< Previous8 | VON POLL IMMOBILIEN FERIENIMMOBILIE KAUFEN WOHNEN, WO ANDERE URLAUB MACHEN Wer eine Ferienimmobilie erwerben möchte, sollte sich vorab überlegen, ob und in welchem Umfang er diese selbst nutzen bzw. vermieten will. Zudem gibt es je nach Land bzw. Region unterschiedliche Bestimmungen und wichtige Aspekte, die es beim Kauf im europäischen Ausland zu beachten gilt. Wir geben Ihnen einen ersten Überblick hierüber – damit Ihr Vorhaben so entspannt wie möglich verläuft.VON POLL REAL ESTATE | 9 Ferienimmobilien in Europa vermietet werden soll. Daher sollte man sich nicht gleich für das erstbeste Objekt entscheiden. Aufgrund der Tatsache, dass sich die Kosten für eine Ferienimmobilie stark am Standort orientieren, lohnt sich das Umschauen auf dem lokalen Immo- bilienmarkt – im besten Fall mithilfe eines dort ansässigen Maklers, der über ein gu- tes Netzwerk verfügt. Idealerweise suchen Kaufinteressenten auch den Kontakt zu Einheimischen vor Ort, um mehr über das Umfeld zu erfahren. Lage und Bausubstanz prüfen Im Hinblick auf eine hohe Auslastung der Immobilie bzw. lukrative Mieteinnah- men spielen zum einen die Makrolage, die Verkehrsanbindung sowie die Infra- struktur samt dem Angebot an Geschäf- ten und Freizeitaktivitäten eine wichtige Rolle; zum anderen ist auch die Mikro- lage entscheidend: Eine ruhige Lage der Ferienimmobilie innerhalb des Ortes V iele von uns kennen das Gefühl am Ende eines Urlaubs: Wie schön wäre es, wenn man ver- längern oder öfter hier sein könnte! Gerade wenn man seinen persönlichen Lieblingsort gefunden hat, kommt meist irgendwann der Gedanke an ein eige- nes Feriendomizil auf. Ob es um eine kleine Stadtwohnung in Paris, ein Häus- chen auf Mallorca mit Blick aufs Meer oder ein Chalet in den Schweizer Bergen geht: Der Erwerb einer Im- mobilie verspricht viele Vorteile. Als Eigentümer kann man seine freien Tage am gewünschten Ort verbringen und Hotelkosten sparen. Alternativ – oder in Zeiten, in denen man die Immobilie nicht selbst bewohnt – kann das Haus oder die Wohnung vermietet und somit als rentable Kapitalanlage genutzt werden. Auch als Zweitwohnsitz oder Altersresidenz erfreuen sich Feri- enimmobilien großer Beliebtheit, um beispielsweise dem kalten Winter in Deutschland zu entfliehen. Zudem sind Immobilien in vielen Ländern noch um einiges günstiger als in Deutschland; oft sind auch die Steuerabgaben niedriger. Dennoch gibt es dabei eine ganze Reihe von Fragen und Faktoren, die man vor dem Kauf klären bzw. berücksichtigen sollte. Ein Muss: Realitäts-Check vor Ort Ganz wichtig ist es, keine übereilten Entscheidungen zu treffen und die gewünschte Region oder Stadt sowie die unmittelbare Umgebung der infrage kommenden Im- mobilie vor Ort selbst genau unter die Lupe zu nehmen. Denn Aspekte wie Lage, Infrastruktur und Erreichbar- keit der Immobilie sind besonders relevant – auch und gerade, wenn die Immobilie regelmäßig oder zeitweise Ob mediterran (links) oder alpin: Eine Ferienimmo- bilie sollte in puncto Lage und Ausstat- tung zu den Wünschen ihrer Bewohner passen. Wer landesspezifische Informationen rund um den Immobilienkauf in den Ländern Spanien, Frankreich oder Italien sucht, findet in der Deutschen Schutz- vereinigung Auslandsimmobilien e. V. die passende Anlaufstelle. Hierbei handelt es sich um eine gemäß EU-Recht anerkannte Verbraucherschutzvereinigung, die Hilfestellung beim Immobilienkauf sowie bei steuerlichen und erbrechtlichen Fragen bietet. Neben individuellen Beratungsleistungen durch Anwälte werden u. a. kostenfreie Webinare zum Thema Immo- bilienkauf und Steuern angeboten, für die man sich auch ohne Mitgliedschaft vormerken lassen kann. Link www.dsa-ev.de Was muss ich in Frankreich, Italien und Spanien beim Immobilienkauf beachten?10 | VON POLL IMMOBILIEN Ferienimmobilien in Europa Andere Länder, andere Regelungen Beim Kauf einer Ferienimmobilie im europäischen Ausland sollte unbedingt das teilweise stark von der deutschen Rechtsprechung abweichende Vertragsrecht berücksichtigt werden. Es empfiehlt sich, rechtzeitig vor der Immobiliensuche bei Konsulaten, Banken, spe- zialisierten Juristen und Maklern oder qualifizierten Verbraucherschutzvereinigungen, wie der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e. V., sowie auf Fachportalen im Internet Informationen hierüber ein- zuholen. Auch eine qualifizierte Honorarberatung ist hier eine durchaus sinnvolle Investition, um nach dem Immobilienkauf nicht durch Unwissen oder Fehlinfor- mationen teures Lehrgeld bezahlen zu müssen. Darüber hinaus sollte man beispielsweise mit sprachlichen Bar- rieren rechnen. Wer die Landessprache verhandlungs- sicher beherrscht und sich mit den Bestimmungen hin- sichtlich des Erwerbs sowie der Finanzierung vor Ort vertraut gemacht hat, ist hier klar im Vorteil. Apropos Finanzierung: Diese sollte in jedem Fall vor- ab geklärt sein. Nicht jeder kann eine Ferienimmobilie komplett aus eigener Tasche bezahlen – doch um einen Kredit bei einer namhaften deutschen Bank zu erhal- ten, müssen potenzielle Käufer neben einer guten Bo- nität in der Regel über ein (nahezu) hypothekenfreies Objekt verfügen, das dann als Sicherheit dient. Viele Interessenten wenden sich daher an eine ausländische Bank, wobei es wichtig zu wissen ist, dass Gebühren und Zinskonditionen unterschiedlich zum Heimat- ist beispielsweise ein Pluspunkt, ebenso wie ein südlich ausgerichteter Garten oder Balkon mit schöner Aussicht. Dane- ben sollte geprüft werden, ob die Vermie- tung ggf. in der Nebensaison schwierig werden könnte, weil das Wetter vielleicht in dieser Zeit ungemütlich und/oder die Umgebung nicht so belebt ist. Da vie- le Häuser in südlichen Ländern zudem nicht immer über eine Heizung verfügen, müsste dann entsprechend nachgerüstet werden. Hat man ein Domizil näher ins Auge ge- fasst, sollte dessen Bausubstanz einge- hend geprüft werden. Was auf Fotos wie eine Traumimmobilie aussieht, kann sich vor Ort als baufällige Ruine her- ausstellen. Zudem sollte ein aktueller Grundbuchauszug verlangt werden, der Klarheit über Eigentumsverhältnisse und etwaige Hypotheken verschafft. • Mündliche Vereinbarungen sollten möglichst auch im Kaufvertrag festgehalten werden, sodass diese später nicht bestritten werden können. • Unterschriebene Vorverträge, Kaufoptionen oder sogar unprofessionell wirkende Kaufverträge können durchaus rechtsverbindlich sein und Zah- lungsverpflichtungen nach sich ziehen. Daher gilt: nichts voreilig unterschreiben! • Es sollte nach Möglichkeit ein (idealerweise zwei- sprachiger) Notar beauftragt werden; auch in Ländern, in denen dies nicht vorgeschrieben ist. • Wenn keine ausreichenden Sprachkenntnisse vor- handen sind, sollte ein amtlich zugelassener Dolmet- scher beim Vertragsabschluss anwesend sein. Perfekt für Familien: ein großzügiges Grundstück, ausreichend Platz und viel Grün. Tipps für den Vertragsabschluss im Ausland © Photo by Alejandra Cifre on UnsplashFerienimmobilien in Europa er, die Maklerprovision sowie Notar-, Grundbuch- und Finanzierungskosten. Um welche Kosten es sich konkret in wel- cher Höhe handelt, hängt u. a. von den jeweiligen Regelungen des Landes ab und sollte rechtzeitig geklärt werden. Bei der Nutzung der Ferienimmobilie kommen zudem die laufenden Kosten (z. B. für Internetanschluss, Betriebskos- ten), ggf. Personalkosten sowie Ausgaben für Instandhaltung, Wartung und Gärt- nerarbeiten hinzu. Wird die Immobilie vermietet, entstehen darüber hinaus land ausfallen können. Hier macht es sich im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt, wenn der dortige Ansprech- partner die eigene Sprache spricht oder man sich als Kaufinteressent in der jeweiligen Landessprache mehr als nur bruchstückhaft verständigen kann. Ansonsten sollte ein Dolmetscher beauftragt werden, der Doku- mente übersetzen und auch bei rechtlichen Fragen unterstützen kann. Wer hierbei jedoch auf Nummer sicher gehen will, sucht lieber länger nach einem pas- senden Geldinstitut in Deutschland. Weitere Kosten berücksichtigen Zu bedenken ist auch, dass neben dem Kaufpreis wei- tere Kosten anfallen, darunter die Grunderwerbssteu- Ein Chalet in den Bergen eignet sich besonders für Wintersport- fans und Naturliebhaber. VON POLL REAL ESTATE | 11 © Photo by Yannic Laderach on Unsplash12 | VON POLL IMMOBILIEN Ferienimmobilien in Europa mieteten Tagen pro Jahr finanziell selbst tragen sollte. In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig zu wissen, dass man als deutscher EU-Bürger in einigen Ländern mit Einschränkungen beim Erwerb einer Ferienimmo- bilie als Kapitalanlage zu rechnen hat bzw. eine Vermie- tung sogar ausgeschlossen ist: Dazu gehören die Schweiz, Österreich, die Niederlande und Dänemark. Daher soll- te man sich frühzeitig vor Ort über die jeweils geltenden Bestimmungen informieren. Steuerliche Beratung Bei der Frage nach der steuerlichen Bewertung von Ferienimmobilien muss eine Vielzahl von Sachverhal- ten geprüft und berücksichtigt werden: u. a. ob und in welchem Umfang das Haus bzw. die Wohnung selbst genutzt wird oder ob eine reine Vermietungsabsicht vorliegt, wann eine Gewerbeanmeldung notwendig ist u. a. Kosten für Marketingmaßnahmen, Provisionsgebühren für Buchungen über Onlineportale, ggf. Gewerbesteuer sowie Verwaltungs- und Vermittlungskosten. Rendite durch Vermietung Ferienimmobilien sind als wertbestän- dige Kapitalanlage nicht zu unterschät- zen – wenn sie vermietet werden. So lassen sich Investitionen später steuer- lich von Mieteinnahmen oder anderen Einkünften absetzen. Steuervorteile, die beim Kauf einer Ferienwohnung entste- hen, können nur bei nicht selbst genutz- ten Ferienimmobilien gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden. Zudem lohnt es sich, die Mindestver- mietungszeit in der jeweiligen Region beim zuständigen Tourismusverband zu erfragen. Diese sollte (im Hinblick auf die Frage nach der Gewinnerzielungs- absicht seitens des Finanzamtes) mög- lichst nicht unterschritten werden. Die Rendite für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung errechnet sich aus der Jahresnettomiete, geteilt durch die Anschaffungskosten. Als Faustregel gilt, dass eine Immobilie durchschnittlich eine jährliche Rendite von 3 bis 5 % er- wirtschaften und sich mit rund 120 ver- Neben der Lage und dem Preis kommt es für eine erfolg- reiche Vermietung vor allem auf eine gute Ausstattung an. So legen Feriengäste vor allem Wert auf bequeme Betten, eine Einbauküche mit hochwertigen technischen Geräten, eine stabile Internetverbindung und ein moder- nes Bad. Auch ein automatisiertes Check-in-System, kos- tenlose Parkmöglichkeiten und eine haustierfreundliche Umgebung sind häufig gewünschte Annehmlichkeiten. Vor dem Erwerb einer Auslandsimmobilie werden verschiedene Unterlagen und Nachweise benötigt. Hierzu gehören im Wesentlichen: • Kopien von Grundbucheinträgen / Eigentumsregisterauszug • Amtliche Eigentumsnachweise des Verkäufers • Belege über den unbelasteten Zustand der Immobilie (Nachweise über gezahlte Steuern etc.) • Nachweis der amtlich genehmigten Bebauung • Energieausweis; Genehmigungen für Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen usw. Hinweis: Manche Dokumente können in einzelnen Ländern ggf. anders bezeichnet werden. Daher ist es wichtig, sich rechtzeitig darüber zu informieren, welche amtlichen Bescheinigungen benötigt werden bzw. wo und zu welchen Gebühren diese erhältlich sind. Worauf legen Mieter einer Ferienimmobilie Wert? Welche Dokumente sollten vor dem Kauf vorliegen?Kommentar Daniel Ritter, Geschäftsführer der von Poll Immobilien GmbH Daniel Ritter Ein kompetenter Makler vor Ort zahlt sich aus. Ferienimmobilien in Europa Ob Sie Ihr Feriendomizil haupt- sächlich selbst nutzen und nur zeitweise vermieten wollen oder diese primär als Kapital- anlage sehen – eine gute Vorbe- reitung des Kaufs ist in jedem Fall essenziell. Idealerweise erwerben Sie die Auslandsim- mobilie mithilfe eines Maklers, der sich auf dem jeweiligen Immobilienmarkt gut auskennt und mit den dort geltenden Bestimmungen vertraut ist. Dadurch können Missverständ- nisse, Verzögerungen und ggf. hohe Kosten vermieden werden. VON POLL IMMOBILIEN ist an vielen Standorten in Europa für Sie da und unterstützt Sie gern bei der Vermittlung. Mehr Informationen unter www.von-poll.com und welche steuerlichen Besonderhei- ten es bei der gemischten Nutzung einer Ferienimmobilie gibt. Aufgrund der un- terschiedlichen Steuerarten empfiehlt sich in jedem Fall die Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater. Schließlich soll die Investition – ob als Erst- oder Zweitwohnsitz, als Kapitalan- lage oder als Feriendomizil – auch finan- ziell sonnige Aussichten versprechen. Außergewöhn- liche Domizile in begehrter Lage lassen sich besonders gut vermieten. © Photo by Eduardo Gorghetto on Unsplash14 | VON POLL IMMOBILIEN BEHAGLICHES AMBIENTE EINTAUCHEN INS LICHTERMEER Wenn die Sonne langsam untergeht, werden Windlichter zu magischen Lichtquellen, die Behaglichkeit verbreiten und eine stimmungsvolle Atmosphäre schaffen. 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