Marktbericht 2023 Wohnimmobilien in Hamburg www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Hamburg zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Hamburg beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert ® , WertCert ® , DEKRA) schätzen gern kostenfrei und unverbind- lich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen brin- gen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Quellen: Destatis, empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) Marktbericht Hamburg 2023 STANDORTINFORMATIONEN Die Freie und Hansestadt Hamburg zählt aktuell rund 1,85 Millionen Einwohner, eine Zahl, die bis 2035 auf 1,95 Millionen steigen soll. Dieser starke Bevölkerungsanstieg wird sicherlich auch weiterhin zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschlands zweitgrößter Stadt führen. Zusammen mit dem Hamburger Hafen bildet der Flughafen einen der bedeutendsten Logistikstandorte Deutschlands. Es sind auch und gerade die Luftfahrt- und Schiffsbauindustrie, die den Industriestandort Hamburg prägen. Doch auch Raumfahrttechnik, Biowissenschaften und Informationstechnik sind bedeutende Branchen. Neben der Industrie haben zahlreiche bedeutende Medienunternehmen, Verlage und Musikproduzenten hier ihr Zuhause. Daneben ist Hamburg bei Touristen ein besonders beliebtes Ziel. Neben dem Hafen zäh- len die Elbphilharmonie, die fünf Hauptkirchen, das Rathaus, die Klinkerfassaden und die ständige Wassernähe durch Elbe, Alster und die Fleete zu den Hauptattraktionen. Die Speicherstadt und das be- nachbarte Kontorhausviertel zählen auch zum UNESCO-Weltkulturerbe. All das trägt dazu bei, dass Hamburg die Stadt mit dem größten Tourismuswachstum Europas ist und die meisten 5-Sterne-Hotels Deutschlands vorweisen kann. Hamburg ist laut einer Studie des Economist zur Lebensqualität in Städten der Top-50 weltweit zu finden. Außerdem können die Einwohner alle Vorzüge einer internationalen Metropole genießen. Gleichzeitig gilt Hamburg als eine der grünsten Millionenstädte; die vielzähligen Parkanlagen, z.B. der Stadtpark oder Planten un Blomen, sowie die Nähe zum Wasser laden zum Entspannen im Herzen der Metropole ein. Einwohner1.892.122 Fläche (km²) 755,2 Haushalte939.886 Haushaltsgröße (Ø) 1,97 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2022) +157.850 Prognose Einwohner (2030) 1.976.740 Pendlersaldo (täglich) +235.476 Kaufkraft pro Kopf (€) 27.606 Kaufkraft indexiert (%) 109,0 Leerstandsquote (%) 0,4 Wohneigentumsquote (%) 23,3 Wohnungsbestand 983.891 Vermietete Wohnungen754.933 Ø Wohnungsgröße (m²) 74,7 Baugenehmigungen (Wohnungen) 9.199 Baufertigstellungen (Wohnungen) 9.234 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) 42,3 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 2,375 ANGEBOT UND NACHFRAGE Im Jahr 2022 wurden insgesamt 9.199 Baugenehmigungen in der Hansestadt Hamburg erteilt. Das entspricht einem leichten Rückgang um 6,6 Prozent gegenüber den 9.852 Genehmigungen des Jahres 2021. Somit liegt 2022 unter dem Mittelwert des Beobachtungszeitraumes von 10.258 Baugenehmigungen pro Jahr. Die Zahl der Baufertigstellungen stieg im Jahr 2022 deut- lich. Mit 9.234 Baufertigstellungen wuchs der Wert um 17,8 Prozent gegenüber den 7.836 Baufertigstellungen des Vorjahres an. Der Mittelwert des Betrachtungszeitraumes von 8.196 Baufertigstellungen wird damit im Jahr 2022 deutlich überschritten. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) DEMOGRAPHIE Einwohner 2010 – 2035Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) Im Verlauf der letzten drei Jahre nahm die durchschnittliche Angebotsdauer in beiden Segmenten des Wohnungsmarktes ten- denziell ab. In beiden Segmenten standen die Objekte in Q2/2020 am längsten zum Verkauf. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern waren es 80,1 Tage und bei Eigentumswohnungen 103,8 Tage. Daraufhin schwankte die Vermarktungsdauer leicht. Der niedrigste Stand bzw. die kürzeste Vermarktungsdauer wurde bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Q2/2021 mit 54,3 Tagen erreicht und bei Eigentumswohnungen in Q2/2023 mit 78,0 Tagen. Auch die Zahl der angebotenen Objekte schwankte im Untersuchungszeitraum leicht, nahm tendenziell jedoch leicht zu. Die meisten Inserate gab es in beiden Segmenten in Q4/2022 mit 2.859 Ein- und Zweifamilienhäusern und 4.462 Eigentumswohnungen. In Q2/2021 wurden mit 1.050 die wenigsten Ein- und Zweifamilienhäusern angeboten, in Q1/2021 mit 2.578 Angeboten die wenigsten Eigentumswohnungen. Durchschnittsalter (2022) Marktbericht Hamburg 2023 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2023)ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Baugenehmigungen Baufertigstellungen Hamburg 42,0 Deutschland 44,6 17% 17% 29% 20% 17%6 GELDUMSATZ PRO EINWOHNER TRANSAKTIONEN PRO 1.000 EINWOHNER In Hamburg wurde 2022 mit 6.486 Euro pro Quadratmeter der dritthöchste Preis für Eigentumswohnungen erzielt. Angeführt wird das Ranking von München mit 9.565 Euro pro Quadratmeter. An zweiter Stelle folgt Frankfurt am Main mit 6.900 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Preise gab es in Leipzig, wo eine Eigentumswohnung durchschnittlich 3.176 Euro pro Quadratmeter kostete. Den stärksten Preisanstieg verzeichnete Berlin mit einem Plus von 7,6 Prozent gegenüber 2021. Hamburg weist mit 2,8 Prozent den dritthöchsten Anstieg aller Top-8-Städte auf. In Frankfurt und München sanken die Quadratmeterpreise im Jahr 2022 um 0,2 und 0,4 Prozent. RangStadt2022zu 2021 1München9.565 €/m²-0,4% 2Frankfurt am Main6.900 €/m²-0,2% 3Hamburg6.486 €/m²2,8% 4Berlin5.921 €/m²7,6% 5Stuttgart5.330 €/m²0,3% 6Düsseldorf5.153 €/m²1,5% 7Köln5.000 €/m²1,4% 8Leipzig3.176 €/m²5,4% QUADRATMETERPREIS EIGENTUMSWOHNUNGEN Bei der Zahl der Transaktionen pro 1.000 Einwohner be- legt Hamburg mit 3,83 den letzten Platz. Die stärkste Marktaktivität gab es in Leipzig mit 7,95 Transaktionen pro 1.000 Einwohnern. Es folgen München mit 5,73 Transaktionen pro 1.000 Einwohnern und Berlin mit 4,75. In allen Top-8- Städten ist die Zahl der Transaktionen pro 1.000 Einwohner im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Den geringsten Rückgang der Marktaktivität verzeichnete Stuttgart mit einem Minus von 8,1 Prozent gegenüber 2021, den größten Rückgang verzeichnete Berlin mit 30,0 Prozent. In Hamburg sank die Zahl der Transaktionen pro 1.000 Einwohner um 20,9 Prozent. RangStadt2022zu 2021 1Leipzig 7,95 -22,5 % 2München 5,73 -29,9 % 3Stuttgart 5,55 -8,1 % 4Berlin 4,75 -30,0 % 5Köln 4,74 -21,2 % 6Frankfurt am Main 4,66 -11,4 % 7Düsseldorf 4,54 -20,8 % 8Hamburg 3,83 -20,9 % Im Vergleich der Top-8 Städte belegt Hamburg mit 2.522 Euro pro Einwohner den dritten Platz. Davor liegen München mit 4.173 Euro pro Einwohner und Stuttgart mit 2.681 Euro pro Einwohner. An vierter Stelle folgt Düsseldorf mit 2.380 Euro pro Einwohner. Den letzten Platz belegt erstmals Köln. Hier kamen 2.081 Euro auf jeden der Einwohner der Stadt. In allen Top-8-Städten ist der Umsatz je Einwohner im Jahr 2022 stark gesunken. Den geringsten Rückgang gab es in Stuttgart mit 11,4 Prozent, den stärksten Rückgang gab es in München mit 31,2 Prozent. In Hamburg sank der Umsatz je Einwohner im Vergleich zum Vorjahr um 21,8 Prozent. RangStadt2022zu 2021 1München4.173 €-31,2 % 2Stuttgart2.681 €-11,4 % 3Hamburg2.522 €-21,8 % 4Düsseldorf2.380 €-19,1 % 5Frankfurt am Main2.334 €-12,5 % 6Berlin2.148 €-24,0 % 7Leipzig2.146 €-16,3 % 8Köln2.081 €-21,5% Hamburg im Top-8-Vergleich Quellen: Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte, empirica-regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2023)7 Hamburg liegt beim Durchschnittspreisvergleich für eine Eigentumswohnung in den Top-8-Städten mit 556.959 Euro auf dem zweiten Platz. Vor Hamburg liegt nur München mit 617.934 Euro. Nach Hamburg folgen Frankfurt am Main und Düsseldorf mit einigem Abstand auf den Plätzen vier und fünf. Dort kostete eine Eigentumswohnung durchschnittlich 463.709 Euro und 436.712 Euro. Die günstigsten Eigentumswohnungen gab es in Leipzig mit 253.923 Euro zu kaufen. Den stärksten Preisanstieg der Top-8-Städte gab es in Berlin mit 8,0 Prozent. Hamburg verzeichnete mit einem Rückgang um 4,6 Prozent gegenüber 2021 die deutlichste Preisminderung. Quellen: Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte, VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) RangStadt2022zu 2021 1München617.934 €-2,8 % 2Hamburg556.959 €-4,6 % 3Frankfurt am Main463.709 €3,3 % 4Düsseldorf436.712 €0,4 % 5Berlin412.780 €8,0 % 6Stuttgart412.232 €2,0 % 7Köln366.734 €-1,7 % 8Leipzig253.923 €6,6 % DURCHSCHNITTSKAUFPREIS EIGENTUMSWOHNUNGEN Auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern führt München mit einem durchschnittlichem Kaufpreis von 1,7 Millionen Euro das Ranking an. Erstmals über der Millionengrenze folgt Düsseldorf mit 1,02 Millionen Euro. An dritter Stelle liegt Hamburg mit 856.350 Euro. Die niedrigsten Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser, aber den höchsten Anstieg gegenüber dem Vorjahr gab es in Leipzig, wo der Durchschnittspreis um 21,6 Prozent auf 461.600 Euro stieg. Die deutlichste Senkung des Durchschnittspreises gab es in Frankfurt mit einem Rückgang um 12,7 Prozent im Jahr 2022. DURCHSCHNITTSKAUFPREIS EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER RangStadt2022zu 2021 1München1.698.092 €-1,1 % 2Düsseldorf1.019.347 €5,2 % 3Hamburg856.350 €0,4 % 4Stuttgart850.704 €-4,9 % 5Frankfurt am Main754.466 €-12,7 % 6Berlin706.416 €0,9 % 7Köln682.073 €4,3 % 8Leipzig461.600 €21,6 % Hamburg im Top-8-Vergleich Hamburg München Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Berlin Köln Leipzig Hamburg Stuttgart Berlin Köln Leipzig München Frankfurt DüsseldorfMARKTÜBERBLICK Quellen: Gutachterausschuss Hamburg, empirica regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) Mietpreis in Euro pro m²Kaufpreis in Euro pro m² MietpreisKaufpreis Bestand Neubau ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Durch die 7.261 verkauften Objekte am Markt für Wohnimmobilien wurde 2022 ein Gesamtumsatz von 4,77 Milliarden Euro in der Hansestadt Hamburg erwirtschaftet. Das entspricht einem Rückgang um 19,1 Prozent bei der Zahl der Verkäufe und um 20,1 Prozent beim erzielten Umsatz, jeweils gegenüber 2021. Somit wurde 2022 mit den wenigsten Transaktionen der vierthöchste Umsatz des Beobachtungszeitraumes erreicht. Eigentumswohnungen Im Segment der Eigentumswohnungen registrierte der zuständige Gutachterausschuss 4.828 Transaktionen im Jahr 2022, durch die ein Gesamtumsatz von 2,69 Milliarden Euro erwirtschaftet wurde. Das entspricht einem Rückgang um 22,6 Prozent bei den Transaktionen und um 26,2 Prozent beim Umsatz. Der durchschnittliche Kaufpreis einer Eigentumswohnung sinkt zum ersten Mal im Betrachtungszeitraum leicht ab. Mit 556.959 Euro liegt dieser um 4,6 Prozent niedriger als im Jahr 2021, aber mit 110,5 Prozent noch deutlich höher als zu Beginn des Betrachtungszeitraums 2012. Die Quadratmeterpreise für Wohnungen stiegen seit 2012 bedeutend an. Eine Neubauwohnung erzielte 2022 durchschnittlich einen Kaufpreis von 7.857 Euro pro Quadratmeter, was einem Wachstum um 103,7 Prozent seit 2012 entspricht. Bestandswohnungen lagen mit 6.116 Euro pro Quadratmeter sogar 130,4 Prozent über dem Preis des Jahres 2012. Die Mietpreise entwickelten sich im glei- chen Zeitraum deutlich moderater. Eine Neubauwohnung rief 2022 durchschnittlich einen Preis von 15,98 Euro pro Quadratmeter auf, was einem Anstieg um 25,2 Prozent gegenüber 2012 entspricht. Bestandswohnungen lagen mit 12,47 Euro pro Quadratmeter 29,0 Prozent höher als 2012. Ein- und Zweifamilienhäuser Am Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2022 2.433 Objekte verkauft. Das entspricht einem Rückgang um 11,0 Prozent gegenüber den 2.734 Transaktionen des Jahres 2021. Der Umsatz sank ebenfalls leicht um 10,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr und liegt im Jahr 2022 bei 2,01 Milliarden Euro. Der durchschnittlich gezahlte Kaufpreis hingegen setzte 2022 sein kontinuierliches Wachstum fort und erreichte einen neuen Rekordwert. Die 856.350 Euro des Jahres 2022 entsprechen einem Anstieg um 0,4 Prozent gegenüber 2021 und um 108,1 Prozent gegenüber dem Jahr 2012. Immobilienmarkt ETW Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Eigentumswohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² EFH/ZFH 8 WOHNLAGEN UND PREISE Wohnlagen Hamburg ist eine äußerst vielfältige Stadt, die Menschen unterschiedlichster Glaubensrichtungen, Kulturen und verschiedenen Alters eine Heimat bietet. Dadurch ist auch das Stadtbild sehr divers – von den Villenvierteln an der Elbe über alternative Stadtteile wie St. Pauli bis hin zu alten Arbeitervierteln und Hafenanlagen. Durch die Ausbreitung des Stadtgebiets über die Jahre wurden auch ehemals eigenständige Städte wie Harburg oder Altona, samt eigenen Altstädten und gewachsenen Strukturen, eingemeindet. Am Stadtrand gibt es, für eine Metropole dieser Größe üblich, auch weitläufige Grünflächen. Die Hamburger Altstadt zwischen Elbe und Alster sowie die historischen Innenstädte von Harburg und Altona sind teils geprägt von beeindruckenden traditionellen und architektonisch eindrucksvollen Kirchen und reprä- sentativen Einkaufsstraßen. Im geschäftigen Zentrum der Stadt sowie in den umliegenden Stadtteilen kosten Eigentumswohnungen zwischen 8.500 Euro und 12.500 Euro. Ein ganz anderes Gesicht zeigt Hamburg in den am Rande liegenden Stadtteilen Lemsahl-Mellingstedt, Duvenstedt, Wohldorf-Ohlstedt, Neugraben-Fischbek oder Allermöhe. In diesen ländlicher geprägten Lagen gibt es hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser mit eigenem Garten und ausreichend Platz für ein ruhiges Leben umge- ben von der Natur. Trotzdem genießen die Einwohner hier jegliche Vorteile der Innenstadt, die relativ nah und sehr schnell zu erreichen ist. Für Ein- und Zweifamilienhäuser mit eigenem Garten zahlen Käufer hier zwischen 900.000 Euro und 1,8 Millionen Euro. Die Stadtteile mit den mo- deratesten Preisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sind Neuland, Finkenwerder, Langenbek oder Marmstorf mit Kaufpreisen von 325.000 Euro bis 600.000 Euro. Die erschwinglichsten Eigentumswohnungen gibt es in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek, Marmstorf, Heimfeld oder Finkenwerder, hier werden Kaufpreise zwischen 2.200 und 4.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Aussicht Dank der positiven Entwicklung der Zahl der Einwohner, der hohen Strahlkraft der Stadt sowie der starken Wirtschafts- und Bildungslandschaft ist Wohnraum in Hamburg nach wie vor äußerst begehrt. Da die Neubautätigkeit die starke Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien derzeit nicht befriedigen kann, geht VON POLL IMMOBILIEN auch bei gestiegenem Zinsniveau von einer stabilen Preislage aus. Trotz der weiter steigenden Nachfrage bleibt der Großteil der Käufer wählerisch und fragt nur marktge- rechte Immobilien nach. Auch die Marktgängigkeit sowie die Energieeffizienz einer Immobilie stellen zunehmend entscheidende Kaufkriterien dar. Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) Lage20222023P* premium2.200.000 – 15.000.0002.240.000 – 15.000.000 gut1.300.000 – 2.300.0001.400.000 – 2.400.000 mittel775.000 – 1.350.000775.000 – 1.400.000 einfach325.000 – 775.000340.000 – 795.000 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage20222023P* premium825.000 – 1.500.000850.000 – 1.600.000 gut650.000 – 840.000650.000 – 875.000 mittel425.000 – 675.000440.000 – 690.000 einfach265.000 – 450.000280.000 – 490.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20222023P* premium12.000 – 24.50012.400 – 26.000 gut8.500 – 12.5008.400 – 12.600 mittel4.200 – 8.6004.200 – 8.500 einfach2.200 – 4.5002.100 – 4.400 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20222023P* premium19,50 – 28,2020,00 – 30,00 gut14,00 – 19,5014,20 – 20,00 mittel10,50 – 14,0010,50 – 14,50 einfach7,80 – 10,508,00 – 10,80 Miete in €/m² Immobilienmarkt *Preis-Prognose 2024 9Next >