Marktbericht 2024 Wohnimmobilien in Wiesbaden www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Wiesbaden zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Wiesbaden beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert ® , WertCert ® und DEKRA) schätzen gern kostenfrei und unver- bindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen brin- gen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 STANDORTINFORMATIONEN Die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden hat derzeit etwa 285.000 Einwohner und wird auch in Zukunft weiter wachsen: bis 2035 wird mit einem Anstieg auf rund 295.000 Einwohner gerechnet. Das Stadtbild zeichnet sich durch elegante Villenviertel und prächtige Altbauwohnungen aus der Gründerzeit aus. Im öst- lichen Bereich der Wilhelmstraße befinden sich das Kurhaus, der Kurpark und das Staatstheater, während man westlich dieser Achse in die belebte Innenstadt gelangt, welche mit einer Vielzahl von Geschäften, Restaurants und Unterhaltungsmöglichkeiten aufwartet. Wiesbaden liegt am westlichen Rand des Rhein-Main-Gebietes und ist verkehrsgünstig an Frankfurt, Mainz, Darmstadt und den Rheingau angebunden. Die Stadt ist bekannt für ihre Museen, das lange Rheinufer auf der einen Seite und die Weinberge des Rheingaus oder Wälder des Taunus auf der anderen Seite. Mit der renommierten European Business School in Oestrich- Winkel befindet sich ein bedeutender Bildungsstandort in unmittelbarer Nähe. Zahlreiche namhafte Unternehmen sowie innovative Start-ups sind in der Stadt ansässig und bieten ein breites Spektrum an Arbeits- und Karrieremöglichkeiten. In der Innenstadt gibt es Neubauprojekte entlang der Wilhelmstraße und Taunusstraße, die sich vor allem an Besserverdienende und ältere Paare als potenzielle Eigentümer richten. Marktbericht 2024 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Einwohner285.522 Fläche (km²) 203,90 Haushalte 139.961 Haushaltsgröße (Ø) 2,04 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) +10.447 Prognose Einwohner (2035) 293.806 Pendlersaldo (täglich) +32.371 Kaufkraft pro Kopf (€) 29.760 Kaufkraft indexiert (%) 110,8 Leerstandsquote (%) 1,5 Wohneigentumsquote (%) 27,9 Wohnungsbestand 146.571 Vermietete Wohnungen 105.653 Ø Wohnungsgröße (m²) 84,0 Kaufpreisfaktor (für Whg. in Jahren) 30,4 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 3,35 ANGEBOT UND NACHFRAGE Im Jahr 2023 wurden 1.448 Baufertigstellungen für Wiesbaden erreicht. Dies entspricht einem Rückgang von 33,3 Prozent im Vergleich zum Höchstwert des Jahres 2022. Dennoch liegt der Wert deutlich über dem Niveau der vorherigen Jahre. Somit ist nach den starken Zunahmen in den Jahren 2021 und 2022 ein Rückgang der Fertigstellungen zu verzeichnen. Auch die Zahl der Baugenehmigungen verzeichnete im Jahr 2023 einen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr 2022. Es wurden insgesamt 1.493 Baugenehmigungen in Wiesbaden erteilt, das sind 16,1 Prozent weniger als im Jahr 2022. Dennoch liegt die Anzahl der Genehmigungen noch komfortabel über dem Niveau des Beobachtungszeitraums. BAUTÄTIGKEITWOHNUNGEN DEMOGRAPHIE Einwohner 2010 – 2035 (Prognose) Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Seit Q1/2019 ist die Angebotsdauer und die Zahl der Angebote in Wiesbaden in beiden Segmenten kontinuierlich gesunken. Vor allem bei den Wohnungen sank die Anzahl der Angebote bis Q4/2021 auf den bis dahin tiefsten Stand von 575 Objekten. Seit Q1/2022 steigen sowohl Angebotszahlen und auch die Angebotsdauer in beiden Segmenten wieder deutlich. Die Angebote im Segment der Eigentumswohnungen stiegen kon- tinuierlich an und erreichten in Q4/2022 mit 1.046 Wohnungen ihren Höchstwert. Die Ein- und Zweifamilienhäuser erreich- ten ihren höchsten Wert mit 466 Objekten in Q2/2023. Bei Eigentumswohnungen war die Angebotsdauer in Q1/2023 mit 133 Tagen am längsten, bei Ein- und Zweifamilienhäusern waren es 113 Tage in Q1/2023. Zuletzt ist die Angebotsdauer wie auch die Anzahl der Angebote in beiden Segmenten wieder gesunken. Bei den Wohnungen waren im Q1/2024 763 Angebote auf dem Markt mit einer durchschnitt- lichen Angebotsdauer von 88 Tagen. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern waren es 316 Angebote mit einer durchschnittlichen Angebotsdauer von 83 Tagen. Durchschnittsalter (2023) Wiesbaden 43,0 Hessen 44,0 Deutschland 44,6 Marktbericht 2024 ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Baugenehmigungen Baufertigstellungen 250.000 260.000 270.000 280.000 290.000 300.000 201020152020202520302035 272268 299 285 278 253 288 310 269 252 252 224 254 322 406 436 435 466 433 376 316 755703 740 692 664 640 711 719 626 640 677 575 712 833 971 1.046 969 984 1.026 1.026 763 20 40 60 80 100 120 140 0 200 400 600 800 1.000 1.200 38858458172871252186461487316362.17314487197848097971.0279079061.2231.9801.6901.7811.493 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 2012201320142015201620172018201920202021202220236 Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Quellen: Gutachterausschuss Wiesbaden, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) MARKTÜBERBLICK TRANSAKTIONSDATEN Immobilienmarkt Im Jahr 2023 wurden 1.363 Transaktionen verzeichnet, wodurch ein Gesamtumsatz von 554,6 Millionen Euro erzielt wurde. Das entspricht einem Rückgang von acht Prozent bei den Transaktionen und 13 Prozent beim Gesamtumsatz. Somit fallen die Transaktionen auf den niedrigsten Wert im Beobachtungszeitraum, der Umsatz jedoch nur auf den niedrigsten Wert seit 2015. Eigentumswohnungen Bei den Eigentumswohnungen lässt sich 2023 ein Rückgang von 12 Prozent zum Vorjahreswert aus 2022 berechnen. Somit wurden insgesamt 1.103 Eigentumswohnungen verkauft. Der Umsatz ist dadurch ebenfalls gesunken auf 342,6 Millionen Euro. Das sind 22 Prozent weni- ger als im Jahr 2022. Das ist der niedrigste Umsatz seit 2013 und das niedrigste Transaktionsvolumen des Beobachtungszeitraums. Grund für den höheren Rückgang beim Umsatz als bei den Transaktionen kann der gefallene Durchschnittspreis von 310.631 Euro sein. Das sind elf Prozent weniger als im Jahr 2022. Somit bleibt der Durchschnittspreis aber weiterhin der höchste bis 2021. Auch die Quadratmeterpreise sind zumindest im Kaufsegment gefallen. Vor allem im Bestand erreicht mit 11 Prozent Rückgang ein Quadratmeter durchschnitt- lich 4.032 Euro. Im Neubau sind es mit 6.717 Euro pro Quadratmeter nur drei Prozent weniger als im Jahr 2022. Bei den Mietpreisen konnten beide Segmente jedoch kleine Steigerungen verzeichnen. Im Bestand stiegen die Preise pro Quadratmeter um vier Prozent auf 11,6 Euro. Der Preis in Neubauwohnungen ist deutlich höher bei durchschnittlich 15,4 Euro pro Quadratmeter. Das ist eine Steigerung von drei Prozent zum Jahr 2022. Ein- und Zweifamilienhäuser Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser stieg die Zahl der Transaktionen im Gegensatz zu den Eigentumswohnungen um 18 Prozent auf 260 Verkäufe. Im Jahr 2022 waren es noch 220 Transaktionen. Damit konnte auch der Umsatz um sieben Prozent gesteigert werden. Dieser liegt im Jahr 2023 bei 211,9 Millionen Euro. Die Transaktionen und der Umsatz konnten sich demnach vom Rückgang im Jahr 2022 erholen. Der Durchschnittspreis musste dennoch einen Rückgang von 9,6 Prozent hinnehmen und lag 2023 im Durchschnitt bei 815.369 Euro. Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) ETW 2.001 1.264 1.436 1.603 1.817 1.711 1.615 1.778 1.769 1.989 1.258 1.103 279 242 327 355 357 240 262 353 329 332 220 260 - 250 500 750 1.000 1.250 1.500 1.750 2.000 2.250 2.500 201220132014201520162017201820192020202120222023 410 263 316 363 427 427432514543727439 343 123 106 173 178 201 131 146 216 217 297 199 212 0 200 400 600 800 1.000 1.200 201220132014201520162017201820192020202120222023 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000 201220132014201520162017201820192020202120222023 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 20,00 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 201220132014201520162017201820192020202120222023 Kaufpreis Mietpreis EFH/ZFH7 MARKTÜBERBLICK ANGEBOTSDATEN | BIS APRIL 2024 Quelle: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Immobilienmarkt Entwicklung Angebotspreis | April 2021 – April 2024 Kaufpreis in €/m² Angebotspreis im Zeitablauf Die Preise im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichneten zwischen April 2021 und April 2022 ei- nen stetigen Anstieg. Der Höchstwert wurde im April 2022 mit durchschnittlich 6.314 Euro pro Quadratmeter registriert. Seitdem ist ein kontinuierlicher Rückgang zu beobachten. Dieser setzt sich bis April 2024 fort und erreicht in diesem Monat den bisherigen Tiefstwert von 5.207 Euro pro Quadratmeter. Im Segment der Eigentumswohnungen ist zu Beginn des Beobachtungszeitraums noch ein leichter Anstieg bis Februar 2022 zu erkennen und gipfelte bei 5.406 Euro pro Quadratmeter. Danach sank der Durchschnittspreis in diesem Segment bis auf kurzzeitige Erhöhungen im August und Dezember 2023. Aktuell liegt der Preis hier im April 2024 bei 4.781 Euro. Angebotspreis nach Wohnfläche Im Segment der Wohnungen bis 70 Quadratmeter wur- de der höchste Durchschnittspreis mit 4.782 Euro in Q3/2021 registriert. Danach sank der Durchschnittspreis kontinuierlich bis Q1/2024. Im aktuellen Quartal liegt er bei 4.193 Euro. Bei der Wohnungsgröße von 70 bis 100 Quadratmetern ist der Preis im Beobachtungszeitraum ebenfalls stetig gesunken. Der Höchstwert wurde hier in Q2/2022 mit 5.249 Euro erreicht, danach fiel der Preis kontinuierlich. Nach einer Erholung in Q3/2023 liegt der Durchschnittspreis nun bei 4.675 Euro in Q1/2024. Das größte Segment der Wohnungen über 100 Quadratmeter ist gleichzeitig auch das teuerste mit einem Höchstwert von 6.416 Euro in Q1/2022. Auch hier war danach je- doch ein Rückgang zu verzeichnen. So liegt der Preis in Q1/2024 bei durchschnittlich 5.626 Euro. Damit bleibt das Segment der Wohnungen über 100 Quadratmeter deutlich preisstärker als die beiden anderen. Angebotspreis Eigentumswohnungen nach Wohnfläche | Q3/2021 – Q1/2024 Kaufpreis in €/m² ETW 4.500 4.750 5.000 5.250 5.500 5.750 6.000 6.250 6.500 Apr 21Jul 21Okt 21Jan 22Apr 22Jul 22Okt 22Jan 23Apr 23Jul 23Okt 23Jan 24Apr 24 EFH/ZFHEFH/ZFH 4.782 5.211 5.793 4.521 5.183 5.894 4.690 5.106 6.416 4.735 5.249 6.152 4.656 5.009 5.890 4.477 4.902 5.785 4.366 4.834 5.717 4.192 4.699 5.629 4.206 4.964 5.511 4.215 4.727 5.688 4.193 4.675 5.626 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 bis 70m²70 - 100m²über 100m² 202120222023202420212022202320242021202220232024 Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 Q3 Q1 Q2Q3Q4Q1 Q3Q4 Q1 Q2 Q4 Q3 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 Q3 Q1 Q2 Q3 Q4 Q18 Immobilienmarkt Der Wohnimmobilienmarkt in Wiesbaden ist derzeit durch eine starke Nachfrage nach Doppelhaushälften, Reihenhäusern und kleinen, freistehenden Einfamilien- häusern gekennzeichnet. Im Angebot sind hingegen vor allem Wohnungen und große Einfamilienhäuser oder Villen. Viele Menschen betrachten Wiesbaden aufgrund seiner lockeren Bebauung und der zahlreichen Grünflächen als attraktive Alternative zu Frankfurt. Historische Altbauten sowie Villen aus dem 19. und 20. Jahrhundert verleihen der hessischen Landeshauptstadt ihren besonderen Charme. Premiumlagen Im Viertel Sonnenberg, nordöstlich der Innenstadt gelegen, finden sich prächtige Ein- und Zweifamilienhäuser auf großzügigen Grundstücken, umgeben von Grünflächen und altem Baumbestand. Der Stadtteil zählt zweifellos zu den feinsten Wohnlagen Wiesbadens. Die Anwohner schätzen vor allem die Nähe zum Taunus. Für eine ex- klusive Villa müssen hier bis zu 3,6 Millionen Euro in- vestiert werden. Auch der Stadtteil Nordost, westlich des Sonnenbergs gelegen, gilt als Premiumlage. Kurze Wege in die Innenstadt und eine hervorragende Infrastruktur machen diese Wohnlage besonders attraktiv. Neben großzügigen Villen auf großen Grundstücken finden sich hier auch Luxuswohnungen, die besonders bei Best Agern beliebt sind. Die Preise für Einfamilienhäuser erreichen im Nordosten bis zu zwei Millionen Euro, der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei bis zu 12.400 Euro. Trendlagen Zu den angesagten Wohnlagen in Wiesbaden zählt das Nerotal. Vor allem Paare und Best Ager suchen verstärkt Immobilien entlang des Nerotals im Stadtteil Nordost. Eigentumswohnungen mit gehobener Ausstattung werden hier für bis zu 7.600 Euro pro Quadratmeter angeboten. Auch in Bierstadt und Südost findet man attraktiven Wohnraum mit direkter Anbindung an die City. Doppelhaushälften und Reihenhäuser für Familien erreichen hier Preise von bis zu 1,5 Millionen Euro. Junge Paare, die sich für eine Mietwohnung interessieren, müssen in dieser attraktiven Lage mit etwa 13 bis 17 Euro pro Quadratmeter rechnen. Wer ruhigere Lagen abseits der Großstadt sucht, wird in den zahlreichen Vororten im Norden und Westen der Stadt fündig. In Orten wie Auringen, Medenbach, Breckenheim oder Nordenstadt werden Ein- und Zweifamilienhäuser auch schon für 340.000 bis 540.000 Euro gehandelt. Lage20222023P* premium1.250.000 – 5.000.000950.000 – 3.600.000 gut875.000 – 2.250.000750.000 – 1.100.000 mittel575.000 – 950.000500.000 – 780.000 einfach450.000 – 650.000340.000 – 540.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20222023P* premium850.000 – 1.800.000940.000 – 1.500.000 gut625.000 – 1.000.000730.000 – 970.000 mittel480.000 – 770.000470.000 – 750.000 einfach420.000 – 575.000300.000 – 500.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20222023P* premium8.000 – 12.3007.300 – 12.400 gut5.700 – 8.5005.500 – 7.600 mittel3.300 – 6.0003.300 – 6.000 einfach2.100 – 3.5001.950 – 3.500 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20222023P* premium16,00 – 24,2016,50 – 25,00 gut12,80 – 16,5013,00 – 17,00 mittel9,70 – 13,009,80 – 13,40 einfach7,15 – 10,107,50 – 10,30 Miete in €/m² *Preis-Prognose 2024 Quellen: Gutachterausschuss Wiesbaden, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) WOHNLAGEN UND PREISE 2023WOHNLAGEN premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche 9 Immobilienmarkt WOHNLAGENKARTE Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2024)Next >