im Betrachtungszeitraum stetig an. 2020 lag der Kaufpreis bei Bestandswohnungen 93,5 Prozent höher als im Jahr 2012 und bei Neubauwohnungen 48,3 Prozent höher. Im Vergleich zum Jahr 2019 erhöhte sich der Preis von Neubauwohnungen um 7,1 Prozent auf 3.491 Euro pro Quadratmeter und bei Bestandswohnungen um 15,8 Prozent auf 2.457 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise stiegen bei Bestandswohnungen um 27,2 Prozent im Betrachtungszeitraum und bei Neubauwohnungen um 20,3 Prozent. Ein- und Zweifamilienhäuser Auf dem Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 1.202 Transaktionen verzeichnet. Dieser Wert liegt nur knapp unter dem Rekordwert 1.219 aus dem Vorjahr und entspricht einem leichten Rückgang um 1,4 Prozent. Der Umsatz ist hingegen deutlich gestiegen, auf 310.800.000 Euro gestiegen, was einem Anstieg von 4,7 Prozent mehr als im Vorjahr und einem neuen Höchstwert entspricht. Auch im Vergleich der letzten Jahre liegt 2020 deutlich über dem Mittelwert von ca. 99.300.000 Euro pro Jahr liegt. Zusammen mit dem Umsatz stieg auch der durch- schnittlich von Käufern gezahlte Preis um 6,7 Prozent auf 258.569 Euro.7 Immobilienmarkt WOHNLAGEN UND PREISE Premiumlagen Insgesamt beobachtete VON POLL IMMOBILIEN, dass sich die realistisch zu erzielenden Preise für Wohnimmobilien im Landkreis Stade 2020 auf einem höheren Niveau als im Jahr 2019 befinden. Die Premiumlagen sind vor allem in Buxtehude-Eilendorf, in Stade am Hafen und rund um den Horstsee in Stade zu finden. Das Villenviertel in Stade wird durch die großen Grundstücke und die Nähe zur Innenstadt geprägt. Trotz dieser Nähe genießen die Einwohner die Ruhe und den Blick auf den Horstsee oder die Schwingenwiesen. Auch in Buxtehude-Eilendorf finden gut situierte Familien und Best-Ager freistehende Einfamilienhäuser, die mit ruhiger Wald- und Feldrandlage überzeugen. Am Hafen in Stade stehen zahlreiche schöne Altbauten, die die Schwinge überblicken. Wohnungen in diesen Fachwerkhäusern in Backsteinoptik sind durch ihre zentrale Lage mit den damit verbundenen Einkaufsmöglichkeiten und guter Erreichbarkeit verbunden. In diesen Lagen können Einfamilienhäuser für 700.000 bis 1,2 Millionen Euro verkauft werden und für Villen können Preise bis 1,5 Millionen Euro aufgerufen werden. Für Eigentumswohnungen sind Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter zu erwarten. Die guten Lagen des Landkreises sind neben den Hansestädten auch in Drochtersen, Harsefeld, Jork und Düdenbüttel zu finden und zeichnen sich auch durch ihre ruhige Lage und gute Infrastruktur sowie gute Verkehrsanbindungen aus. Vor allem Paare und Familien mit Kindern schätzen diese Lagen. Die Preisspanne für Ein-, Zweifamilienhäuser befindet sich hier zwischen 555.000 und 750.000 Euro und für Eigentumswohnungen zwischen 3.200 und 4.100 Euro pro Quadratmeter. Trendlagen Besonders im Trend sind die Stader Stadtteile Ottenbeck und Riensförde, diese gut angebundenen Lagen sind am Stadtrand in Stade und können so mit ihrer Naturnähe überzeugen. Durch das kinderfreundliche Umfeld wer- den vorwiegend junge Familien angezogen, wodurch die Wohnlagen für weitere junge Familien noch attraktiver werden. Die Preisspanne für Ein-, und Zweifamilienhäuser bewegt sich hier zwischen 555.000 und 750.000 Euro. Aussicht VON POLL IMMOBILIEN geht davon aus, dass sich die Nachfrage aufgrund der immer besser werdenden Anbindung an Hamburg durch den Ausbau der A26 weiter steigern wird. Durch das bedingte Wohnangebot ist zu erwarten, dass die Preise sich daher weiter positiv entwickeln werden. Aufgrund der steigenden Bereitschaft der Arbeitgeber, Home-Office anzubieten, ist zu beobachten, dass auch der Radius von Pendlern zunimmt, wodurch auch die Nachfrage in den weiter von Hamburg entfernten Wohnlagen steigt. Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Lage20192020 premium680.000 – 1.400.000700.000 – 1.500.000 gut500.000 – 700.000550.000 – 750.000 mittel350.000 – 530.000400.000 – 600.000 einfach130.000 – 280.000150.000 – 300.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20192020 premium500.000 – 600.000500.000 – 600.000 gut400.000 – 500.000450.000 – 550.000 mittel350.000 – 400.000400.000 – 450.000 einfach300.000 – 350.000350.000 – 400.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20192020 premium4.100 – 4.6004.500 – 5.000 gut3.200 – 4.1004.000 – 4.500 mittel2.700 – 3.2003.000 – 3.500 einfach1.800 – 2.7002.000 – 3.000 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20192020 premium11,50 – 13,5012,00 – 14,00 gut9,50 – 11,5010,00 – 12,00 mittel7,50 – 9,508,00 – 10,00 einfach5,50 – 7,506,00 – 8,00 Miete in €/m² Wohnlagen premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche Wohnlagenkarte 8 BUXTEHUDEWohnlagenkarte 9 STADENext >