Marktbericht 2024 Wohnimmobilien in Hamburg www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Hamburg zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Hamburg beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (DEKRA, WertCert ® und PersCert ® ) schätzen gern kostenfrei und un- verbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 Quellen: Destatis, empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Marktbericht Hamburg 2024 STANDORTINFORMATIONEN Hamburg, die zweitgrößte Stadt Deutschlands, liegt malerisch an der Elbe und ist eine der bedeutendsten Hafenstädte Europas. Der Hamburger Hafen, einer der größten Umschlaghäfen der Welt, prägt das wirtschaftliche und kulturelle Leben der Stadt maßgeblich und macht Hamburg zu einem zentralen Handelszentrum. Zahlreiche Kanäle und über 2.500 Brücken durchziehen die Stadt und verleihen ihr ein unverwechselbares maritimes Flair. Gemessen an der Einwohnerzahl gilt Hamburg mit seinen vielen Parks als grünste Stadt Deutschlands, was zur hohen Lebensqualität der Stadt beiträgt. Kulturell gehört Hamburg zu den dynamischsten Metropolen Deutschlands. Die Stadt ist bekannt für ihre lebendige Musik- und Theaterszene mit weltberühmten Musicals und erstklassigen Konzertveranstaltungen. Die Elbphilharmonie, ein architektonisches Meisterwerk und neues Wahrzeichen der Stadt, zieht Musikliebhaber aus aller Welt an. Die Speicherstadt, der größte zusammenhängende Lagerhauskomplex der Welt und UNESCO-Weltkulturerbe, sowie die moderne HafenCity sind markante Zeugnisse der vielfältigen Geschichte und des fortschrei- tenden Wandels Hamburgs. Hamburg ist eine der wirtschaftsstärksten Städte Deutschlands. Der Hafen bildet das Herzstück der regionalen Wirtschaft, ergänzt durch eine starke Medien-, Technologie- und Luftfahrtindustrie. Hamburg bietet eine hervorragend ausgebaute Infrastruktur und ist Knotenpunkt für nationale und internationale Unternehmen, was die Stadt zu einem attraktiven Standort zum Leben und Arbeiten macht. Die Attraktivität der Stadt führt jedes Jahr zu einem großen Zustrom von Touristen, für die Hamburg mit den meisten 5-Sterne-Hotels in Deutschland gut aufgestellt ist. Einwohner1.892.122 Fläche (km²) 755,2 Haushalte939.886 Haushaltsgröße (Ø) 1,97 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2023) +157.850 Prognose Einwohner (2030) 1.976.740 Pendlersaldo (täglich) +235.476 Kaufkraft pro Kopf (€) 27.606 Kaufkraft indexiert (%) 109,0 Leerstandsquote (%) 0,4 Wohneigentumsquote (%) 23,3 Wohnungsbestand 983.891 Vermietete Wohnungen754.933 Ø Wohnungsgröße (m²) 74,7 Baugenehmigungen (Wohnungen) 9.199 Baufertigstellungen (Wohnungen) 9.234 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) 42,3 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 2,375 ANGEBOT UND NACHFRAGE Im Jahr 2023 kam es in Hamburg zu einem deutlichen Rückgang im Wohnungsbau. Im Jahr 2022 wurden noch jeweils über 9.000 neue Genehmigungen und Fertigstellungen von Wohnungen verzeichnet. Im Jahr 2023 waren es nun 5.257 neue Baugenehmigungen und 5.999 neue Fertigstellungen. Grund dafür sind steigende Baukosten und hohe Zinsen, die zu einem Rückgang neuer Projekte führen und Bauvorhaben verzögern. Im ersten Quartal 2024 wurden in Hamburg 776 neue Baugenehmigungen erteilt, im ersten Quartal 2023 waren es noch 1.335 Genehmigungen. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) DEMOGRAPHIE Einwohner 2010 – 2035Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Quellen: empirica regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Im Q2/2024 lag die Anzahl der auf dem Markt befindlichen Ein- und Zweifamilienhäuser bei 2.048 Objekten mit einer durchschnittlichen Angebotsdauer von 70 Tagen. Seit Q2/2023 ist die Anzahl der Angebote rückläufig, nachdem der Höchstwert von 3.115 Objekten erreicht wurde. Auch die Verweildauer auf dem Markt war in zwei Quartale spä- ter am höchsten mit 110 Tagen im Q4/2023. In den Jahren 2019 bis 2021 blieb die Zahl der Angebote auf einem nied- rigen Niveau. Deutlich mehr Objekte sind im Segment der Eigentumswohnungen auf dem Markt mit 3.000 Angeboten im Q2/2024 und einer durchschnittlichen Angebotsdauer von 89 Tagen. Auch hier ist die Anzahl der Angebote bis 2022 niedrig und erreicht nach einem Anstieg im Q4/2022 mit 4.462 Objekten den Höchstwert. Die Angebotsdauer erreichte ihren Höchstwert im Q3/2023 mit 129 Tagen. Die Anzahl der Angebote ist nun in beiden Segmenten seit fünf Quartalen rückläufig. Durchschnittsalter (2023) Marktbericht Hamburg 2024 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024)ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Hamburg 42,0 Deutschland 44,6 1.997 2.066 1.753 1.701 1.653 1.541 1.404 1.190 1.050 1.123 1.215 1.616 1.915 2.638 2.859 2.848 3.115 2.844 2.733 2.533 2.335 1.267 3.497 3.518 3.042 2.887 2.672 2.908 3.067 2.578 2.662 2.704 2.806 2.991 3.531 4.263 4.462 4.296 4.369 4.253 4.049 4.022 3.676 2.059 0 40 80 120 160 200 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 3.793 6.407 6.974 8.521 7.722 7.920 10.674 9.805 11.269 7.836 9.234 5.999 8.162 10.012 10.923 8.634 10.736 12.465 11.087 11.632 10.140 9.852 9.199 5.257 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 201220132014201520162017201820192020202120222023 Baugenehmigungen Baufertigstellungen6 GELDUMSATZ PRO EINWOHNER TRANSAKTIONEN PRO 1.000 EINWOHNER Hamburg liegt 2023 mit einem Quadratmeterpreis von 6.049 Euro bei Eigentumswohnungen an dritter Stelle. Mit deutlichem Abstand befindet sich München mit 8.822 Euro pro Quadratmeter auf dem ersten Platz. Frankfurt am Main liegt mit 6.243 Euro pro Quadratmeter noch vor Hamburg auf Platz zwei. Das Schlusslicht bildet im Jahr 2023 wieder Leipzig mit 3.043 Euro. In Hamburg ist ein Rückgang um 6,7 Prozent zum Jahr 2022 zu verzeichnen, am stärksten ist dieser in Stuttgart mit einem Minus von 11,3 Prozent im Jahr 2023. Berlin belegt mit 5.766 Euro pro Quadratmeter noch einen Platz hinter Hamburg im Ranking, verzeichnet aber mit nur vier Prozent weniger als im Jahr 2022 den geringsten Rückgang aller Städte. RangStadt2023zu 2022 1München8.822 €/m²-7,8 % 2Frankfurt am Main6.243 €/m²-9,5 % 3Hamburg6.049 €/m²-6,7 % 4Berlin5.766 €/m²-2,6 % 5Köln4.802 €/m²-4,0 % 6Düsseldorf4.746 €/m²-7,9 % 7Stuttgart4.726 €/m²-11,3 % 8Leipzig3.043 €/m²-4,2 % QUADRATMETERPREIS EIGENTUMSWOHNUNGEN Die Anzahl der Transaktionen pro 1.000 Einwohner liegt 2023 in Hamburg bei 3,04 und ist damit die niedrigste aller Top-8-Städte. Den ersten Platz belegt im Jahr 2023 Stuttgart mit 5,26 Transaktionen pro 1.000 Einwohner. Im Jahr 2022 lag Leipzig noch auf dem ersten Platz, nach einem Rückgang von 37,4 Prozent steht Leipzig im Jahr 2023 nun auf dem zweiten Platz mit 5,20 Transaktionen. Damit verzeichnet Leipzig auch den stärksten Rückgang aller acht Städte. Auf Platz drei folgt München mit 5,10 Transaktionen pro 1.000 Einwohner. Hamburg musste 2023 einen Rückgang von 20,7 Prozent hinnehmen. Den geringsten Rückgang verzeichnet Stuttgart, wo das Transaktionsvolumen je 1.000 Einwohner nur um 5,2 Prozent gesunken ist. RangStadt2023zu 2022 1Stuttgart 5,26 -5,2 % 2Leipzig 5,20 -37,4 % 3München 5,10 -11,1 % 4Berlin 4,24 -10,6 % 5Köln 4,23 -10,7 % 6Düsseldorf 3,94 -13,2 % 7Frankfurt am Main 3,34 -28,4 % 8Hamburg 3,04 -20,7 % Im Vergleich der Top-8-Städte belegt Hamburg mit einem Geldumsatz von 1.775 Euro pro Einwohner im Jahr 2023 den vierten Platz. Spitzenreiter ist München mit 3.278 Euro pro Einwohner, gefolgt von Stuttgart mit 2.145 Euro. Knapp vor Hamburg steht Düsseldorf auf Platz 3 mit 1.793 Euro. Das Schlusslicht bildet in diesem Jahr Leipzig mit 1.299 Euro. Im Jahr 2023 sind in allen Städten deutliche Rückgänge zu verzeichnen. Am stärksten fällt der Rückgang mit 41,1 Prozent in Leipzig aus. In Hamburg liegt der Umsatz pro Einwohner im Jahr 2023 um 29,6 Prozent unter dem des Vorjahres. Mit einem Rückgang von 18,7 Prozent im Jahr 2023 schneidet Köln in diesem Vergleich am besten ab. RangStadt2023zu 2022 1München3.278 €-21,5 % 2Stuttgart2.145 €-20,0 % 3Düsseldorf1.793 €-24,7 % 4Hamburg1.775 €-29,6 % 5Köln1.692 €-18,7 % 6Berlin1.631 €-24,1 % 7Frankfurt am Main1.598 €-31,5 % 8Leipzig1.299 €-41,1 % Hamburg im Top-8-Vergleich Quellen: Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte, empirica-regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024)7 Hamburg liegt mit einem Durchschnittspreis von 498.675 Euro für eine Eigentumswohnung auf Platz zwei der Top 8. Spitzenreiter ist nach wie vor München mit einem Durchschnittspreis von 539.450 Euro. Hinter Hamburg folgt Frankfurt am Main mit durchschnittlich 430.625 Euro für eine Eigentumswohnung. Die im Durchschnitt günstigste Wohnung findet sich in diesem Vergleich in Leipzig mit 234.863 Euro. Für das Jahr 2023 lässt sich in Hamburg ein Rückgang von 10,5 Prozent gegenüber dem Jahr 2022 errechnen. Der stärkste Rückgang ist in Stuttgart mit einem um 17,8 Prozent niedrigeren Durchschnittspreis als im Jahr 2022 zu beobachten. Quellen: Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) RangStadt2023zu 2022 1München539.450 €-12,7 % 2Hamburg498.675 €-10,5 % 3Frankfurt am Main430.625 €-7,1 % 4Berlin406.986 €-1,4 % 5Düsseldorf378.564 €-13,3 % 6Stuttgart338.995 €-17,8 % 7Köln331.332 €-9,7 % 8Leipzig234.863 €-6,6 % DURCHSCHNITTSKAUFPREIS EIGENTUMSWOHNUNGEN Der Durchschnittspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt 2023 in München mit 1,5 Millionen Euro am höchsten. Mit deutlichem Abstand folgt Düsseldorf an zweiter Stelle. Hier kosten Ein- und Zweifamilienhäuser durchschnittlich 900.385 Euro, mit einem Rückgang von 11,7 Prozent fällt der Preis in Düsseldorf damit unter die Millionengrenze. Hamburg befindet sich mit einem Durchschnittspreis von 745.383 Euro an dritter Stelle, der Preis ist im Vergleich zu 2022 um 13 Prozent gesunken. Schlusslicht ist Leipzig mit durchschnittlich 359.277 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. DURCHSCHNITTSKAUFPREIS EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER RangStadt2023zu 2022 1München1.562.612 €-8,0 % 2Düsseldorf900.385 €-11,7 % 3Stuttgart790.533 €-7,1 % 4Hamburg745.383 €-13,0 % 5Frankfurt am Main725.722 €-3,8 % 6Berlin631.412 €-10,6 % 7Köln615.139 €-9,8 % 8Leipzig359.277 €-9,5 % Hamburg im Top-8-Vergleich Hamburg Stuttgart Berlin Köln Leipzig München Frankfurt Düsseldorf Hamburg Stuttgart Berlin Köln Leipzig München Frankfurt DüsseldorfMARKTÜBERBLICK In der Hansestadt Hamburg wurden im Jahr 2023 5.799 Transaktionen mit einem Umsatz von 3,39 Milliarden Euro registriert. Die Anzahl der Transaktionen ist damit um 20,1 Prozent niedriger als im Jahr 2022. Auch der Umsatz ist zurückgegangen, mit einem Minus von 28,9 Prozent gegenüber 2022 sogar noch etwas stärker. Damit sind Umsatz und Transaktionen das zweite Jahr in Folge rückläu- fig, wobei der Höchstwert des Umsatzes im betrachteten Zeitraum erst im Jahr 2021 erreicht wurde. Eigentumswohnungen Im Jahr 2023 wurden in Hamburg insgesamt 3.774 Eigentumswohnungen verkauft. Der damit erzielte Umsatz beläuft sich auf 1,88 Milliarden Euro. Auch hier ist im zwei- ten Jahr in Folge ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Während die Transaktionen um 21,8 Prozent zurückgingen, sank der Umsatz sogar um 30 Prozent im Vergleich zu 2022. Grund dafür ist auch der um 10,5 Prozent gesunkene Durchschnittspreis einer Wohnung. Im Jahr 2023 kostete eine Wohnung in Hamburg durchschnittlich 498.675 Euro. Bei den Quadratmeterpreisen lassen sich wiederum Steigerungen erkennen. Während der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen um 9,9 Prozent auf 5.512 Euro im Jahr 2023 gesunken ist, steigen die Preise im Neubausegment weiter an. Hier ist der Quadratmeter mit 8.015 Euro im Jahr 2023 deutlich teurer und im Vergleich zu 2022 noch einmal um zwei Prozent gestiegen. Die Mietpreise zeigen in beiden Segmenten weiterhin einen deutlichen Aufwärtstrend. Bei Bestandswohnungen kostet der Quadratmeter Miete durchschnittlich 12,95 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 3,8 Prozent im Vergleich zum Jahr 2022. Im Neubau steigt der Preis mit 7,8 Prozent noch stärker an und liegt im Jahr 2023 bei 17,22 Euro zur Miete. Ein- und Zweifamilienhäuser Im Jahr 2023 wurden in Hamburg 2.025 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft und ein Umsatz von 1,5 Milliarden Euro erzielt. Die Anzahl der Transaktionen ist damit um 16,8 Prozent und der Umsatz um 27,6 Prozent niedriger als im Jahr 2022. Im Vergleich zum Segment der Eigentumswohnungen fällt der Rückgang etwas geringer aus. Der Durchschnittspreis in diesem Segment ist im Betrachtungszeitraum erstmals gesunken und liegt 2023 bei 745.383 Euro. Das sind 13 Prozent weniger als im Jahr 2022. Immobilienmarkt 8 Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau ETW 0 50 100 150 200 250 300 350 400 201220132014201520162017201820192020202120222023 EFH/ZFH 4,00 5,50 7,00 8,50 10,00 11,50 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 201220132014201520162017201820192020202120222023 Kaufpreis Mietpreis Quellen: Gutachterausschuss Hamburg, GEWOS, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) 6.504 6.322 6.419 7.091 7.025 6.363 6.487 6.341 6.196 6.241 4.828 3.774 3.164 3.199 3.170 3.654 3.109 2.971 3.144 3.205 3.183 2.734 2.433 2.025 - 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 201220132014201520162017201820192020202120222023 1.7211.7411.9532.3572.4202.5542.6472.7843.1143.6432.6891.882 1.302 1.315 1.406 1.6301.562 1.671 1.835 2.009 2.215 2.333 2.084 1.509 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 201220132014201520162017201820192020202120222023 ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus)WOHNLAGEN UND PREISE Hamburg, die lebendige Metropole an der Elbe, bietet eine beeindruckende Vielfalt an Wohnlagen, die sich durch ihre hohe Lebensqualität und ihren einzigartigen Charakter aus- zeichnen. Die Wohnlagen in Hamburg reichen von exklusiven Villenvierteln mit Elbblick bis hin zu urbanen Szenevierteln wie St. Pauli. In den Außenbezirken finden sich großzügige Grünflächen, die den Bewohnern Naherholungsmöglichkeiten bieten und die Wohnlagen aufwerten. Wohnlagen Besonders gefragt sind Stadtteile wie Othmarschen, Ottensen und Nienstedten im Bezirk Altona sowie Eimsbüttel und Harvestehude im Bezirk Eimsbüttel. Sie sind geprägt von sanierten Altbauwohnungen, zahlreichen Parks und einer lebendigen Kiezkultur. Kleine Läden, Cafés und Kultureinrichtungen säumen die Straßen und machen das Wohnen in diesen Vierteln besonders attraktiv. Eigentumswohnungen erreichen hier in guten Lagen Preise zwischen 8.000 und 12.500 Euro pro Quadratmeter. Etwas weiter vom Stadtzentrum entfernt findet man aber auch Wohnungen für 4.200 bis 8.300 Euro pro Quadratmeter. Im Bezirk Eimsbüttel besticht beispielsweise der Stadtteil Rotherbaum durch seine zentrale Lage und die Nähe zur Universität, was ihn zu einem beliebten Wohnort für Studierende und junge Berufstätige macht. Urbanes und pulsierendes Lebensgefühl bietet auch St. Georg in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof. Der multikulturelle Stadtteil ist bekannt für seine Mischung aus Altbauten, Szenekneipen und einer lebendigen Kulturszene. Besonders beliebt ist es bei jungen Leuten und Expats, die die zentrale Lage und die kulturelle Vielfalt schätzen. In der Nähe von St. Georg, im belebten Zentrum der Stadt, liegen die Quadratmeterpreise zwischen 8.000 und 12.500 Euro. Eine gänzlich andere Seite Hamburgs zeigen die Bezirke Wandsbek im Norden, Bergedorf im Osten und Harburg im Süden der Stadt. Dank der ruhigen Lage und der vielen Grünflächen kommen Naturliebhaber in den Außenbezirken auf ihre Kosten. In den Walddörfern im Norden der Stadt wie Wohldorf-Ohlstedt und Volksdorf sind überwiegend Villenanwesen, Ein- und Zweifamilienhäuser und großzü- gige Grundstücke vorzufinden. Diese Stadtteile sind vom Zentrum weiter entfernt und bieten Zugang zu einigen der schönsten Naherholungsgebiete der Stadt. Mit guter Anbindung an die Innenstadt sind diese Lagen beliebt bei Interessenten, die eine ruhige, grüne Umgebung schätzen, ohne auf städtische Annehmlichkeiten verzichten zu müssen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser mit eigenem Garten müssen potenzielle Käufer hier zwischen 600.000 und einer Million Euro zahlen. Für erschwinglichere Ein- und Zweifamilienhäuser weiter außerhalb müssen Interessenten in den Stadtbezirken Harburg und Bergedorf suchen, die Kaufpreise befinden sich hier zwischen 330.000 und 680.000 Euro. Moderate Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2.100 und 4.500 Euro bieten die Stadtteile Neugraben-Fischbek im Bezirk Harburg und Neuallermöhe im Bezirk Bergedorf. Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Lage20232024P* premium2.240.000 – 15.000.0001.400.000 – 14.000.000 gut1.400.000 – 2.400.000900.000 – 1.600.000 mittel775.000 – 1.400.000600.000 – 1.000.000 einfach340.000 – 795.000330.000 – 680.000 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in € Lage20232024P* premium850.000 – 1.600.000860.000 – 1.800.000 gut650.000 – 875.000640.000 – 925.000 mittel440.000 – 690.000490.000 – 670.000 einfach280.000 – 490.000220.000 – 520.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20232024P* premium12.400 – 26.00012.400 – 26.300 gut8.400 – 12.6008.000 – 12.500 mittel4.200 – 8.5004.200 – 8.300 einfach2.100 – 4.4002.100 – 4.500 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20232024P* premium20,00 – 29,0020,00 – 29,70 gut15,20 – 20,0016,00 – 20,50 mittel10,50 – 14,5011,90 – 16,60 einfach8,00 – 10,808,50 – 12,10 Miete in €/m² Immobilienmarkt *Preis-Prognose 2024 9Next >