< Previous1010 STATISTIK & RANKINGS BUNDESWEITER PREMIUM-MARKT 3 ENTWICKLUNG PREMIUMSEGMENT Die Analyse des bundesweiten Wohnimmobilienmarktes anhand der tatsächlich getätigten Transaktionen gibt Aufschluss über die reale Entwicklung des Premiummarktes im Vergleich zum Gesamtmarkt. Sie zeichnet ein ähnliches Bild wie die Entwicklung des Angebotsmarktes mit den deutlichen Anstiegen 2018 und 2020. Die Indexierung der Immobilienmarktdaten mit dem Jahr 2012 als 100 Prozent verdeutlicht die markante Abkoppelung des Premiumsegmentes vom Gesamtmarkt. Während sowohl Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Gesamtmarkt auf maximal 200 Prozent im Jahr 2021 anstiegen, setzt sich das Segment der hochpreisigen Immobilien deutlich ab. Besonders hervorzuheben ist der Anstieg bei hochpreisigen Eigentumswohnungen. Diese steigerten sich sowohl im Umsatz als auch in der Anzahl an Transaktionen seit 2018 und verstärkt seit 2020 auf ein Maximum von 540 Prozent im Jahr 2021. Hochpreisige Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im selben Zeitraum auf ein Maximum von 370 Prozent. Ebenso stark wie der Premiummarkt seit 2019 anstieg, fiel er von 2021 bis 2023 ab. Besonders hochpreisige Eigentumswohnungen erfuhren einen raschen An- und Abstieg. Der Markt von Eigentumswohnungen findet größ- tenteils in urban geprägten Räumen statt. Hier wurden in den vergangenen Jahren vermehrt gehobene Objekte fer- tiggestellt und auf den Markt gebracht. Auch die geänderte Zinspolitik führt zu den Rückgängen im Premiumsegment. Auffällig ist der ähnliche Verlauf der Indexkurven von Transaktionen und Umsatz im Premiumsegments, während im Gesamtmarkt seit 2012 die Transaktionsanzahl einen deutlich höheren Anstieg aufweist als der Umsatz. Die Betrachtung des Angebotsmarktes offenbart zentrale Dynamiken im Premiumsegment. Während sich Transaktionsdaten auf die tatsächlich realisierten Verkäufe beziehen und damit das reale Marktgeschehen Jahr darstellen, liefern Angebotsdaten einen unmittelbaren Einblick in aktuelle Marktdynamiken, Preisgefüge verschiedener Anbieter und strukturelle Entwicklungen des Premiumsegments. Der Angebotsmarkt bezieht dabei alle auf Immobilienportalen angebotenen Wohnimmobilien mit ein, wobei die Daten einer entsprechenden Bereinigung unterzogen wurden. Besonders im Premiumsegment lohnt ein Blick auf die Anteilskurve der Angebotenen Objekte. Seit 2015 zeigt sich hier ein deutlicher Aufwärtstrend, der sich bis zum vierten Quartal 2021 auf ein Maximum von 4,6 Prozent fortsetze. Seitdem hat sich der Premiummarkt deutschlandweit etwas stabilisiert, seit 2024 steigt der Anteil wieder leicht an. Im jüngsten, zweiten Quartal 2025 lag der Wert bei 4,3 Prozent und damit um knapp 260 Prozent höher als 2015. Besonders der sprunghafte Anstieg zu Beginn der 2020er-Jahre fällt ins Auge. In einer Phase niedriger Zinsen und hoher Liquidität floss mehr Kapital in Wohnimmobilien, wodurch Preise im Allgemeinen stiegen und besonders das Premiumsegment sprunghaft wuchs. Eigentumswohnungen | Premium- und Gesamtmarkt 0 % 100 % 200 % 300 % 400 % 500 % 600 % 201213141516171819202122232024 Transaktionen und Geldumsatz | Index: 2012 = 100 % Ein- und Zweifamilienhäuser | Premium- und Gesamtmarkt Transaktionen und Geldumsatz | Index: 2012 = 100 % 0 % 100 % 200 % 300 % 400 % 500 % 600 % 201213141516171819202122232024 Quellen regionale Gutachterausschüsse, GEWOS, GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Premium-Anteil | Premiumobjekte am Gesamtmarkt angebotene ETW und EFH/ZFH über 1-Million Euro am Gesamtmarkt in Prozent 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % 5,0 % 201520162017201820192020202120222023202420251111 PREMIUM-CLUSTER IN DEUTSCHLAND Der Premiumwohnmarkt ab 1 Mio. € ist in Deutschland räumlich klar konzentriert. Auf Basis von 1.063.683 Inseraten entfielen 2024 im Mittel 3,9 % der Angebote auf das Millionensegment; die Top-20 Kreise vereinen rund 58 % aller Premiuminserate. Zweistellige Anteile bleiben selten (21 von 400 Kreisen), ≥ 20 % erreichen lediglich 7 Kreise. Strukturell weisen kreisfreie Städte mit durch- schnittlich 7,3 % fast den dreifachen Premiumanteil von Landkreisen (2,5 %) auf – ein stabiles Muster zugunsten urbaner Zentren und unmittelbar angrenzender Spitzenlagen. Das deutlichste Schwerpunktgebiet liegt in Oberbayern und den Voralpen. Starnberg (49,1 %) und Miesbach (43,6 %) markieren die höchsten Werte, gefolgt vom Landkreis München (30,6 %) und der Stadt München (27,1 %). Flankierend erreichen Bad Tölz-Wolfratshausen (23,1 %), Ebersberg (21,7 %) und Garmisch-Partenkirchen (20,4 %) ebenfalls sehr hohe Quoten. Diese Sequenz erstreckt sich von den klassischen Seenlagen bis in die alpennahen Kreise und bildet das geschlossenste Hochsegment im Bundesgebiet. Als zweite, klar erkennbare Achse tritt Rhein-Main her- vor. Zwischen Taunus und Main liegen Hochtaunuskreis (14,6 %), Frankfurt am Main (13,8 %) und der Main- Taunus-Korridor (~ 9,6 %) auf durchgängig erhöhtem Niveau; Wiesbaden (10,1 %) ergänzt das Cluster. Damit bleibt Rhein-Main unter den oberbayerischen Spitzen, aber deutlich oberhalb des Bundesmittels. Baden-Württemberg zeigt selektive Hochpunkte entlang von Neckar und Bodensee: Heidelberg (15,2 %), Stuttgart (10,0 %) und Baden-Baden (9,6 %) sowie Freiburg (8,3 %), Bodenseekreis (7,9 %) und Konstanz (6,0 %). Die Dichte erhöhter Anteile ist hier spürbar, ohne die Intensität des oberbayerischen Clusters zu erreichen. Nördlich der Mittelgebirge dominieren einstel- lige Anteile; zwei Ausnahmen prägen das Bild. Hamburg (16,1 %) weist als Metropole des Nordens konstant hohe Quoten auf. Entlang der Küste ragt Nordfriesland (18,4 %) als ausgeprägter Insel- und Zweitwohnsitzmarkt heraus; weitere Küstenkreise – etwa Vorpommern-Rügen (~ 3,6 %), Lübeck (~ 3,4 %) und Rostock (~ 3,3 %) – verbleiben mehrheitlich im mittleren bis unteren Bereich. In der Hauptstadtregion stechen Berlin (10,7 %) und Potsdam (10,8 %) hervor, während das branden- burgische Umland überwiegend einstellige Werte aufweist. Entlang der Rheinschiene zeigt Nordrhein-Westfalen eine differenzierte Verteilung. Düsseldorf (11,9 %) er- reicht im Landesvergleich die höchste Quote, Köln (7,2 %), Bonn (6,4 %) und Münster (6,2 %) folgen; im weiteren Ruhrgebiet und Umland dominieren moderate Anteile. Auf Länderebene ergibt sich ein konsistentes Muster: In der relativen Quote führen die Stadtstaaten (Hamburg 16,1 %, Berlin 10,7 %). Bayern erreicht 8,6 % und stellt zugleich den größten absoluten Beitrag zum Premiumangebot – 35,8 % aller deutschen Inserate ≥ 1 Mio. € entfallen auf bayerische Kreise und Städte. Dahinter folgen Hessen 4,6 %, Schleswig-Holstein 3,6 %, Baden-Württemberg 3,1 % und Nordrhein-Westfalen 2,2 %. In der Gesamtschau verdichtet sich das Millionensegment auf wenige großräumige Schwerpunkte – Oberbayern/Voralpen, Rhein- Main, ausgewählte baden-württembergische Städte sowie Hamburg – während der überwiegende Teil Deutschlands niedrige bis mittlere Anteile aufweist. Anteil von Premiumimmobilien am gesamten Angebotsmarkt 2024 | GeoMap, 2025 min max Interaktive Karte1212 SPITZENPREISE STÄDTE 4 Bei den Spitzenpreisen setzt sich die bayerische Landeshauptstadt deutlich von den Nachfolgern ab: Mit rund 15.100 Euro pro Quadratmeter liegt München mehr als 4.000 Euro über Frankfurt am Main mit 10.900 Euro pro Quadratmeter und Hamburg mit 10.800 Euro pro Quadratmeter. Mit Heidelberg (10.600) liegen vier kreisfreie Städte über der 10.000 Euro pro Quadratmeter- Marke. Die Bundeshauptstadt liegt an fünfter Stelle. Insgesamt liegen fast alle Top-15 Standorte mit Ausnahme von Wiesbaden und Münster oberhalb der 8.000 Euro pro Quadratmeter in den Spitzenpreisen. Auffällig ist der überproportionale Anteil süddeutscher Städte, sowie die gute Positionierung kleinerer Standorte wie Rosenheim und Regensburg. - 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000 MÜNCHEN FRANKFURT AM MAIN HAMBURG HEIDELBERG BERLIN DÜSSELDORF POTSDAM FREIBURG IM BREISGAU STUTTGART KÖLN ERLANGEN ROSENHEIM REGENSBURG WIESBADEN MÜNSTER TOP-15-STÄDTE NACH SPITZENPREISEN Außerhalb der dargestellten Grafik bündeln sich am unteren Ende die Schlusslichter mit deutlich geringeren Spitzenpreisen, die beispielsweise in Gera in Thüringen mit 3.100 Euro pro Quadratmeter nur wenig oberhalb der Anfangspreise der Top-15 liegen. Regionale Schwerpunkte lassen sich in der Analyse der kreisfreien Städte kaum bilden. Sowohl in den Top-15 als auch in den 15 günstigsten Städten sind verschiedene Regionen aus ganz Deutschland vertreten. Während es in den Top-15 noch einen leichten süddeutschen Schwerpunkt gab, sind in den untersten 15 Standorten acht Bundesländer vertreten. Im Vergleich zu der Analyse der Landkreise zeigt dies die Diskrepanz zwischen urbanen kreisfreien Städten und Landkreisen. Die bayerische Landeshauptstadt erreicht Spitzenpreise im Premiumsegment um etwa ein Drittel höher als Frankfurt am Main und Hamburg. Quellen empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Bemerkenswert ist der Kontrast zwischen Basis und Spitze. Anfangs- und Mittelwerte der Top-15 bewegen sich einem Korridor: Mit Ausnahme Münchens liegen alle dargestell- ten Städte bei den Standardpreisen zwischen 5.800 und 4.400 Euro pro Quadratmeter und bei den Anfangspreisen zwischen 2.500 und 2.300 Euro pro Quadratmeter. Bei den Spitzenpreisen ist der erste Platz München beinahe doppelt so teuer wie Münster auf Platz 15, die Differenz zwischen dem zweiten Platz Frankfurt am Main und Münster beträgt noch über 3.000 Euro pro Quadratmeter. Die Grafik verdeut- licht eine hohe Varianz innerhalb der Märkte der einzelnen Städte. Verschiedene Käufergruppen finden Immobilien in ihren Preissegmenten, während für das Premiumsegment in den hochwertigen und exklusiven Wohnlagen deutlich höhere Preise abzurufen sind. Auffällig ist ebenfalls, dass Differenz zwischen Anfangs- und Spitzenpreisen in Städten im unteren Feld der Untersuchung weniger ausgeprägt ist. Außerhalb des Premiumsegments und mit Ausnahme Münchens bewegen sich die Medianpreise der Top-15 in einem ähnlichen Rahmen. qualitätsbereinigte Kaufpreise 2024 für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser in €/m². Spitzenpreis: 95%-Perzentil, Standardpreis: Median; Anfangspreis: 5%-Perzentil. 1313 SPITZENPREISE LANDKREISE 4 - 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000 MIESBACH NORDFRIESLAND MÜNCHEN GARMISCH-PARTENKIRCHEN STARNBERG BAD TÖLZ-WOLFRATSHAUSEN EBERSBERG AURICH FÜRSTENFELDBRUCK DACHAU LINDAU (BODENSEE) DACHAU LINDAU (BODENSEE) BODENSEEKREIS LANDSBERG AM LECH FREISING HOCHTAUNUSKREIS Im Vergleich der Landkreise steht das oberbayerische Miesbach mit Spitzenpreisen von rund 18.000 Euro pro Quadratmeter deutlich an erster Stelle. Knapp dahinter folgt der nörd- lichste Landkreis Nordfriesland mit 16.900 Euro. Hier ist es vor allem die Insel Sylt, die das Preisgefüge angibt. Beide Regionen liegen deutlich vor dem drittplatzierten Landkreis Garmisch-Partenkirchen, der mit etwa 12.900 Euro bereits mehrere tausend Euro Abstand aufweist. In einem engen Feld bewegen sich auch die Landkreise München und Starnberg, die ähnlich hohe Werte erreichen. Ab dem viertplatzierten Bad Tölz-Wolfratshausen sinken die Spitzenpreise unter die Marke von 11.000 Euro, während sich Ebersberg, Fürstenfeldbruck oder Dachau im Korridor zwischen 9.000 und 10.000 Euro einordnen. Ergänzt wird die Spitzengruppe durch Aurich in Niedersachsen mit den ostfriesischen Inseln sowie den Bodenseekreis in Baden-Württemberg. Insgesamt stammen zehn der fünfzehn teuersten Landkreise aus Bayern, was die regionale Konzentration des Hochpreissegments deutlich macht. Am unteren Ende des Rankings finden sich dagegen Regionen, die in der Grafik nicht sichtbar sind. Besonders auffällig ist die Häufung in Thüringen, wo der Saale-Orla-Kreis, der Kyffhäuserkreis, der Unstrut-Hainich-Kreis und der Landkreis Greiz zu den Schlusslichtern zählen. Gemeinsam mit Mansfeld- Südharz in Sachsen-Anhalt liegen ihre Spitzenpreise oft nur knapp über 2.000 Euro pro Quadratmeter. Damit markie- ren sie das andere Extrem des Marktes: Während im Süden Deutschlands und in Urlaubsregionen einzelne Landkreise im Premiumsegment absolute Rekordwerte erzielen, bleibt in eher strukturschwächeren Regionen ein hochpreisiges Angebot meist aus. Vergleicht man die Preisniveaus genauer, fällt die ausgeprägte Spreizung der Spitzenwerte auf. Während die Standard- und Anfangspreise der Top-15 nur geringe Unterschiede zeigen, öffnen sich bei den Maximalwerten erhebliche Abstände. Allein zwischen Nordfriesland und dem drittplatzierten Landkreis München beträgt die Differenz mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter. Damit verdeutlicht sich, dass sich in einzelnen Landkreisen besonders exklusive Teilmärkte herausgebildet haben, die weit über das Gesamtniveau hinausragen. In anderen, ebenfalls hochpreisigen Regionen ist die Struktur homogener, sodass die Spanne zwischen Basis und Spitze weniger stark ausfällt. TOP-15-LANDKREISE NACH SPITZENPREISEN qualitätsbereinigte Kaufpreise 2024 für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser in €/m². Spitzenpreis: 95%-Perzentil, Standardpreis: Median; Anfangspreis: 5%-Perzentil. Von den Top-15 Landkreisen befinden sich elf in Süddeutschland und davon alleine neun in Oberbayern zwischen München und Alpen. Premium-Hochburgen wie Sylt oder die besten Lagen am Tegernsee ziehen die jeweiligen Spitzenpreise in den Landkreisen deutlich nach oben. 1414 - 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 RangStadtteil/Ortsteil Spitzenpreis 1. Hj 2025 (€/m²) Medianpreis 1. Hj 2025 (€/m²) 1 Bogenhausen 17.432 10.297 2Neuhausen-Nymphenburg 17.249 13.199 3Harvestehude 16.902 9.489 4Gänsheide 16.076 8.042 5 Schwabing-Freimann 15.523 9.241 6Uhlenhorst 14.685 10.101 7Eppendorf 14.646 8.121 8Untergiesing-Harlaching 14.516 11.402 9 Oberkassel 14.224 8.271 10 Hahnwald 13.891 8.542 11Lenzhalde 13.791 7.305 12Düsseltal 13.787 10.510 13Westend-Nord 13.636 11.936 14 Winterhude 13.384 8.954 15Schmargendorf 13.312 10.378 16Nordend-West 13.280 10.815 17Dahlem 13.200 8.750 18 Marienburg 13.055 10.142 19Othmarschen 13.048 9.275 20Blankenese 13.026 9.399 21Nienstedten 12.842 9.492 22 Grunewald 12.024 5.886 23Solln 11.495 9.521 24Müngersdorf 11.122 8.197 25Sachsenhausen-Nord 11.011 7.766 SPITZENPREISE STADTTEILE | HÄUSER 4 Quellen GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) EIN-/ZWEIFAMILIENHÄUSER | TOP-25-STADTTEILE IN METROPOLEN BOGENHAUSEN qualitätsbereinigte Kaufpreise 1. Halbjahr 2025 für Ein-/Zweifamilienhäuser in €/m². Spitzenpreis: 90%-Perzentil; Standardpreis: Median; Anfangspreis: 10%-Perzentil. NEUH.-NYMPHENBURG HARVESTEHUDE GÄNSHEIDE Stadtviertel bilden innerhalb urbaner Räume eigenständige Mikrostandorte, die sich durch spezifische Lagequalitäten, inf- rastrukturelle Voraussetzungen, sozioökonomische Strukturen und kulturelle Entwicklungen voneinander unterscheiden. Die vorliegende Analyse untersucht und vergleicht die teuersten Stadtviertel der Top-8-Städte Deutschlands und zeigt, wie sich Premiumlagen innerhalb urbaner Zentren aber auch im nationalen Vergleich positionieren. Zu diesem Zweck wurden Kaufpreisspannen von Ein- und Zweifamilienhäusern in den Bezirken, Ortsteilen oder Stadtteilen der urbanen Zentren verglichen. Das Ranking offenbart je Stadtviertel die teuersten zehn Prozent aller angebotenen Wohnimmobilien. Spitzenreiter sind die Münchener Stadtbezirke Bogenhausen, in dem sich der exklusive Herzogpark befindet, und Neuhausen- Nymphenburg mit der Villenkolonie Neuwittelsbach. In beiden Bezirken variieren die Preise zwischen 10.000 und 17.000 Euro pro Quadratmeter. Die Plätze 24 und 25 werden von Müngersdorf (Köln Lindenthal) und Sachsenhausen-Süd (Frankfurt am Main) belegt. Hier ist die Varianz deutlich geringer: Ein- und Zweifamilienhäuser werden zwischen 7.800 und 11.000 Euro pro Quadratmeter angeboten. Während Spitzen- und Anfangspreise innerhalb einzelner Städte aber auch im landesweiten Vergleich deutlich variieren, bewegt sich der Median-Kaufpreis in den untersuchten Standorten meist in einem ähnlichen Korridor zwischen 8.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter. Enge Kaufpreisspannen, wie sie besonders im Frankfurter Westend-Nord und Nordend-West auftreten, weisen dabei auf eine homogene Zusammensetzung hochwertiger Wohnlagen in einem kleineren Viertel hin, während weitere Spannen besonders in den größeren Hamburger und Münchener Viertel zu finden sind. BerlinDüsseldorfFrankfurt am Main HamburgKölnMünchenStuttgart SCHWABING-FREIMANN UHLENHORST EPPENDORF UNTERGIESING-HARLACHING OBERKASSEL HAHNWALD LENZHALDE DÜSSELTAL WESTEND-NORD WINTERHUDE SCHMWARGENDORFNORDEND-WEST DAHLEM MARIENBURGOTHMARSCHEN BLANKENESE NIENSTEDTEN GRUNEWALD SOLLN MÜNGERSDORF SACHSENHAUSEN-NORD 123456789101112131415161718192021222324251515 - 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 SPITZENPREISE STADTTEILE | WOHNUNGEN 4 RangStadtteil/Ortsteil Spitzenpreis 1. Hj 2025 (€/m²) Medianpreis 1. Hj 2025 (€/m²) 1 Altstadt-Lehel 20.252 12.530 2Ludwigvorstadt-Isarvorstadt 18.973 12.840 3Hafencity 18.427 13.603 4Innenstadt 16.817 7.875 5 Killesberg 16.726 10.393 6Schwabing-Freimann 16.620 10.511 7Maxvorstadt 16.325 11.542 8Altstadt 16.120 11.359 9 Au-Haidhausen 15.871 11.197 10 Harvestehude 15.403 12.411 11Lenzhalde 15.041 7.854 12Neuhausen-Nymphenburg 14.964 10.125 13Rotherbaum 14.650 10.290 14 Uhlenhorst 14.313 10.635 15Untergiesing-Harlaching 14.168 9.471 16Schlachtensee 13.622 5.863 17Schwabing-West 13.508 9.487 18 Winterhude 13.123 9.156 19Bogenhausen 13.102 8.654 20Nienstedten 12.556 7.527 21Othmarschen 12.425 7.895 22 Altstadt 12.266 9.695 23Oberkassel 12.198 8.612 24Westend-Süd 12.039 9.294 25Westend-Nord 11.451 7.500 EIGENTUMSWOHNUNGEN | TOP-25-STADTTEILE IN METROPOLEN ALTSTADT-LEHEL qualitätsbereinigte Kaufpreise 1. Halbjahr 2025 für Eigentumswohnungen in €/m². Spitzenpreis: 90%-Perzentil; Standardpreis: Median; Anfangspreis: 10%-Perzentil. LUDWIG.-/ISARVORSTADT HAFENCITY INNENSTADT Innerhalb deutscher Großstädte gibt es häufig räumliche Unterschiede zwischen Premium-Wohnlagen für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Eigentumswohnungen. Letztere sind oft innenstadtnäher, urbaner geprägt und folgen häufig einheitlicher architektonischer Linien, wie beispielsweise im Frankfurter Westend mit seinen prunkvollen Altbaufassaden. Die Auswertung der Spitzenpreise von Eigentumswohnungen ergibt daher geographisch ein ähnliches Bild, mit München und Hamburg als Spitzenpreis-Cluster, innerhalb der Metropolen belegen jedoch unterschiedliche Stadtviertel die oberen Ränge. Die Münchener Altstadt belegt hier mit einem Spitzenpreis von über 20.000 Euro pro Quadratmeter mit Abstand den ersten Platz. Die direkt angrenzende Ludwigvorstadt-Isarvorstadt folgt auf dem zweiten Platz, dicht gefolgt von der neuen Hamburger Hafencity, wo Eigentumswohnungen zwischen 13.600 und 18.500 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Mit der Frankfurter Innenstadt auf Rang vier, dem etablierten Killesberg in Stuttgart auf Rang fünf und der Düsseldorfer Altstadt mit 16.000 Euro pro Quadratmeter Spitzenpreis auf Rang acht sind unterschiedliche Regionen in den Top-10 Stadtteilen vertreten. Ein Blick auf die Grafik der Kaufpreisspannen gibt dabei auch Aufschluss über Zusammensetzung und Qualität der Wohnlagen innerhalb eines Viertels. Enge Spannen weisen meist auf kleinere, homogene Viertel hin, in denen Anfangs- und Spitzenpreise nah beieinanderliegen. Dies ist beispielsweise der Fall in den Hamburger Stadtteilen rund um die Außenalster, die fast ausschließlich aus gehobenen Wohnlagen bestehen. Weitere Kaufpreisspannen finden sich in hingegen in größeren, hete- rogenen Vierteln, die zwar über hochwertige Premiumlagen verfügen, aber ebenfalls einfachere Wohnlagen beinhalten. Dies ist besonders ersichtlich in Schwabing-Freimann, einem der größten Münchener Bezirke. BerlinDüsseldorfFrankfurt am Main HamburgKölnMünchenStuttgart KILLESBERG SCHWABING-FREIMANN MAXVORSTADT ALTSTADT AU-HAIDHAUSEN HARVESTEHUDE LENZHALDE NEUHAUSEN-NYMPHENBURG ROTHERBAUM UHLENHORST UNTERGIESING-HARLACHING SCHLACHTENSEE SCHWABING-WEST WINTERHUDE BOGENHAUSEN NIENSTEDTENOTHMARSCHEN ALTSTADT OBERKASSEL WESTEND-SÜD WESTEND-NORD 123456789101112131415161718192021222324251616 SPITZENPREISE STRASSEN 4 DIE TEUERSTEN STRASSEN DEUTSCHLANDS Eine noch kleinteiligere Analyse der Premiumlagen in Deutschland betrachtet die exklusivsten und teuersten Wohnadressen. Um regio- nale Unterschiede deutlich zu machen und das Ranking zu diversi- fizieren, wurde je Standort eine repräsentative Straße ausgewählt und hinsichtlich des mittleren Kaufpreises und der Abweichung zum lokalen Mittelwert eingeordnet. Der Fokus liegt dabei auf Städten ab 100.000 und ab 500.000 Einwohnern sowie auf kaufkraftstarken Mittelstädten und Ferienregionen. Die Bestimmung einzelner Straßenzüge als teuerste Straße einer Stadt oder Region stößt dabei auf methodische Hürden. Je nach Bewertungsansatz ergibt sich hier ein unterschiedliches Bild, so weisen beispielsweise Einkaufsstraßen in Metropolen deutlich höhere Bodenrichtwerte auf als exklusive Villenkolonien. In der vorliegenden Analyse wurde daher der Fokus auf repräsentative Wohnlagen von Ein- und Zweifamilienhäusern STÄDTE AB 500.000 EINWOHNER RangStraßeStadt-/OrtsteilStadtØ-Kaufpreis €/m²Ø-Kaufpreis in €Ø-Kaufpreis StadtDifferenz in % 1PienzenauerstraßeBogenhausen/HerzogparkMünchen 29.500 9.145.000 8.750 +237 2 ElbchausseeAltona/OthmarschenHamburg 24.500 7.105.000 4.950 +395 3GoethestraßeSteglitz-Zehlendorf/ZehlendorfBerlin 22.500 6.187.500 4.826 +366 4Robert-Bosch-StraßeNord/LenzhaldeStuttgart 16.500 4.125.000 5.411 +205 5HahnwaldwegRodenkirchen/HahnwaldKöln 16.300 3.586.000 4.500 +262 6 Am LeonhardsbrunnBockenheim/DiplomatenviertelFrankfurt am Main 15.500 4.340.000 5.183 +199 7 TiergartenstraßeStadtbezirk 2/DüsseltalDüsseldorf 14.800 3.996.000 5.098 +190 8Hunsrückstraße BredeneyEssen 13.500 3.510.000 3.440 +292 9WackenroderstraßeErlenstegenNürnberg 10.500 2.625.000 4.196 +150 10DeliuswegOst/VahrBremen 9.800 2.180.000 2.543 +285 Quellen GeoMap, Google Earth, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STÄDTE AB 100.000 EINWOHNER RangStraßeStadt-/OrtsteilStadtKaufpreis €/m²Spitzenpreis in €Ø-Kaufpreis StadtDifferenz in % 1PhilosophenwegNeuenheim/HeiligenbergHeidelberg 19.500 5.850.000 5.380 +262 2 NerotalNordost/NerobergWiesbaden 15.500 3.875.000 4.833 +221 3VirchowstraßeBabelsberg/GriebnitzseePotsdam 12.800 3.584.000 5.127 +143 4Am BurgwegDurlach/TurmbergKarlsruhe 10.900 2.905.000 4.494 +140 5 WintererstraßeHerdern/Herdern-SüdFreiburg i. Breisgau 10.700 2.817.500 5.267 +107 6Am RosengartenMainz-OberstadtMainz 10.500 2.520.000 4.472 +135 7Gerhart-Hauptmann-Str.GöggingenAugsburg 10.200 2.856.000 4.583 +123 8Annette-AlleeCentrum/SchlossviertelMünster 10.000 2.100.000 4.149 +141 9 PreuswegAachen-MitteAachen 9.750 2.047.500 3.477 +180 10Fasanenstraße Bad Godesberg/RüngsdorfBonn 8.750 2.100.000 4.045 +116 MITTELSTÄDTE UND FERIENREGIONEN RangStraßeStadt-/OrtsteilStadt/RegionKaufpreis €/m²Spitzenpreis in €Ø-Kaufpreis StadtDifferenz in % 1HobokenwegKampenSylt 32.500 13.000.000 18.773 +73 2 Seestraße (Seeufer)StarnbergStarnberger See 27.000 11.340.000 9.459 +185 3Doktor-Max-StraßeGrünwaldGrünwald 26.000 10.400.000 13.103 +98 4KlosterwachtstraßeTegernseeTegernsee 25.000 8.750.000 14.737 +70 5Am WiesenhangFalkensteinKönigstein im Taunus 19.500 6.825.000 6.752 +189 6 Heinrich-von-Kleist-Str.Hardtwald Bad Homburg v. d. Höhe 18.000 5.670.000 6.595 +173 7 AlpsteinwegPetershausen OstKonstanz 15.500 4.805.000 5.736 +170 8HildegundisalleeBüderichMeerbusch 15.000 4.725.000 4.676 +221 9FriedrichstraßeBaden-BadenBaden-Baden 14.750 4.867.500 3.790 +289 10BillstraßeJuistJuist 14.500 3.335.000 9.976 +451717 HOBOKENWEG | MÜNCHEN Pienzenauerstraße | München gelegt, um eine fundierte Einschätzung der hochpreisigsten Adressen in deutschen Premiumstandorten zu geben. Entscheidend für die Ausweisung einer Wohnlage mit dem Prädikat besonders exklusiv oder premium sind meist weniger infrastrukturelle Aspekte, sondern Alleinstellungsmerkmale, die einem bestimmten Wohnobjekt das gewisse Etwas verleihen. Private Wasserzugänge, spektakuläre Ausblicke, Hanglagen, parkähnliche Grundstücke oder auch naturnahe Randlagen und unverbaubare Sichtachsen machen einzelne Straßenzüge und Wohnimmobilien zu den begehrtesten Lagen einer Region. Diese Qualitäten spiegeln sich im Kaufpreis eines Objektes wider. Einzelne, homogen hochwertige Straßenzüge stechen in ihren mittleren Kaufpreisen aus dem Preisgefüge des Stadtteils oder der Region deutlich hinaus und erreichen Preise, die um ein Vielfaches höher liegen als der lokale Durchschnitt. Elbchaussee | HamburgGoethestraße | Berlin Philosophenweg | HeidelbergNerotal | WiesbadenVirchowstraße | Potsdam Hobokenweg | SyltSeestraße | StarnbergDoktor-Max-Straße | Grünwald1818 KAUFPREISVERTEILUNG STÄDTE 4 PREMIUM NACH PREISKLASSEN ETW und EFH/ZFH, sortiert nach Anteil über 3 Mio. € RangStadtBundesland Angebote insgesamt 2024 davon über 1 Mio. € davon über 3 Mio. € davon über 5 Mio. € 1HeidelbergBaden-Württemberg 1.339 203 15,2% 42 3,1% 15 1,1% 2MünchenBayern 21.753 5.889 27,1% 531 2,4% 161 0,7% 3HamburgHamburg 18.918 3.044 16,1% 257 1,4% 62 0,3% 4 DüsseldorfNordrhein-Westfalen 8.294 989 11,9% 84 1,0% 18 0,2% 5Frankfurt am MainHessen 7.649 1.057 13,8% 76 1,0% 16 0,2% 6BerlinBerlin 47.612 5.107 10,7% 392 0,8% 69 0,1% 7Baden-BadenBaden-Württemberg 1.430 137 9,6% 8 0,6% - 0,0% 8 KölnNordrhein-Westfalen 10.787 775 7,2% 51 0,5% 11 0,1% 9KarlsruheBaden-Württemberg 2.497 174 7,0% 9 0,4% - 0,0% 10Freiburg im BreisgauBaden-Württemberg 2.459 203 8,3% 8 0,3% - 0,0% 11WiesbadenHessen 4.085 412 10,1% 12 0,3% 2 0,0% 12 PotsdamBrandenburg 2.078 224 10,8% 6 0,3% - 0,0% 13 StuttgartBaden-Württemberg 7.358 734 10,0% 18 0,2% 2 0,0% 14AschaffenburgBayern 908 42 4,6% 2 0,2% - 0,0% 15ErlangenBayern 1.740 87 5,0% 2 0,1% 1 0,1% Quellen GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) Die Betrachtung der Premiumangebote nach Preisklassen zeigt eindrucksvoll, dass sich das oberste Marktsegment zu- nehmend differenziert. Während Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser oberhalb einer Millionen Euro in vielen Städten inzwischen fester Bestandteil des Wohnimmobilienmarktes sind, bleibt das Feld jenseits der Drei- Millionen-Schwelle Alleinstellungsmerkmal. Heidelberg nimmt hier eine überraschende Sonderstellung ein: Mit einem Anteil von über drei Prozent an den Gesamtangeboten verzeichnet die Universitätsstadt den bundesweit höchsten Wert. Auch oberhalb der Fünf-Millionen-Marke ist Heidelberg anteilig an erster Stelle. Dass eine vergleichsweise kleine Stadt im Ranking vor bekannten Premiummärkten in Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin liegt, zeigt die Bedeutung regionaler Besonderheiten und die Vielfalt exklusiver Wohnräume. In absoluten Zahlen bleibt die bayerische Landeshauptstadt unangefochtene Spitzenreiterin. Mit fast 6.000 Objekten über einer Million Euro und über 500 Angeboten oberhalb der Drei- Millionen-Grenze zeigt sich die enorme Markttiefe Münchens. Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt am Main folgen auf hohem Niveau, wenngleich mit deutlich geringeren Werten als die beiden Spitzenreiter. Insgesamt bestätigt die Auswertung die Diversifizierung des Premiumsegments. Hochpreisiges Wohnen ist nicht mehr nur ein Phänomen der A-Städte, sondern ent- wickelt sich auch in regionalen Zentren. Zugleich zeigt sich, dass Objekte jenseits der drei und fünf Millionen Euro selbst in bekannten Premiumlagen zwar Bestandteil des Preisgefüges sind, jedoch nur von einer begrenzten, hochexklusiven Klientel nachgefragt werden. Premium-Anteil in Städten | Objekte nach Preisklassen ab 5 Mio. € 4-5 Mio € 3-4 Mio € | 2-3 Mio. € 1-2 Mio. € unter 1 Mio. € 70 %75 %80 %85 %90 %95 %100 % Erlangen Aschaffenburg Stuttgart Potsdam Wiesbaden Freiburg im Breisgau Karlsruhe Köln Baden-Baden Berlin Frankfurt am Main Düsseldorf Hamburg München Heidelberg ↓ Heidelberg führt anteilig über 3 und 5 Mio. €; München bleibt in absoluten Zahlen klar vorn.1919 50%60%70%80%90%100% Traunstein Fürstenfeldbruck Rosenheim Bodenseekreis Oberallgäu Hochtaunuskreis Landsberg am Lech Ebersberg Garmisch-Partenkirchen Lindau (Bodensee) Bad Tölz-Wolfratshausen München Nordfriesland Starnberg Miesbach KAUFPREISVERTEILUNG LANDKREISE 4 PREMIUM NACH PREISKLASSEN ETW und EFH/ZFH, sortiert nach Anteil über 3 Mio. € RangLandkreisBundesland Angebote insgesamt 2024 davon über 1 Mio. € davon über 3 Mio. € davon über 5 Mio. € 1MiesbachBayern 1.582 689 43,6% 126 8,0% 27 1,7% 2StarnbergBayern 2.070 1.016 49,1% 81 3,9% 23 1,1% 3NordfrieslandSchleswig-Holstein 5.214 961 18,4% 189 3,6% 63 1,2% 4 MünchenBayern 4.992 1.526 30,6% 140 2,8% 43 0,9% 5Bad Tölz-WolfratshausenBayern 1.170 270 23,1% 10 0,9% 1 0,1% 6Lindau (Bodensee)Bayern 1.011 84 8,3% 6 0,6% - 0,0% 7Garmisch-PartenkirchenBayern 1.124 229 20,4% 6 0,5% 2 0,2% 8 EbersbergBayern 2.030 441 21,7% 10 0,5% - 0,0% 9Landsberg am LechBayern 1.437 180 12,5% 7 0,5% 1 0,1% 10HochtaunuskreisHessen 4.000 582 14,6% 16 0,4% 2 0,1% 11OberallgäuBayern 1.627 84 5,2% 6 0,4% 1 0,1% 12 BodenseekreisBaden-Württemberg 3.646 289 7,9% 13 0,4% 2 0,1% 13 RosenheimBayern 3.571 524 14,7% 12 0,3% 2 0,1% 14FürstenfeldbruckBayern 3.347 489 14,6% 9 0,3% 2 0,1% 15TraunsteinBayern 2.562 227 8,9% 6 0,2% - 0,0% Die Analyse der Preisklassen in deutschen Landkreisen offenbart eine Konzentration von Premiumstandorten im süddeutschen Raum. Zwölf der 15 betrachteten Standorte befinden sich in Bayern, davon acht in Oberbayern. Objekte oberhalb einer Million Euro sind auch im eher ländlichen Raum fest in den Wohnimmobilienmarkt integriert. Das Feld jenseits der Drei-Millionen-Schwelle bleibt ein klares Differenzierungsmerkmal. Einsam an der Spitze steht der Landkreis Miesbach: Mit einem Anteil von acht Prozent an den Gesamtangeboten verzeichnet er den bundesweit höchsten Wert und setzt auch oberhalb von fünf Millionen Euro Maßstäbe. Direkt dahinter folgt der Landkreis Starnberg, wo fast die Hälfte aller Angebote die Millionengrenze überschreitet und rund vier Prozent sogar oberhalb der Drei-Millionen-Schwelle liegen. Auffällig ist zudem der Landkreis Nordfriesland, der sich mit einem Premiumanteil von 18 Prozent und 3,6 Prozent oberhalb von drei Millionen Euro als einziger norddeutscher Landkreis in den Spitzenrängen positioniert. Der Großteil des Premiummarktes im nördlichsten Landkreis befindet sich hier auf der Insel Sylt. Auch die Landkreise München, Bad Tölz-Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen zeigen, wie stark Premiumimmobilien in alpinen und stadtnahen Lagen nachgefragt werden. Der Hochtaunuskreis als füh- render hessischer Standort bestätigt seine Rolle als Domizil für kaufkräftiges Klientel aus dem Rhein-Main-Gebiet. Premium-Anteil in Landkreisen | Objekte nach Preisklassen ab 5 Mio. € 4-5 Mio € 3-4 Mio € | 2-3 Mio. € 1-2 Mio. € unter 1 Mio. € ↓ Süddeutschland dominiert; Miesbach setzt die Spitze, Starnberg folgt – einzig Nordfriesland ragt im Norden heraus.Next >