Marktbericht 2024/2025 Wohnimmobilien in Berlin www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Berlin zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Berlin beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Quellen: Destatis, empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Marktbericht Berlin 2024 Berlin, die Hauptstadt Deutschlands, zählt derzeit etwa 3,7 Millionen Einwohner. Bis 2035 wird ein Anstieg auf über 4 Millionen erwartet, was die Urbanisierung und die Nachfrage nach Wohnraum weiter verstärkt. Diese Dynamik macht Berlin zu einer der am schnellsten wachsenden Metropolen Europas und unterstreicht seine Bedeutung als kulturelles, politisches und wirtschaftliches Zentrum. Historische Wahrzeichen wie das Brandenburger Tor, der Reichstag und die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehörende Museumsinsel sind Symbole der bewegten Geschichte Berlins und der deutschen Wiedervereinigung. Die Stadt ist reich an historischen und modernen Wahrzeichen. Das Brandenburger Tor, eines der bekanntesten Symbole Deutschlands, steht für die Wiedervereinigung des Landes. Der Reichstag mit seiner gläsernen Kuppel, Sitz des Deutschen Bundestages, ist ein weiteres bedeutendes Touristenziel. Die Berliner Mauer, einst Symbol der Teilung, ist heute an vielen Stellen als Mahnmal erhalten. Weitere wichtige Sehenswürdigkeiten sind der Berliner Fernsehturm am Alexanderplatz, das Schloss Charlottenburg und die Museumsinsel, die zum UNESCO- Weltkulturerbe gehört und fünf bedeutende Museen beherbergt. Darüber hinaus prägen zahlreiche Galerien, Festivals und Events das kulturelle Leben Berlins und machen die Stadt zu einem pulsierenden Zentrum der kreativen Szene. Wirtschaftlich hat sich Berlin als führender Standort für Technologie, Biotechnologie und Kreativwirtschaft etabliert. Die Stadt profitiert von einer lebendigen Start-up-Szene, unterstützt durch Forschungsinstitute und Innovationszentren, die diese Entwicklung weiter vorantreiben. Internationale Unternehmen und junge Gründer schätzen die Nähe zu erstklassigen Universitäten, die kontinuierlich hochqualifizierte Talente hervorbringen. Berlin fungiert zudem als ein Knotenpunkt, an dem sich Wissenschaft, Politik und Wirtschaft vernetzen – ein ent- scheidender Faktor für die Innovationskraft der Stadt. Insbesondere im Technologiesektor hat Berlin eine zentrale Rolle eingenommen und ist ein Magnet für internationale Unternehmen, die von der kreativen Atmosphäre und den umfangreichen Ressourcen profitieren. Auch der Tourismus ist ein bedeutender Wirtschaftszweig der Stadt. Jährlich besuchen Millionen von Menschen Berlin, um die einzigartige Vielfalt der Stadtteile und Sehenswürdigkeiten zu erleben. Ob die prachtvollen Altbauten in Charlottenburg, die modernen Galerien in Mitte oder die kreativen Viertel Kreuzbergs – Berlin bietet für jeden Geschmack etwas. Die Stadt ist eine lebendige Mischung aus Geschichte und Moderne, in der Tradition und Innovation nahtlos ineinandergrei- fen. Berlin ist nicht nur ein faszinierender Ort zum Entdecken, sondern auch ein attraktiver Lebensraum. Diese Vielfalt an kulturellen, historischen und wirtschaftlichen Aspekten macht Berlin zu einem der gefragtesten Standorte in Europa. Mit sei- nen vergleichsweise moderaten Lebenshaltungskosten und der breiten Palette an beruflichen Perspektiven bleibt die Stadt ein Magnet für Menschen aus aller Welt, die hier leben und arbeiten möchten. Die Kombination aus Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft verleiht Berlin seinen unverwechselbaren Charme und macht es zu einem der spannendsten Orte Europas. Einwohner3.782.202 Fläche (km²) 891,1 Haushalte1.932.832 Haushaltsgröße (Ø) 1,96 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2023) +406.980 Prognose Einwohner (2030) +205.856 Pendlersaldo (täglich) +180.292 Kaufkraft pro Kopf (€) 26.003 Kaufkraft indexiert (%) 93,1 Leerstandsquote (%) 0,3 Wohneigentumsquote (%) 15,2 Wohnungsbestand2.030.259 Vermietete Wohnungen34,57 Ø Wohnungsgröße (m²) 2,9 Baugenehmigungen (Wohnungen) 15.902 Baufertigstellungen (Wohnungen) 15.965 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) 42,3 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 2,37 STANDORTINFORMATIONEN5 ANGEBOT UND NACHFRAGE Die Zahl der genehmigten Bauvorhaben in Berlin belief sich im Jahr 2023 auf 15.902 Genehmigungen. Im Vorjahr 2022 waren es noch 16.968 Baugenehmigungen, was einem Rückgang von 6,3 Prozent entspricht. Die Zahl der Genehmigungen für neue Bauvorhaben geht in Berlin bereits seit 2016 kontinuierlich zurück. Für das erste Halbjahr 2024 wurden insgesamt 5.176 Genehmigungen registriert. Im Jahr 2023 wurden 15.965 Bauvorhaben in Berlin fertigge- stellt, das sind 7,8 Prozent weniger als im Jahr 2022. Es ist zu beobachten, dass die Anzahl der Baufertigstellungen über die Jahre stärker schwanken als die Anzahl der Baugenehmigungen. Die meisten Baufertigstellungen gab es im Jahr 2019 mit 18.999. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) DEMOGRAPHIE Einwohner 2010 – 2035Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Im dritten Quartal 2024 standen in Berlin 1.858 Ein- und Zweifamilienhäuser zum Verkauf. Die durchschnittliche Verweildauer dieser Immobilien auf dem Markt betrug 68 Tage. Damit ist die Anzahl der verfügbaren Objekte zum vierten Mal in Folge gesunken, nachdem im Q3/2023 mit 3.563 Häusern der Höchststand im beobachteten Zeitraum erreicht wurde. Damals lag die durchschnittliche Angebotsdauer bei 112 Tagen. Im Segment der Eigentumswohnungen war das Angebot im dritten Quartal 2024 mit 6.609 Objekten deutlich umfangreicher als bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Angebotsdauer war mit durchschnittlich 88 Tagen ebenfalls etwas länger. Im dritten Quartal 2023 wurde in diesem Segment mit 14.314 angebotenen Wohnungen der Höchstwert erreicht. Damals verblieben die Objekte erheblich länger auf dem Markt, wobei im Q2/2023 mit einer durchschnittlichen Verweildauer von 162 Tagen der Höchstwert verzeichnet wurde. Durchschnittsalter (2023) Marktbericht Berlin 2024 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024)ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Berlin 42,4 Deutschland 44,6 5.4176.6418.74410.72213.65915.66916.70618.99916.33715.87017.31015.9659.94112.51819.19922.36525.05224.74324.21822.52420.45918.71616.96815.902 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 201220132014201520162017201820192020202120222023 Baugenehmigungen Baufertigstellungen 1.730 1.996 2.294 2.105 2.023 2.012 2.049 1.743 1.474 1.456 1.479 1.508 1.657 2.006 2.681 2.958 3.125 3.498 3.563 3.324 3.150 2.927 1.858 11.07210.688 12.127 12.101 12.135 11.991 12.705 12.491 11.152 10.263 9.328 10.395 10.246 11.069 12.820 13.748 13.902 14.150 14.314 13.508 12.527 11.130 6.609 0 25 50 75 100 125 150 175 200 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000Marktbericht Berlin 2024 6 Quelle: Statistisches Bundesamt: Rasterdaten 100x100m des Zensusatlas 2022, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) BERLIN IN KARTEN Einwohnerdichte Wohnfläche je Wohnung Verhältnis zwischen der Gesamtwohnfläche der Wohnungen in m² und der Gesamtzahl der Wohnungen je Gitterzelle Zahl der Einwohner pro 100m-Gitter innerhalb der Gitterzelle, basierend auf Zensus-Daten 2022. 110,0m² Dahlem Charlottenburg-Wilmersdorf 47,5m² Malchow Lichtenberg 17.565 Ew./km² Friedenau Tempelhof-Schöneberg 183 Ew./km² Blankenfeld Pankow 4.245 Ew./km² Ø BERLIN 65,0m² Ø BERLINQuelle: Statistisches Bundesamt: Rasterdaten 100x100m des Zensusatlas 2022, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Marktbericht Berlin 2024 7 BERLIN IN KARTEN Wohneigentumsquote Mietpreis Anteil der von Eigentümern bewohnten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen durchschnittliche Nettokaltmiete je m²: Verhältnis zwischen Summe der Quadrat- metermiete und Summe der Wohnungen. Berechnung erfolgt für vermietete Wohnungen in Wohngebäuden. 22,84 €/m² Mitte Mitte 6,29 €/m² Wartenberg Lichtenberg 83,4 % Mahlsdorf Marzahn-Hellersdorf 3,7 % Hellersdorf Marzahn-Hellersdorg 16,1 % Ø BERLIN 13,60 €/m² Ø BERLIN KAUFEN MIETEN8 GELDUMSATZ PRO EINWOHNER TRANSAKTIONEN PRO 1.000 EINWOHNER Berlin liegt 2023 mit einem Quadratmeterpreis von 5.766 Euro für Eigentumswohnungen an vierter Stelle. Mit deutlichem Abstand liegt München mit 8.822 Euro pro Quadratmeter an erster Stelle. An zweiter Stelle liegt Frankfurt am Main mit 6.243 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Hamburg mit 6.049 Euro. Das Schlusslicht bildet auch 2023 Leipzig mit 3.043 Euro. In Berlin ist ein Rückgang von 2,6 Prozent im Vergleich zum Jahr 2022 zu verzeichnen, am stärksten ist der Preis in Stuttgart mit 11,3 Prozent gefallen. Berlin weist damit den geringsten Rückgang der Quadratmeterpreise aller Top-8 Städte auf. RangStadt2023zu 2022 1München8.822 €/m²-7,8 % 2Frankfurt am Main6.243 €/m²-9,5 % 3Hamburg6.049 €/m²-6,7 % 4Berlin5.766 €/m²-2,6 % 5Köln4.802 €/m²-4,0 % 6Düsseldorf4.746 €/m²-7,9 % 7Stuttgart4.726 €/m²-11,3 % 8Leipzig3.043 €/m²-4,2 % QUADRATMETERPREIS EIGENTUMSWOHNUNGEN Die Anzahl der Transaktionen pro 1.000 Einwohner im Jahr 2023 befindet sich in Berlin bei 4,24, womit Berlin den vierten Platz im Top-8 Ranking belegt. Den ersten Platz belegt im Jahr 2023 Stuttgart mit 5,26 Transaktionen pro 1.000 Einwohner. Nachdem Leipzig im Jahr 2022 noch auf dem ersten Platz stand, liegt die Stadt nach einem Rückgang von 37,4 Prozent mit 5,2 Transaktionen pro 1.000 Einwohner nun auf dem zweiten Platz. Auf Platz drei folgt München mit 5,10 Transaktionen pro 1.000 Einwohner. Berlin musste 2023 einen Rückgang von 10,6 Prozent hinnehmen. Den geringsten Rückgang verzeichnet Stuttgart, wo das Transaktionsvolumen je 1.000 Einwohner nur um 5,2 Prozent gesunken ist. RangStadt2023zu 2022 1Stuttgart 5,26 -5,2 % 2Leipzig 5,20 -37,4 % 3München 5,10 -11,1 % 4Berlin 4,24 -10,6 % 5Köln 4,23 -10,7 % 6Düsseldorf 3,94 -13,2 % 7Frankfurt am Main 3,34 -28,4 % 8Hamburg 3,04 -20,7 % Im Vergleich der Top-8-Städte belegt Berlin mit 1.631 Euro pro Einwohner den sechsten Platz im Ranking. Spitzenreiter ist München mit 3.278 Euro pro Einwohner, gefolgt von Stuttgart mit 2.145 Euro. Düsseldorf liegt mit 1.793 Euro auf Platz drei. Schlusslicht ist in diesem Jahr Leipzig mit 1.299 Euro. Im Jahr 2023 sind in allen Städten deutliche Rückgänge zu verzeichnen. Am stärksten fällt der Rückgang mit 41,1 Prozent in Leipzig aus. In Berlin liegt der Umsatz je Einwohner im Jahr 2023 um 24,1 Prozent unter dem des Vorjahres 2022. Mit einem Rückgang von 18,7 Prozent im Jahr 2023 schneidet Köln in diesem Vergleich am besten ab. RangStadt2023zu 2022 1München3.278 €-21,5 % 2Stuttgart2.145 €-20,0 % 3Düsseldorf1.793 €-24,7 % 4Hamburg1.775 €-29,6 % 5Köln1.692 €-18,7 % 6Berlin1.631 €-24,1 % 7Frankfurt am Main1.598 €-31,5 % 8Leipzig1.299 €-41,1 % Berlin im Top-8-Vergleich Quellen: Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte, empirica-regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) - Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung standen die Transaktionszahlen des ersten Halbjahres 2024 nicht für alle Städte zur Verfügung. 9 Im Vergleich der Top-8-Städte belegt Berlin beim Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen mit 406.986 Euro den vierten Platz. Spitzenreiter bleibt München mit einem Durchschnittspreis von 539.450 Euro. Dahinter folgt Hamburg mit durchschnittlich 498.675 Euro für eine Eigentumswohnung. Die im Durchschnitt günstigste Wohnung findet sich in diesem Vergleich in Leipzig mit 234.863 Euro. Für das Jahr 2023 lässt sich in Berlin ein Rückgang von 1,4 Prozent gegenüber dem Jahr 2022 errech- nen. Dies ist der geringste Rückgang im Vergleich der Top-8 Städte. Der stärkste Rückgang ist in Stuttgart mit einem um 17,8 Prozent niedrigeren Durchschnittspreis als im Jahr 2022 zu beobachten. Quellen: Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) RangStadt2023zu 2022 1München539.450 €-12,7 % 2Hamburg498.675 €-10,5 % 3Frankfurt am Main430.625 €-7,1 % 4Berlin406.986 €-1,4 % 5Düsseldorf378.564 €-13,3 % 6Stuttgart338.995 €-17,8 % 7Köln331.332 €-9,7 % 8Leipzig234.863 €-6,6 % DURCHSCHNITTSKAUFPREIS EIGENTUMSWOHNUNGEN Berlin befindet sich mit einem Durchschnittspreis von 631.412 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser nur an sechster Stelle, der Preis ist im Vergleich zu 2022 um 10,6 Prozent gesunken. Am höchsten ist der Durchschnittspreis 2023 in München mit 1,5 Millionen Euro. Mit deutlichem Abstand folgt Düsseldorf auf Platz zwei. Hier kosten Ein- und Zweifamilienhäuser durchschnittlich 900.385 Euro, mit einem Rückgang von 11,7 Prozent fällt der Preis in Düsseldorf damit unter die Millionengrenze. Schlusslicht ist Leipzig mit durchschnittlich 359.277 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. In Frankfurt am Main sank der durchschnittliche Kaufpreis nur um 3,8 Prozent zum Jahr 2022. DURCHSCHNITTSKAUFPREIS EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER RangStadt2023zu 2022 1München1.562.612 €-8,0 % 2Düsseldorf900.385 €-11,7 % 3Stuttgart790.533 €-7,1 % 4Hamburg745.383 €-13,0 % 5Frankfurt am Main725.722 €-3,8 % 6Berlin631.412 €-10,6 % 7Köln615.139 €-9,8 % 8Leipzig359.277 €-9,5 % Berlin im Top-8-Vergleich Hamburg Stuttgart BerlinKöln Leipzig München Frankfurt Düsseldorf Hamburg Stuttgart Berlin Köln Leipzig München Frankfurt DüsseldorfNext >