Marktbericht 2025 Wohnimmobilien in Wiesbaden www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Wiesbaden zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Wiesbaden beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2025 Quellen: Statistisches Bundesamt, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STANDORTINFORMATIONEN Wiesbaden, die Landeshauptstadt von Hessen, besticht durch ihre zentrale Lage im Herzen der Rhein-Main-Region. Am rechten Ufer des Rheins gelegen und nur wenige Kilometer von Mainz entfernt, ist die Stadt über Autobahnen wie die A66 und A3 sowie ein dichtes Netz von Bundesstraßen hervorragend an nationale und internationale Verkehrswege angebunden. Die Nähe zu den Taunusgipfeln unterstreicht zudem den Reiz der urbanen Lage, indem sie raschen Zugang zu erholsamen Naturerlebnissen ermöglicht. Touristisch präsentiert sich Wiesbaden als eleganter Kurort mit einer beeindruckenden historischen Substanz. Das prächtige Kurhaus, das als architektonisches Highlight und Symbol für die glanzvolle Vergangenheit gilt, steht im Zentrum des städtischen Lebens. Thermalbäder und gepflegte Parkanlagen zeugen von der traditionsreichen Kurkultur, während die denkmalgeschütz- ten Bauten und die gepflegten Boulevards dem Stadtbild einen unverwechselbaren Charme verleihen. Der Neroberg mit seiner Aussichtsplattform bietet zudem einen weiten Blick über die Stadt und ihre Umgebung. Wirtschaftlich profitiert Wiesbaden von seiner Lage in einem der dynamischsten Ballungsräume Europas. Die Stadt ist ein bedeutender Standort für Finanzdienstleister, Versicherungen und IT-Unternehmen, die von der guten Infrastruktur und der Nähe zu internationalen Märkten profitieren. Auch der Dienstleistungssektor sowie Beratungs- und Verwaltungsunternehmen tragen maß- geblich zur wirtschaftlichen Stärke bei. Die exzellente Anbindung an den Flughafen Frankfurt, einen der größten Europas, macht Wiesbaden zudem zu einem attraktiven Standort für nationale und internationale Geschäftsbeziehungen. Im kulturellen Bereich überzeugt Wiesbaden mit einem vielfältigen Angebot, das sowohl klassische als auch moderne Akzente setzt. Das renommierte Staatstheater, diverse Museen und Galerien sowie regelmäßige Konzerte und Festivals bereichern das kulturelle Leben. Veranstaltungen wie das Wilhelmstraßenfest und saisonale Kulturhighlights ziehen Besucher an und fördern den Austausch zwischen Bewohnern und Gästen. Einwohner 285.522 Einwohnerdichte (Einw. je km²)1.400,5 Fläche (km²)203,9 Haushalte 139.824 Haushaltsgröße (Ø)2,06 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+12.886 Prognose Einwohner (2035)+8.284 Pendlersaldo (täglich)+32.891 Kaufkraft pro Kopf (€)29.830 Kaufkraft indexiert (%)107,1 Bruttoinlandsprodukt (in Mrd. €, 2022)20.761 Wohneigentumsquote (%)28,6 Leerstandsquote Wohnungen (%)1,5 Wohnungsbestand 147.957 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²)80,5 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,9 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) 26 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2023) 1.493 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2023) 1.448 Gästeübernachtungen (in Mio. Nächten, 2023) 1.346.806 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner) 292,8 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %) 56,9 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 DEMOGRAPHIE Marktbericht 2025 ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus)Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Einwohnerentwicklung 2005 bis 2024 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Zahl der Angebote auf Immobilienportalen 202320222024202320222024 Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen ANGEBOT & NACHFRAGE ETW: 574 Angebote (-33,7 % vs. Q4/2024) EFH/ZFH: 245 Angebote (-35,4 % vs. Q4/2024) ETW: 1.273 Angebote (Q3/2023) EFH/ZFH: 514 Angebote (Q2/2023) Q1/2025: Maximum: ETW: 76 Tage (-20 Tage vs. Q4/2024) EFH/ZFH: 101 Tage (+4 Tage vs. Q4/2024) ETW: 156 Tage (Q1/2023) EFH/ZFH: 134 Tage (Q4/2023) Q1/2025: Maximum: BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Die Bautätigkeit in Wiesbaden verlief zwischen 2012 und 2019 weitgehend volatil und auf moderatem Niveau. Weder bei den Baugenehmigungen noch bei den Fertigstellungen war ein klarer Trend erkennbar. Einen markanten Wendepunkt stellt das Jahr 2020 dar: Die Baugenehmigungen stiegen sprunghaft auf fast 2.000 Einheiten, während die Fertigstellungen mit Verzögerung ebenfalls deutlich zulegten. 2022 wurde mit über 2.100 Genehmigungen ein vorläufiger Höchststand erreicht. Im Jahr 2024 wurden nun 642 Fertigstellungen registriert, was einem Rückgang von 55,7 Prozent entspricht. Bei den Genehmigungen gab es mit 729 registrierte Objekte ebenfalls rund 50 Prozent Rückgang. 899 1.067 1.142 1.116 1.195 1.273 1.168 1.128 1.078 1.000 865 574 322 419 441 473 514 492 460 461 483 464 379 245 - 250 500 750 1.000 1.250 1.500 1.750 2.000 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 - 25 50 75 100 125 150 175 200 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 20052010201520202025 240.000 255.000 270.000 285.000 300.000 315.000 20052015202520352045 * 719 784 809 797 1.027 907 906 1.223 1.980 1.690 1.781 1.493 729 388 584 581 728 712 521 864 614 873 1.636 2.173 1.448 642 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 20121314151617181920212223246 Quellen: Gutachterausschuss Wiesbaden, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2025 Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Der Wiesbadener Immobilienmarkt hat sich im Jahr 2024 positiv entwickelt. Insgesamt wurden 1.429 Objekte verkauft, was einer Steigerung von rund 4,6 Prozent gegenüber 1.363 Transaktionen im Jahr 2023 entspricht. Das Gesamtgeldvolumen stieg von 554,6 Millionen Euro im Jahr 2023 auf 579,8 Millionen Euro im Jahr 2024. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 405.731 Euro, was einem leichten Rückgang von 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Zahlen deuten auf eine moderate Stabilisierung hin, wobei in den Vorjahren auch höhere Volumina erzielt wurden, wie bei- spielsweise im Jahr 2021 mit 2.321 Verkäufen und einem Umsatz von 1.024,1 Millionen Euro. Eigentumswohnungen Bei den Eigentumswohnungen war die Entwicklung verhal- tener. Im Jahr 2024 wurden 1.111 Transaktionen registriert, gegenüber 1.103 im Jahr 2023, was einer Steigerung von 0,7 Prozent entspricht. Das Geldvolumen stieg von 342,6 Millionen Euro im Jahr 2023 auf 361,5 Millionen Euro im Jahr 2024, also um rund 5,5 Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreis stieg von 310.631 Euro im Jahr 2023 auf 325.410 Euro im Jahr 2024, was einer Steigerung von rund 4,8 Prozent entspricht. Im Jahr 2024 haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Wiesbaden differenziert entwickelt. Im Bestand sind die Kaufpreise von 4.032 Euro im Jahr 2023 auf 4.018 Euro im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 0,3 Prozent entspricht. Gleichzeitig stiegen die Mieten im Bestand um 6,5 Prozent von 11,58 Euro auf 12,33 Euro pro Quadratmeter. Bei Neubauwohnungen sanken die Kaufpreise um 8,9 Prozent von 6.717 Euro auf 6.125 Euro, während die Neubaumieten um 5,9 Prozent von 15,38 Euro auf 16,29 Euro anzogen. Ein- und Zweifamilienhäuser Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser sind die Verkaufszahlen deutlich gestiegen. Im Jahr 2024 wurden 318 Transaktionen registriert, während im Jahr 2023 noch 260 Objekte den Besitzer wechselten. Dies entspricht einer Steigerung von rund 22,3 Prozent. Das damit verbundene Geldvolumen stieg von 212 Millionen Euro im Jahr 2023 auf 218,3 Millionen Euro im Jahr 2024, was einem leichten Plus von rund drei Prozent entspricht. Auffällig ist der Rückgang des durchschnittlichen Kaufpreises von 815.369 Euro im Jahr 2023 auf 686.352 Euro im Jahr 2024. Dieser Preisrückgang deutet auf eine verstärkte Nachfrage zu moderateren Preisen hin. Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau 410263316363427427432514543727439343362 123 106 173 178 201 131146 216 217 297 199 212 218 0 200 400 600 800 1.000 1.200 201213141516171819202122232024 2.001 1.264 1.436 1.603 1.817 1.711 1.615 1.778 1.769 1.989 1.258 1.103 1.111 279 242 327 355 357 240 262 353 329 332 220 260 318 - 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 201213141516171819202122232024 0 200 400 600 800 1.000 201213141516171819202122232024 EFH/ZFH ETW 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 201213141516171819202122232024 Kaufpreis Mietpreis7 Quelle: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2025 Entwicklung Angebotspreis | Q1/2012 – Q1/2025 Kaufpreis Bestand und Neubau in €/m² Angebotspreis im Zeitablauf Im Q1/2025 lagen die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand in Wiesbaden bei 5.125 Euro pro Quadratmeter. Der bisherige Höchstwert wurde im Q2/2022 mit rund 6.206 Euro erreicht. Seitdem gaben die Preise moderat nach und stabilisierten sich zuletzt leicht. Neubauhäuser kosteten im Q1/2025 rund 6.321 Euro pro Quadratmeter. Auch dieses Segment hatte seinen Höhepunkt im Q2/2022 bei etwa 7.357 Euro, bevor die Preise konti- nuierlich sanken, allerdings auf weiterhin hohem Niveau. Eigentumswohnungen im Bestand wurden im Q1/2025 zu 3.924 Euro je Quadratmeter angeboten. Nach dem bisherigen Höchstwert von 4.637 Euro im Q1/2022 folgte eine schrittweise Abwärtsbewegung, die zuletzt etwas an Dynamik verlor. Neubau-Eigentumswohnungen lagen im Q1/2025 bei 6.381 Euro. Sie erreichten ihren Höchststand ebenfalls im Q1/2022 mit 6.430 Euro und blieben seitdem vergleichsweise stabil. Insgesamt zeigt der Immobilienmarkt in Wiesbaden eine langjährige Phase des Wachstums mit einer moderaten Korrektur ab 2022. Angebote nach Kaufpreisspanne Bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Wiesbaden dominierte im Jahr 2024 das Preissegment von 400.000 bis 600.000 Euro mit einem Anteil von 27,3 Prozent am Gesamtangebot. Auf dem zweiten Platz folgte die Preisklasse von 600.000 bis 800.000 Euro mit 25,8 Prozent. Die mittlere Preiskategorie von 200.000 bis 400.000 Euro verzeichnete einen Anstieg von 4,7 auf 6,5 Prozent. Auffällig war die Verdopplung des unteren Segments bis 200.000 Euro von 0,7 auf 1,4 Prozent. Das Premiumsegment ab einer Million Euro verlor von 24,6 auf 21,3 Prozent, während das Segment zwischen 800.000 und einer Million Euro leicht auf 17,7 Prozent kletterte. Auch bei Eigentumswohnungen lag der größte Anteil 2024 im Segment von 200.000 bis 400.000 Euro mit 45,1 Prozent. Angebote bis 200.000 Euro nahmen von 15,3 auf 16,3 Prozent zu. Die Preisklasse zwischen 400.000 und 600.000 Euro schrumpfte marginal von 20,1 auf 19,9 Prozent. Deutlicher wuchs der Bereich von 600.000 bis 800.000 Euro auf 9,0 Prozent und ab einer Million Euro auf 5,2 Prozent, während das Segment zwischen 800.000 und einer Million Euro auf 4,5 Prozent schrumpfte. Eigentumswohnungen | Kaufpreisverteilung Angebot nach Preisklassen in Prozent | 2023 und 2024 ETW BestandETW Bestand Ein- und Zweifamilienhäuser | Kaufpreisverteilung Angebot nach Preisklassen in Prozent | 2023 und 2024 2024 2023 2024 2023 800 1.800 2.800 3.800 4.800 5.800 6.800 7.800 20122013201420152016201720182019202020212022202320242025 EFH/ZFH BestandEFH/ZFH Bestand EFH/ZFH NeubauEFH/ZFH Neubau ETW NeubauETW Neubau 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 200 Tsd. € 200 -400 Tsd. € 400 -600 Tsd. € 600 -800 Tsd. € 800 -1.000 Tsd. € ab 1 Mio. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 200 Tsd. € 200 -400 Tsd. € 400 -600 Tsd. € 600 -800 Tsd. € 800 -1.000 Tsd. € ab 1 Mio. €8 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2025 WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Lage20232024 PREMIUM 1.500.000 – 3.600.000 1.400.000 – 3.400.000 GEHOBEN 860.000 – 1.700.000 860.000 – 1.500.000 GUT 750.000 – 900.000 700.000 – 880.000 MITTEL 500.000 – 780.000 490.000 – 720.000 EINFACH 340.000 – 540.000 330.000 – 530.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 8.400 – 12.400 8.400 – 12.000 GEHOBEN 7.300 – 8.800 7.400 – 8.600 GUT 5.500 – 7.600 5.800 – 7.600 MITTEL 3.300 – 6.000 3.200 – 6.100 EINFACH 1.950 – 3.500 1.850 – 3.400 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20232024 PREMIUM 960.000 – 1.700.000 950.000 – 1.550.000 GEHOBEN 800.000 – 980.000 780.000 – 980.000 GUT 710.000 – 820.000 660.000 – 800.000 MITTEL 500.000 – 720.000 450.000 – 680.000 EINFACH 300.000 – 510.000 290.000 – 480.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2023 2024 PREMIUM 18,30 – 25,00 18,60 – 25,50 GEHOBEN 16,50 – 18,80 16,80 – 19,00 GUT 13,00 – 17,00 12,70 – 17,00 MITTEL 9,80 – 13,40 9,60 – 13,00 EINFACH 7,50 – 10,30 7,80 – 9,80 Miete (Wohnungen) in €/m² Premiumlagen Sonnenberg Sonnenberg zählt zu den begehrtesten Wohngegenden in Wiesbaden. Auf den Anhöhen gelegen, bietet das Viertel eine ansprechende Mischung aus historischen Villen, modernen Einfamilienhäusern und gepflegten Grünflächen. Gleichzeitig ist das Stadtzentrum leicht zu erreichen, was kurze Wege für Einkauf, Gastronomie und Kultur bedeutet. Die architektonische Vielfalt zieht sowohl Familien als auch Berufstätige an, die Wert auf eine ruhige Umgebung mit guter Anbindung legen. Nordost Im Nordosten der Stadt stehen prächtige Altbauten und laden mit einem kleinstädtischen Flair trotz urbaner Infrastruktur ein. Die Nähe zum Neroberg macht besonders das Nerotal zu einem der beliebtesten Wohnlagen in Nordost. Cafés und Restaurants finden sich in direkter Umgebung, während Spaziergänge im Nerotal-Park für Erholung sorgen. Dank der Nähe zu Schulen und Gesundheitseinrichtungen ist das Viertel für viele erste Wahl, wenn es um ein gepflegtes Wohnumfeld in Zentrumsnähe geht. Südost Zwischen Kurpark und St. Josefs Hospital erstreckt sich der Wiesbadener Südost-Bezirk entlang sanfter Hanglagen. Repräsentative Villen im Gründerzeitstil wechseln sich hier mit liebevoll sanierten Mehrfamilienhäusern ab, umgeben von parkähnlichen Gärten. Enge, ruhige Anliegerstraßen und verwunschene Durchgänge prägen das Nachbarschaftsgefühl. Kleine Boutiquen, Cafés und Arztpraxen sind bequem zu erreichen, während üppiges Grün Erholung bietet. Trendlagen Westend Das Westend erweist sich als pulsierendes Quartier, in dem es stetig neue Projekte gibt. Renovierte Altbauwohnungen, teils mit Jugendstilelementen, wechseln sich mit zeitgemäßen Wohnkomplexen ab. In den belebten Straßen reihen sich internationale Lebensmittelgeschäfte an gemütliche Bistros. Durch die zentrale Lage und eine gute Nahversorgung ge- winnen die Immobilien hier zunehmend an Wert und ziehen kreative Köpfe ebenso an wie junge Familien. Rheingauviertel Das Rheingauviertel hat sich in den vergangenen Jahren zu einem begehrten Standort entwickelt. Zusammen mit dem benachbarten Hollerborn entsteht ein lebendiges Areal, in dem renovierte Altbauten und neu errichtete Wohnhäuser das Stadtbild prägen. Die Nähe zu Innenstadt und Hauptbahnhof bietet beste Voraussetzungen für kurze Arbeitswege, während lokale Geschäfte und Gastronomie für zusätzlichen Komfort sorgen. Viele Bau- und Sanierungsvorhaben steigern hier die Attraktivität. Schierstein Der Stadtteil Schierstein gilt für viele als aufstrebendes Gebiet. Besonders entlang des Hafens finden sich moderne Wohnkomplexe, die den Blick auf das Wasser freigeben. Restaurants und Cafés am Ufer erzeugen eine angenehme Atmosphäre, in der sich Freizeit und Alltag verbinden lassen. Auch die rasche Erreichbarkeit von Wiesbadens Zentrum oder der umliegenden Naturgebiete spricht für Schierstein. So entsteht ein Mix aus urbaner Dynamik und Nähe zum Rhein, der diesen Standort immer gefragter macht. WOHNLAGEN UND PREISE Marktbericht 2025Next >