Marktbericht 2026 Wohnimmobilien in Wolfsburg www.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Wolfsburg zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Wolfsburg beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Marktbericht 2026 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) STANDORTINFORMATIONEN Wolfsburg liegt im Osten Niedersachsens an Aller und Mittellandkanal, mit kurzen Wegen nach Braunschweig, Hannover und Magdeburg. Die Stadt wuchs im 20. Jahrhundert entlang von Kanal und Bahntrassen, A2-Anschluss, Fernbahnhof und Binnenhafen sichern heute die Erreichbarkeit. Radwege, Promenaden und Parks verknüpfen Wohnquartiere, Arbeitsorte und Freizeitflächen. Im Zentrum bündeln sich Kultur und Technik: die Autostadt mit Themenpavillons, das interak- tive Wissenschaftsmuseum sowie Schloss Wolfsburg mit Kunstmuseum. Zahlreiche innerstädtische Seen bieten Strand, Wassersport und Laufstrecken; das größte Erlebnisbad Norddeutschlands, Eisarena und Planetarium ergänzen das Angebot. Großzügige Promenaden und Plätze schaffen Blickachsen zwischen Wasser, Grün und Stadt. Wolfsburg zählt zu Deutschlands prägendsten Industriestandorten. Kern ist die Automobilwirtschaft mit Entwicklung und Produktion, flankiert von Zulieferern, Maschinenbau, Elektrotechnik, Software- und IT-Diensten. Die Stadt weist deutschlandweit das hächste BIP pro Kopf auf. Technologische Zukunftsfelder reichen von Elektrifizierung und Batterietechnik über Leichtbau bis zur vernetzten Mobilität, um die Wirtschaft in Wolfsburg zu diversifizieren. Technologieareale am Kanal, der Hafen und die A2 unterstützen Logistik und Distribution. Berufliche Schulen, duale Studiengänge und Kooperationen mit Hochschulen der Region sichern Fachkräfte. Das kulturelle Spektrum reicht von Theater, Konzerten und Ausstellungen bis zu Festivals im Freien. Museen zu geschichtlichen und wirtschaftlichen Themen, Bibliotheken, Bürger- und Jugendzentren sowie eine freie Szene füllen den Kalender. Sport setzt Akzente – von Bundesligafußball und Eishockey bis zu Lauf-, Rad- und Wassersport in den zahlreichen na- turnahen Erholungsanlagen. Familien profitieren von Kitas, Schulen, medizinischer Versorgung und kurzen Wegen. Mit grünen Achsen verbindet Wolfsburg Industriekompetenz und Freizeitqualität zu einem Wohn-, Arbeits- und Bildungsstandort. Einwohner 129.560 Einwohnerdichte (Einw. je km²)633,2 Fläche (km²)204,6 Haushalte 61.332 Haushaltsgröße (Ø)2,11 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+7.513 Prognose Einwohner (bis 2035) -1.841 Pendlersaldo (täglich) +65.302 Kaufkraft pro Kopf (€)31.094 Kaufkraft indexiert (%) 111,7 Bruttoinlandsprodukt (in Mio. €, 2022) 23.172 Wohneigentumsquote (%)40,3 Leerstandsquote Wohnungen (%) 1,2 Wohnungsbestand 69.427 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) 87,7 Rendite (für Wohnungen in Prozent)4,5 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)22,1 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2024)605 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2024)371 Gästeübernachtungen 2024354.403 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)209,4 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)64,8 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität5 ÜBERSICHT Marktbericht 2026 Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Im Jahr 2024 wurden in Wolfsburg 371 Wohnungen fer- tiggestellt, was einem Rückgang von rund zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr mit 414 Einheiten entspricht. Die Zahl der Baugenehmigungen lag 2024 hingegen bei 605 und damit knapp 50 Prozent über dem Vorjahreswert von 408. Dies deutet nach schwächeren Jahren auf eine Belebung hin. Viele der genehmigten Projekte werden in den kom- menden Jahren realisiert, wodurch Wolfsburg ein zentraler Wohnungsbaustandort bleibt. StadtteilEinwohner 2024 VORSFELDE 12.474 FALLERSLEBEN 11.418 WESTHAGEN 9.182 DETMERODE 7.932 REISLINGEN 6.044 LAAGBERG 5.737 EHMEN 5.678 Die hochpreisigsten Stadtteile Angebotspreis für Wohnimmobilien 2025 in €/m² StadtteilPreis 2025 STEIMKER GÄRTEN 3.590 SANDKAMP 3.317 REISLINGEN 3.299 NORDSTEIMKE 3.221 STEIMKER BERG 3.120 EHMEN 3.077 MÖRSE 3.013 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2025 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Stadtteile Einwohner 2024 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 20052010201520202025 180 342 521 302 801 703 848 1.009 764 435 510 408 605 284 187 405 219 651 447 226 375 698 1.646 370 414 371 0 300 600 900 1.200 1.500 1.800 201213141516171819202122232024 100.000 110.000 120.000 130.000 140.000 150.000 200520152025203520456 Quellen: Gutachterausschuss Niedersachsen, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2026 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 117,2 Mio. Euro vs. 2024: +5,3 % | +5,9 Mio. Euro Maximum: 180,3 Mio. Euro | 2020 2025: 59,1 Mio. Euro vs. 2024: -11,8 % | -7,9 Mio. Euro Maximum: 118,9 Mio. Euro | 2021 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 336.782 Euro vs. 2024: -14,4 % | -56.505 Euro Maximum: 421.934 Euro | 2022 2025: 181.846 Euro vs. 2024: -0,9 % | -1.715 Euro Maximum: 229.986 Euro | 2022 Kaufpreis 2025: Mietpreis 2025: Bestand: 2.242 €/m² | -0,4 % vs. 2024 Neubau: 3.787 €/m² | -1,8 % vs. 2024 Bestand: 8,75 €/m² | +0,2 % vs. 2024 Neubau: 11,95 €/m² | +3,6 % vs. 2024 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2025: 348 Transaktionen vs. 2024: +23,0 % | +65 Transaktionen Maximum: 508 Transaktionen | 2020 2025: 325 Transaktionen vs. 2024: -11,0 % | -40 Transaktionen Maximum: 624 Transaktionen | 2013 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen 553 624 614 540 529 501 491 586 473 525 485 314 365 325 373 391 386 404 420 477 450 463 508 418 415 345 283 348 - 250 500 750 1.000 1.250 20121314151617181920212223242025 50 61 72 74838494119104119112606759 74 79 95106 114 135 144 163 180 169 175 123 111 117 0 60 120 180 240 300 20121314151617181920212223242025 0 100 200 300 400 500 20121314151617181920212223242025 0,00 3,00 6,00 9,00 12,00 15,00 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 20121314151617181920212223242025 Kaufpreis Mietpreis7 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2026 202320252024 2023 20252024 Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2025 und 2024 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2025 und 2024 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q4/2025: 235 Angebote vs. Q3/2025: -32,7 % | -114 Angebote Maximum: 493 Angebote | Q3/2024 Q4/2025: 242 Angebote vs. Q3/2025: -30,3 % | -105 Angebote Maximum: 452 Angebote | Q2/2024 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q4/2025: 94 Tage vs. Q3/2025: -12,1 % | -13 Tage Maximum: 139 Tage | Q1/2025 Q4/2025: 86 Tage vs. Q3/2025: -10,4 % | -10 Tage Maximum: 138 Tage | Q1/2025 2025 2024 2025 2024 Anteile 2025: 12,5 Höchste Preisklasse 2025: ab 750 Tsd. Euro | 0,7 % % | 300 – 450 Tsd. Euro 43,8 % | 150 – 300 Tsd. Euro 39,6 % | bis 150 Tsd. Euro Anteile 2025: 20,2 Höchste Preisklasse 2025: ab 750 Tsd. Euro | 4,4 % % | 450 – 600 Tsd. Euro 36,9 % | 300 – 450 Tsd. Euro 30,6 % | 150 – 300 Tsd. Euro ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) - 50 100 150 200 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 150 Tsd. € 150 -300 Tsd. € 300 -450 Tsd. € 450 -600 Tsd. € 600 -750 Tsd. € ab 750 Tsd. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 150 Tsd. € 150 -300 Tsd. € 300 -450 Tsd. € 450 -600 Tsd. € 600 -750 Tsd. € ab 750 Tsd. € 367 411 421 405 445 452 446 388 366 348 347 242 333 382 407 372 400 447 493 438 384 388 349 235 - 200 400 600 800 1.000 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q48 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) WOHNLAGENKARTE Marktbericht 2026 WOHNLAGEN PREMIUM GEHOBEN GUT MITTEL EINFACH GEWÄSSER WALDFLÄCHEN9 Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2026) Premiumlagen Ehmen Ehmen gehört zu den etablierten Premiumwohnlagen im Südwesten Wolfsburgs. Besonders die südlichen Bereiche, die an den Hohnstedter Wald grenzen, bieten ein ruhiges und na- turnahes Wohnumfeld. Das Straßenbild wird von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern auf großzügigen Grundstücken geprägt. Gepflegte Gärten, wenig Durchgangsverkehr und eine hohe Eigentümerquote unterstreichen den hochwertigen und familienfreundlichen Charakter dieser Stadtrandlage. Mörse Die südlichen Wohnlagen von Mörse sind aufgrund ihrer direkten Nähe zum Hohnstedter Wald sehr gefragt. Ruhige Wohnstraßen mit überwiegend freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern prägen das Bild dieser Gegend. Großzügige Grundstücke, ein gewachsenes Umfeld und viel Grün schaffen eine hohe Aufenthaltsqualität. Die Kombination aus naturnaher Lage und guter Erreichbarkeit macht Mörse besonders attraktiv für anspruchsvolle Eigennutzer. Neuhaus Neuhaus ist eine ruhige, abgeschlossene Wohnsiedlung im Osten Wolfsburgs, die sich durch ihre klare Abgrenzung vom übrigen Stadtgebiet auszeichnet. Die von Waldflächen umgebene Lage bietet ein besonders stilles und naturnahes Wohnumfeld. Das Quartier wird von Ein- und Zweifamilienhäusern in aufgelo- ckerter Bebauung geprägt. Die geringe Verdichtung und das hohe Maß an Privatheit sprechen Bewohner an, die Ruhe und Rückzug schätzen. Trendlagen Fallersleben Zu den gefragten Trendlagen Wolfsburgs zählt Fallersleben. Der Stadtteil verbindet gewachsene Strukturen mit einer guten Anbindung an die Innenstadt. Neben Eigentumswohnanlagen prä- gen insbesondere im Süden großflächige Einfamilienhaussiedlungen und ruhige Wohnstraßen das Stadtbild. Ein historischer Ortskern, Grünflächen sowie die Nähe zu Bildungs- und Arbeitsstandorten machen Fallersleben für unterschiedliche Zielgruppen attraktiv. Vorsfelde Trotz der vergleichsweise dichten Bebauung entwickelt sich Vorsfelde zu einer zunehmend attraktiven Wohnlage im Nordosten Wolfsburgs. Das Stadtbild wird von einer Mischung aus Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern und Einfamilienhausquartieren geprägt. Öffentliche Grünflächen, angrenzende Naturräume und eine vielfältige Bewohnerschaft sorgen für Urbanität und Alltagstauglichkeit. Die gute Infrastruktur unterstützt die positive Entwicklung des Stadtteils. Alt-Wolfsburg Alt-Wolfsburg liegt in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt sowie zum Volkswagenwerk und zeichnet sich durch seine Vielseitigkeit aus. Hier treffen historische Gebäude, moder- nisierte Bestände und ergänzende Neubauten aufeinander. Die Nähe zu Arbeitsplätzen, die Grünzüge entlang der Aller und die kurzen Wege ins Zentrum machen die Lage beson- ders lebendig. Die gemischte Bewohnerstruktur verleiht dem Stadtteil einen eigenständigen Charakter. WOHNLAGEN UND PREISE Marktbericht 2026 Lage20242025 PREMIUM 1.000.000 – 1.900.000 1.000.000 – 1.800.000 GEHOBEN 850.000 – 1.200.000 840.000 – 1.100.000 GUT 600.000 – 880.000 600.000 – 860.000 MITTEL 380.000 – 620.000 390.000 – 620.000 EINFACH 195.000 – 420.000 190.000 – 420.000 Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage2024 2025 PREMIUM 4.000 – 5.000 4.000 – 4.800 GEHOBEN 3.000 – 4.200 3.000 – 4.200 GUT 2.400 – 3.200 2.400 – 3.200 MITTEL 1.900 – 2.600 1.900 – 2.500 EINFACH 1.500 – 2.100 1.400 – 2.100 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20242025 PREMIUM 520.000 – 680.000 510.000 – 660.000 GEHOBEN 420.000 – 550.000 400.000 – 530.000 GUT 300.000 – 440.000 300.000 – 420.000 MITTEL 220.000 – 320.000 230.000 – 320.000 EINFACH 165.000 – 260.000 150.000 – 250.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage2024 2025 PREMIUM 14,50 – 17,20 14,50 – 17,40 GEHOBEN 11,20 – 14,40 11,10 – 14,50 GUT 8,80 – 11,00 9,00 – 11,20 MITTEL 6,80 – 9,00 6,90 – 9,10 EINFACH 5,90 – 7,10 5,80 – 7,10 Miete (Wohnungen) in €/m²Next >