Marktbericht 2024 Wohnimmobilien in Köln www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Köln zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Köln beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu interne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert ® , WertCert ® und DEKRA) schätzen gern kostenfrei und unver- bindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen brin- gen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße4 STANDORTINFORMATIONEN Aktuell beherbergt die Stadt Köln rund 1,1 Millionen Einwohner. Somit ist Köln die viertgrößte Stadt Deutschlands. Für das Jahr 2035 wird eine Bevölkerungszunahme auf 1,13 Millionen Menschen pro- gnostiziert. Diese Entwicklung wird die anhaltende Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Stadt weiter vorantreiben. Der Kölner Dom, als Wahrzeichen der Stadt, genießt deutschland- weite Bekanntheit und ist bei zahlreichen internationalen Besuchern beliebt. Köln bietet ein vielfältiges kulturelles und Freizeitangebot mit einer Fülle von Veranstaltungen, Museen und Messen. Entlang der Rheinpromenade laden typische Biergärten dazu ein, abends ein kühles Kölsch zu genießen. Der Stadtwald im westlichen Lindenthal sowie der Rheinpark, der 2007 zum schönsten Park Deutschlands gekürt wurde, bieten reichlich Erholungsmöglichkeiten. Zudem beherbergt Köln die größte Universität und die größte Fachhochschule Deutschlands, mit insgesamt rund 102.000 einge- schriebenen Studierenden. Somit ist die Stadt ein bedeutender Standort für Wissenschaft und Wirtschaft, mit Unternehmen aus Bereichen wie Automobilindustrie, Biotechnologie und Medien. Neben ihrer eigenen Anziehungskraft punktet die Metropole mit exzellenten Verkehrsverbindungen innerhalb der Region und darüber hinaus. Ein engmaschiges Schienennetz und gut ausgebaute Straßen ermöglichen schnelle Verbindungen zu allen großen Städten an Rhein und Ruhr. Köln spielt auch im nationalen und internationalen Verkehrssystem eine wichtige Rolle als Knotenpunkt im ICE-Netz und Autobahnnetz, was es ermöglicht, wichtige Regionen wie das Rhein- Main-Gebiet innerhalb einer Stunde zu erreichen. Um der steigenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, werden kontinuierlich neue Baugebiete in Köln erschlossen. Projekte im Bereich Wohnen finden sich beispielsweise in den Stadtteilen Mülheim, Nippes und Ehrenfeld. Quellen: Destatis, empirica regio, VPI Research (2024) Einwohner1.092.118 Fläche (km²) 405,1 Haushalte546.439 Haushaltsgröße (Ø) 1,99 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2023) +67.745 Prognose Einwohner (2030) 1.113.887 Pendlersaldo (täglich) +169.092 Kaufkraft pro Kopf (€) 28.133 Kaufkraft indexiert (%) 104,7 Leerstandsquote (%) 0,9 Wohneigentumsquote (%) 26,5 Wohnungsbestand 569.226 Vermietete Wohnungen418.453 Ø Wohnungsgröße (m²) 74,6 Baugenehmigungen (Wohnungen) 2.618 Baufertigstellungen (Wohnungen) 2.337 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren) 29,7 Rendite (für Wohnungen in Prozent) 3,36 Marktbericht Köln 20245 ANGEBOT UND NACHFRAGE Im Jahr 2022 sank die Zahl der Fertigstellungen auf 2.337 fertiggestellte Wohnungen. Gegenüber dem Vorjahreswert von 2.515 entspricht dies einem Rückgang von 7,1 Prozent. Im Vergleich zum Durchschnitt des Betrachtungszeitraums von 2.880 Fertigstellungen liegt der Wert im Jahr 2022 weiterhin deutlich unter dem Durchschnittswert. Die Zahl der Baugenehmigungen ist im Jahr 2022 deutlich stärker zurückgegangen. Von 3.264 Genehmigungen im Jahr 2021 liegt die Zahl im Jahr 2022 bei 2.618. Dies ent- spricht einem Rückgang von 19,8 Prozent. Damit liegen die Genehmigungen auch deutlich unter dem Durchschnitt des Beobachtungszeitraums von 3.268. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) DEMOGRAPHIE Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Einwohner 2010 – 2035Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre über 65 Jahre Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Zu Beginn des Beobachtungszeitraums ist in beiden Segmenten die Angebotsdauer und Anzahl der Angebote stetig gefallen. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern wurde in Q1/2021 mit durchschnittlich 50,5 Tagen bei 386 Angeboten die kürzeste Angebotsdauer erreicht. Danach war jedoch ein stetiger Anstieg zu beobachten, der in Q1/2023 mit 92 Tagen den Höchstwert für die Angebotsdauer erreichte. In Q2/2023 waren mit 1.026 Wohnungen die meisten Angebote auf dem Markt. In den letzten beiden Quartalen ist ein Rückgang zu verzeichnen, der in Q1/2024 bei 700 Angeboten und einer durchschnittlichen Angebotsdauer von 78 Tagen liegt. Bei den Eigentumswohnungen wurde der Tiefststand in Q4/2020 mit 64 Tagen Vermarktungsdauer er- reicht. Die geringste Anzahl an Angeboten gab es in Q1/2021 mit 1.286 Wohnungen. Im Jahr 2022 ist auch hier ein stetiger Anstieg der Angebote und der Angebotsdauer zu beobachten. Der Höchstwert der Angebotsdauer wurde im Q1/2023 mit durchschnittlich 103 Tagen erreicht. Seitdem ist die Zahl der Angebote und damit auch die Angebotsdauer rückläufig. Im Q1/2024 liegt die Anzahl der Angebote bei 1.780 und die Vermarktungsdauer bei 68 Tagen. Durchschnittsalter (2023) Köln 42,1 Nordrhein-Westfalen 44,2 Deutschland 44,6 Marktbericht Köln 2024 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Baugenehmigungen Baufertigstellungen ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) Daten für 2023 lagen bei Veröffentlichung noch nicht vor 6 Transaktionen Geldumsatz in Mio. Euro Quellen: Gutachterausschuss Köln, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) MARKTÜBERBLICK Immobilienmarkt Am Kölner Immobilienmarkt wurden im Jahr 2023 4.600 Wohnimmobilien verkauft. Das entspricht einem Rückgang von 10,6 Prozent gegenüber den 5.145 Verkäufen aus dem Jahr 2022. Der erwirtschaftete Umsatz ist somit um 18,5 Prozent gesunken und befindet sich 2023 bei 1,84 Milliarden Euro. Es ist somit das zweite Jahr in Folge ein Rückgang bei Transaktionen und Umsatz zu sehen. Bei den Transaktionen ist dies der tiefste Stand des Beobachtungszeitraums wäh- rend der Umsatz auf dem geringsten Niveau seit 2013 liegt. Eigentumswohnungen Für das Segment der Eigentumswohnungen wurden in 2023 3.489 Transaktionen registriert. Das sind 12,1 Prozent we- niger als im Jahr 2022. Der Umsatz musste somit ebenfalls einen Rückgang auf 1,15 Milliarden Euro in Kauf nehmen. Das sind 20,6 Prozent weniger als der 1,45 Milliarden Euro Umsatz aus 2022. Umsatz und Transaktionen sind somit auf einen neuen Tiefststand gefallen. Die Durchschnittspreise liegen mit 331-332 Euro auf dem niedrigsten Wert seit 2020. Im Vergleich zum Jahr 2022 ist hier der Durchschnittspreis um 9,7 Prozent gesunken. Die Quadratmeterpreise sind 2023 in beiden Segmenten gefallen. Bei Bestandswohnungen liegen sie mit 4.594 Euro 4,7 Prozent unter dem Vorjahreswert aus 2022. Etwas geringer gefallen sind die Kaufpreise bei den Neubauwohnungen. Mit einem Rückgang von 3,5 Prozent zu 2022 liegen sie im Jahr 2023 bei 7.004 Euro. In beiden Segmenten sind die Mietpreise wiederum angestiegen. Mit einem Anstieg von 3,9 Prozent erreicht der Quadratmeterpreis bei Bestandswohnungen 13,18 Euro. Somit wurde hier ein neuer Höchstwert erreicht. Bei Neubauwohnungen wurde mit 17,36 Euro ebenfalls ein neuer Höchstwert im Beobachtungszeitraum festgestellt. Im Vergleich zum Jahr 2022 konnte der Quadratmeterpreis einen Anstieg von 15,6 Prozent verzeichnen. Ein- und Zweifamilienhäuser Am Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser kam es 2023 zu 1.111 Transaktionen. Das sind 5,6 Prozent weniger als die 1.177 Verkäufe aus dem Jahr 2022. Damit wurde zwar ein neuer Tiefststand erreicht, jedoch ist der Rückgang in diesem Jahr deutlich geringer als im Vorjahr. Der Umsatz ist mit 683,4 Millionen Euro um 14,9 Prozent zum Jahreswert aus 2022 gesunken. Damals waren es noch 802,8 Millionen Euro. Der Umsatz aus 2023 ist trotz deutlichen Rückgangs in den letzten beiden Jahren nur der niedrigste Wert des Beobachtungszeitraums seit 2017. Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser ist auch das erste Mal seit längerem um 9,8 Prozent gefallen und befindet sich in 2023 bei 615.139 Euro. Durchschnittskaufpreis in Tsd. Euro Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² EFH/ZFH ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) ETW Kaufpreis Mietpreis BESTAND NEUBAU7 WOHNLAGEN UND PREISE Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) Immobilienmarkt Premiumlagen In der Domstadt Köln besteht derzeit eine hohe Nach- frage nach hochwertigen Eigentumswohnungen und Penthäusern. Auch sanierte Altbauwohnungen sind weiterhin sehr gefragt. Zu den begehrten Premiumlagen zählt die Altstadt-Süd. Wohnungen in den Kranhäusern im Rheinhafen, die vor mehr als einem Jahrzehnt fertiggestellt wurden, erzielen Quadratmeterpreise von über 12.500 Euro. Die Immobilien bieten einen einmaligen Rheinblick, liegen nur wenige Gehminuten vom Severinsviertel entfernt und überzeugen durch eine hochwertige Ausstattung. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser zählen Stadtteile wie Marienburg und Lindenthal im Westen zu den exklusiven Lagen Kölns. Prächtige Villen auf großzügigen Grundstücken mit altem Baumbestand und teilweise die Nähe zum Rhein zeichnen diese Gebiete aus. Die Preisspanne für Immobilien liegt hier zwischen 1,5 und 3,5 Millionen Euro. Auch in den westlich der Innenstadt gelegenen Stadtteilen Müngersdorf, Junkersdorf oder Lindenthal suchen wohlhabende Familien exklusives Wohneigentum. Für ein Reihenhaus werden hier bis zu 1,5 Millionen Euro gezahlt. Rechtsrheinisch, etwas abseits der Innenstadt gelegen, bietet Dellbrück durch die Nähe zum Wald und zum Höhenfelder See eine hohe Lebensqualität. Für ein Ein- oder Zweifamilienhaus müssen Interessenten mit Preisen zwischen 640.000 und 1,2 Millionen Euro rechnen. Trendlagen Zu den Trendlagen Kölns zählen nach wie vor die innen- stadtnahen Stadtteile wie Altstadt-Nord, Neustadt-Nord und Deutz. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Hier finden die Bewohner eine hervorragende Infrastruktur vor, Dinge des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar und es gibt zahlreiche Ausgehmöglichkeiten. Vor allem junge Berufstätige suchen daher eine gut erhaltene Altbauwohnung rund um die Innenstadt. Diese können bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Für jun- ge Familien bietet Holweide mit viel Grün und einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis eine echte Alternative zu den teureren Lagen im rechtsrheinischen Köln. Eine Doppelhaushälfte ist hier schon ab 650.000 Euro zu haben. Die günstigsten Lagen der Stadt liegen im Norden der Stadt auf beiden Rheinseiten in Chorweiler und Flittard. Ein- und Zweifamilienhäuser sind hier bereits ab 360.000 Euro zu haben. Doppelhaushälften und Reihenhäuser erzielen Preise ab 300.000 Euro. . Lage20222023P* premium1.100.000 – 3.900.0001.100.000 – 3.500.000 gut750.000 – 1.300.000640.000 – 1.200.000 mittel560.000 – 780.000515.000 – 700.000 einfach375.000 – 600.000320.000 – 550.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20222023P* premium825.000 – 1.600.000880.000 – 1.500.000 gut620.000 – 890.000600.000 – 900.000 mittel480.000 – 640.000450.000 – 640.000 einfach350.000 – 490.000350.000 – 470.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20222023P* premium7.700 – 13.4007.700 – 12.800 gut5.100 – 8.2005.000 – 8.000 mittel3.500 – 5.4003.200 – 5.300 einfach2.000 – 3.7001.800 – 3.500 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20222023P* premium17,50 – 24,0018,50 – 25,00 gut13,40 – 18,5013,50 – 19,00 mittel10,00 – 14,0010,40 – 14,00 einfach8,00 – 10,508,30 – 10,60 Miete in €/m² 8 Quellen: 1 GeoMap, 2 empirica regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) MIETPREIS WOHNUNGEN BESTAND & NEUBAU 1 TOP-8 KAUFPREIS EIGENTUMSWOHNUNGEN1 TOP-8 Der Kaufpreisfaktor beschreibt die durchschnittliche Zeit, nach der sich der Erwerb einer Immobilie durch die Mieteinnahmen refinanziert hat und ist daher insbesondere für Investoren inte- ressant. Mit durchschnittlich 27,2 Jahren wies Stuttgart 2023 die kürzeste Dauer auf. Im Vergleich zum Vorjahr 2022 sind das 13 Prozent weniger. Es folgt Köln mit 29,7 Jahren. 2022 waren es noch 32,5 Jahre, 2023 sind es somit 8,4 Prozent weniger. Am längsten dauert es in Hamburg mit durchschnittlich 37,8 Jahren. Es folgen München und Berlin mit 35,6 bzw. 34,6 Jahren. Die größte prozentuale Veränderung im Vergleich zum Jahr 2022 wurde mit 19,7 Prozent registriert. KAUFPREISFAKTOR 2 TOP-8 Die Landeshauptstadt München führt auch das Ranking der durchschnittlichen Angebotspreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen an. Mit durchschnittlich 9.255 Euro liegt München hier trotz eines Rückgangs von 3,2 Prozent gegenüber Q1/2023 weit vorne. Als einzige Stadt ohne Preisrückgang liegt Hamburg mit 6.536 Euro und einem Plus von 0,3 Prozent ge- genüber Q1/2023 auf Platz zwei. Dicht gefolgt von Frankfurt mit 6.534 Euro pro Quadratmeter. Den größten Preisrückgang pro Quadratmeter verzeichnet Düsseldorf, das mit 5.102 Euro um 5,4 Prozent unter dem Wert von Q1/2023 liegt. Köln liegt mit durchschnittlich 5.025 Euro auf dem vorletzten Platz. Im Vergleich zu Q1/2023 ist der Kaufpreis hier nur um 1,5 Prozent gesunken. Deutlich abgeschlagen liegt Leipzig mit 3.335 Euro erneut auf dem letzten Platz. Im bundesweiten Vergleich liegt München mit Abstand an der Spitze der Top-8-Städte. Mit 24,18 Euro pro Quadratmeter liegt die Landeshauptstadt vier Euro über dem Zweitplatzierten. Den größten Anstieg verzeichnet der Zweitplatzierte Frankfurt am Main. Hier sind die Mieten im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 18,7 Prozent auf 20,25 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Berlin folgt mit 20,19 Euro pro Quadratmeter für eine Mietwohnung. Berlin weist mit nur 4,7 Prozent auch den geringsten Anstieg gegenüber Q1/2023 der acht Städte auf. Köln liegt mit durchschnittlich 16,05 Euro pro Quadratmeter auf dem sechsten Platz. Im Vergleich zu 14,81 Euro in Q1/2023 ist dies ein Anstieg von 8,4 Prozent in Q1/2024. Den günstigsten Preis der Top-8-Städte findet man in Leipzig mit durchschnittlich 10,01 Euro. RangStadtQ1/2024% zu Q1/2023 1München 24,18 €/m²6,5 % 2Frankfurt am Main 20,25 €/m² 18,7 % 3Berlin 20,19 €/m² 4,7 % 4Stuttgart 18,07 €/m² 11,8 % 5Hamburg 16,66 €/m² 10,6 % 6Köln 16,05 €/m² 8,4 % 7Düsseldorf 15,82 €/m² 16,9 % 8Leipzig 10,01 €/m² 12,1 % RangStadtQ1/2024% zu Q1/2023 1München 9.255 €/m²-3,2 % 2Hamburg 6.536 €/m² 0,3 % 3Frankfurt am Main 6.534 €/m² -1,7 % 4Berlin 5.928 €/m²-2,3 % 5Stuttgart 5.137 €/m² -2,6 % 6Düsseldorf 5.102 €/m² -5,4 % 7Köln 5.025 €/m² -1,5 % 8Leipzig 3.335 €/m² -3,7 % RangStadt2023% zu 2022 1Hamburg 37,8 Jahre-10,5 % 2München 35,6 Jahre -17,4 % 3Berlin 34,6 Jahre-19,7 % 4Frankfurt 34,4 Jahre-12,4 % 5Düsseldorf 32,3 Jahre-9,3 % 6Leipzig 29,9 Jahre-9,7 % 7Köln 29,7 Jahre-8,4 % 8Stuttgart 27,2 Jahre-13,0 % TOP-8-VERGLEICHMit unseren Marktberichten bestens informiert. 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