www.von-poll.com Marktbericht 2025 Premiumimmobilien in Deutschland55Marktbericht 2025 Premiumimmobilien in Deutschland VON POLL IMMOBILIENIMMOBILIENDefinition und Methodik 6 Kaufkraft in Deutschland 8 Premiummarkt in Deutschland 10 Spitzenpreise in Städten und Landkreisen 12 Teuerste Stadtteile und Straßen 14 Kaufpreisverteilung im Hochpreissegment 18 Premiummärkte im Überblick 20 Baden-Württemberg 22 Bayern 24 Berlin, Brandenburg, Sachsen, Thüringen 26 Bremen, Hamburg, Niedersachsen 28 Hessen, Rheinland-Pfalz 30 Mecklenburg-Vorpommern 32 Nordrhein-Westfalen 34 Schleswig-Holstein 38 Beste Lagen in Top-8 Städten 40 Gesamtranking Premiumangebot 44 Impressum 50Beata von Poll Spitzenklasse beginnt dort, wo Lage, Architektur und Lebensstil besondere Qualität entfalten. Damit Premium über Märkte hinweg vergleichbar bleibt, folgt dieser Bericht einer klaren Messlatte: Wir betrachten Wohnimmobilien ab 1 Mio. € und differenzieren zusätzlich oberhalb von 2 Mio. €. So lassen sich die Metropolen ebenso einordnen wie ausgesuchte See-, Küsten und Alpenlagen, in denen Knappheit, Naturkulisse und restrik- tive Bautätigkeit maßgeblich sind (vgl. Zeitreihen 2012–2024). Nach Zinswende und Marktanpassung hat sich ein neues Gleichgewicht herausgebildet. Die Spreads zwischen guten und sehr guten Mikrolagen sind gewachsen; Entscheidun- gen fallen selektiver – aber entschlossen, wenn Substanz und Ausführung überzeugen. Unverbaubare Ausblicke, klare Grundrisse, hochwertige Materialität, effiziente Technik und verlässliche Services sind die Merkmale, die aus „teuer“ begehrt machen. Die Aus- wertungen zeigen dabei deutliche Schwerpunkte: Oberbayern/Voralpen mit Starnberg, Miesbach und der Stadt München, Rhein-Main mit Frankfurt und dem Hochtaunus, Ham- burg sowie Nordfriesland/Sylt zählen zu den stärksten Premiumadressen Deutschlands. Auch ausgewählte B-Städte und Ferienregionen rücken durch Knappheit und Lagequali- tät in den Fokus. Dieser Bericht bietet Orientierung auf Basis von Daten und Erfahrung. Für 2012–2024 analysieren wir Preisbänder, Transaktionsvolumina, Vermarktungsdauern und Nachfrage- profile – von Top-Metropolen über vitale B-Standorte bis zu begehrten Zweitwohnsitzen. Neben absoluten Werten berücksichtigen wir relative Bewertungsbänder, die Knappheit, Bauqualität und Ausführung sichtbar machen: Wo rechtfertigt die Kombination aus Lage und Qualität eine Prämie? Wo ist das aktuelle Niveau im Mehrjahresvergleich rational? Unsere Methodik verknüpft die Datengrundlagen der Gutachterausschüsse mit ergänzen- den Marktquellen und der lokalen Expertise eines europaweit vernetzten Maklerhauses. VON POLL PREMIUM steht für Zugang zu seltenen Objekten, diskrete Beratung und die Übersetzung von Kennzahlen in klare Handlungsempfehlungen. Ziel ist keine Schlagzeile, sondern Verlässlichkeit: transparent, vergleichbar, umsetzbar. Im Spitzensegment steht ein Qualitätsversprechen: Seltenheit, Substanz und Stil. Nutzen Sie die folgenden Seiten als Kompass – dort, wo Datenlage und Exzellenz der Mikrolage zusammenfinden. Liebe Leserin, lieber Leser,EINFÜHRUNG DEFINITION UND METHODIK 1 DEFINITION Als Premiumimmobilie gilt in diesem Marktbericht eine hoch- wertige Wohnimmobilie – Eigentumswohnung (ETW) sowie Ein- und Zweifamilienhaus (EFH/ZFH) – mit einem Transaktions- oder Angebotspreis ab 1 bzw. 2 Million Euro. Premium ist dabei nicht bloß ein Preisetikett, sondern Ausdruck einer Kombination aus Lagequalität (Makro- und Mikrolage, Ruhe, Aussicht, Nähe zu Wasser, Grün und Kultur), Objektqualität (Architektur, Bauweise, energetischer Standard, Grundrisslogik, Belichtung) und Unikat- Charakter (Seltenheit, historische Substanz, außergewöhnliche Ausstattung, großzügige Außenflächen). Für die Auswertungen werden die Preisklassen 1–2 Mio. € und > 2 Mio. € unterschieden; im Angebotsmarkt werden ergänzend die Bänder 2–3, 3–4, 4–5 sowie > 5 Mio. € ausgewiesen, um die Struktur des Hochpreissegments noch präziser abzubilden. Preisniveaus je Quadratmeter erschei- nen qualitätsbereinigt und werden nach Anfangs-, Standard- und Spitzenpreis differenziert; damit stehen nicht Ausreißer, sondern marktprägende Werte im Mittelpunkt. Einbezogen werden aus- schließlich Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (einschließlich Reihen- und Doppelhäuser). In dieser Abgrenzung beschreibt „Premium“ das knappe, nachfragegetriebene Topsegment, in dem sich besondere Lage- und Objektqualitäten unmittelbar im Preis ausdrücken. AUFBAU Der Bericht führt vom Makro- zum Mikroblick: Er beginnt mit der Kaufkraft als zentraler Nachfragebasis, wechselt anschließend zum bundesweiten Premiummarkt mit Zeitreihen und räumlicher Verteilung, vertieft die Betrachtung über Spitzenpreise und die Kaufpreisverteilung im Hochpreissegment und porträtiert danach die Premiummärkte ausgewählter Standorte in allen Bundesländern. Die Standortkapitel sind einheitlich strukturiert; eine Infobox zeigt die Zahl der Transaktionen ≥ 1 Mio. € nach ETW und EFH/ZFH, den Anteil des Premium-Geldumsatzes am Gesamtmarkt sowie eine mehrjährige Zeitreihe differenziert nach Preisklassen. Es folgen die besten Lagen der großen Metropolen sowie ein bundesweites Ranking des Premiumangebots. METHODIK Der Bericht basiert auf einer Vielzahl von Datenquellen. Einzigartig sind die eingekauften amtlichen Transaktionsdaten der jeweiligen örtlichen Gutachterausschüsse, welche die Grundlage für die transparente Darstellung der Premiummärkte bilden. Die Daten wurden Anfang Juli bei den Gutachterausschüssen angefragt und im Zeitraum bis Ende September geliefert. Abgefragt wurden die Anzahl der Transaktionen sowie der Geldumsatz von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen zwischen 1 Mio. und 1.999.999 Euro bzw. über 2 Mio. Euro im Zeitraum 2012 bis 2024. Für die Daten des Angebotsmarktes wurden die aggre- gierten Datenbanken von GeoMap und empirica-regio (VALUE Markdaten) mit hedonisch qualitätsbereinigten und deduplizier- ten Preisstatistiken gewählt. Die Kaufkraftkennziffern stammen vom Marktforschungsinstitut GfK (Growth from Knowledge). Alle Analysekapitel basieren auf administrativen Ebenen (Postleitzahlen, Stadt-/Landkreisen/Bundesländern). 7788 DEUTSCHLAND KAUFKRAFT 2 KAUFKRAFT IN DEUTSCHLAND Kaufkraft bezeichnet die realen Konsummöglichkeiten eines Haushalts: das Einkommen nach Steuern und Sozialabgaben, bereinigt um das aktuelle Preisniveau und die individuellen Fixkosten (Wohnen, Energie, Mobilität). Sie unterscheidet sich damit grundlegend vom Bruttoeinkommen und ist ein Netto- Begriff. Kaufkraft ist ortsabhängig, weil Lebenshaltungskosten regional stark variieren, und zeitabhängig, weil sie von Inflation, Lohnentwicklung und Zinsen beeinflusst wird. Praktisch umfasst sie neben laufenden Einkünften auch kurzfristig mobilisierbare Liquidität und Vermögenseinkommen, die die Zahlungsfähigkeit erhöhen. In der Immobilienwirtschaft übersetzt sich Kaufkraft in Zahlungsbereitschaft: Sie bestimmt, welche Lage-, Qualitäts- und Effizienzstandards nachhaltig finanzierbar sind. Kampen, Sylt 244,1 % | 67.694 € Grünwald 222,0 % | 61.828 € Königstein im Taunus 161,2 % | 44.899 € Interaktive Karte Rottach-Egern 160,5 % | 44.686 € Markkleeberg 116,0 % | 32.297 € Kleinmachnow 145,7 % | 40.574 € Konstanz 141,3 % | 39.340 € Meerbusch 141,5 % | 39.400 € KAUFKRAFT NACH POSTLEITZAHLGEBIETEN Indexierter Wert (Deutschland = 100%) | Kaufkraft je Einwohner in € (2024) Quellen GfK, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) min max Ø 100 % Vechta 100,0 % | 27.848 € Ø99 RangStadt Kaufkraft je Einwohner (€) Kaufkraft indexiert (%) 1München35.867128,8 2Erlangen33.080118,8 3Düsseldorf31.988114,9 4 Ingolstadt31.718113,9 5Wolfsburg31.094111,7 6Frankfurt am Main30.611109,9 7Stuttgart30.499109,5 8 Bonn30.172108,3 9Ulm30.084108,0 10Regensburg29.929107,5 11Wiesbaden29.830107,1 12 Hamburg29.657106,5 13Mainz29.498105,9 14Braunschweig29.375105,5 15Köln29.105104,5 16 Fürth28.934103,9 17 Potsdam28.929103,9 18Würzburg28.895103,8 19Heilbronn28.738103,2 20Darmstadt28.633102,8 RangLandkreis Kaufkraft je Einwohner (€) Kaufkraft indexiert (%) 1Starnberg38.702139,0 2 München37.545134,8 3Ebersberg35.582127,8 4Main-Taunus-Kreis35.216126,5 5Hochtaunuskreis35.198126,4 6 Erlangen-Höchstadt33.548120,5 7Fürstenfeldbruck33.458120,1 8Dachau33.361119,8 9Miesbach33.304119,6 10 Böblingen32.697117,4 11 Erding32.518116,8 12Freising32.192115,6 13Ludwigsburg32.062115,1 14Rheinisch-Bergischer Kreis32.048115,1 15 Landsberg am Lech32.033115,0 16Harburg32.022115,0 17Bodenseekreis31.992114,9 18Esslingen31.958114,8 19 Rhein-Pfalz-Kreis31.618113,5 20Stormarn31.601113,5 Die Tabelle zeigt ein Nord-Süd-Gefälle: München führt klar vor Erlangen und Düsseldorf. Dahinter folgen Wirtschaftsstandorte wie Ingolstadt und Wolfsburg sowie Finanz- und Dienstleistungszentren wie Frankfurt und Hamburg. Berlin fehlt trotz seiner Größe in der Spitzengruppe – ein Hinweis auf die heterogene Einkommensstruktur. Auffällig ist die Häufung süddeutscher Standorte, während ost- deutsche Städte kaum vertreten sind. Die Ursachen liegen vor allem in der Wirtschafts- und Branchenstruktur. München, Frankfurt und Düsseldorf profitieren von Unternehmenszentralen, Finanzdienstleistern und Tech-Branchen. Standorte wie Wolfsburg und Ingolstadt verdanken ihre Kaufkraft der Automobilindustrie. Städte wie Erlangen, Mainz oder Darmstadt profitieren von Forschung, Hochschulen und Kliniken, während Bonn, Wiesbaden oder Potsdam durch Verwaltung und Behörden Stabilität gewinnen. Trotz hoher Kaufkraft bleibt in Metropolen mit hohen Wohn- und Lebenshaltungskosten wie München, Frankfurt oder Hamburg weniger frei verfügbares Budget, während kleinere Wissenschafts- und Verwaltungszentren häufig günstigere Rahmenbedingungen bieten. Die etablierten Spitzenreiter dürften in den kommenden Jahren ihre Position behaupten, während dynamische Wissenschafts- und Technologiestandorte an Bedeutung gewinnen. Für den Premiumimmobilienmarkt eröffnet dies Chancen sowohl in den klassischen A-Städten als auch in wachsenden B-Standorten. Die Rangliste der kaufkräftigsten Landkreise wird von Starnberg angeführt, gefolgt von München und Ebersberg. Auch Main- Taunus- und Hochtaunuskreis erreichen Spitzenwerte, während zahlreiche oberbayerische Kreise wie Fürstenfeldbruck, Dachau oder Miesbach vertreten sind. Insgesamt zeigt sich eine deutli- che Dominanz des süddeutschen Raums, während der Norden nur punktuell erscheint, etwa mit Harburg oder Stormarn. Auffällig ist, dass Landkreise im unmittelbaren Umfeld von Metropolen häufig Spitzenplätze belegen. Sie vereinen die hohe Arbeitsplatzdichte und Einkommensstärke der Großstädte mit attraktiven Wohnlagen im Umland. So profitieren Regionen rund um München und Frankfurt von Konzernzentralen und einer großen Zahl hochqualifizierter Erwerbstätiger. In Baden- Württemberg sichern zudem starke Industrie und Mittelstand in Kreisen wie Böblingen oder Ludwigsburg überdurchschnittliche Einkommen. Die hohe Kaufkraft geht allerdings mit deutlich gestiegenen Wohn- und Grundstückspreisen einher. Gerade im Umland der Metropolen treibt die starke Nachfrage nach hochwer- tigen Immobilien die Preise, sodass der reale Konsumspielraum teilweise begrenzt ist. Sowohl in den Kernstädten als auch in den angrenzenden Kreisen bleibt die Nachfrage nach exklusiven Objekten auf hohem Niveau, und die führenden Standorte werden ihre Attraktivität auch in den kommenden Jahren behaupten. STÄDTE AB 100.000 EW. 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