Marktbericht 2025 Wohnimmobilien in Stuttgart www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Stuttgart zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen Transparenz über den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert ® , WertCert ® und DEKRA) schätzen gern kostenfrei und unver- bindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen brin- gen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste GrüßeMarktbericht 2025 Quellen: Destatis, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STANDORTINFORMATIONEN Stuttgart ist die Hauptstadt Baden-Württembergs und ge- hört zu den führenden Wirtschafts- und Innovationszentren Deutschlands. Die Stadt ist verkehrlich hervorragend erschlossen: Die Autobahnen A8 und A81, ein dichtes Netz an Bundesstraßen sowie der internationale Flughafen Stuttgart bieten ausgezeich- nete Anbindungen. Der Hauptbahnhof ist Teil des europäischen Fernverkehrsnetzes und wird durch das Bahnprojekt Stuttgart 21 infrastrukturell weiter gestärkt. Die Lage im Neckartal und die Nähe zum Schwarzwald und zur Schwäbischen Alb schaffen vielseitige Freizeit- und Erholungsräume im Umland. Stuttgart vereint politische Funktion, wirtschaftliche Leistungskraft und kulturelle Vielfalt. Der Sitz der Landesregierung und zahlreicher Behörden unterstreicht die überregionale Bedeutung der Stadt. Das Stadtbild ist geprägt von einer Mischung aus klassizistischer Repräsentationsarchitektur, moderner Stadtentwicklung und hochwertigem Wohnumfeld in den umliegenden Halbhöhenlagen. Die Wirtschaft basiert auf einer leistungsfähigen Industrie mit globaler Ausrichtung. Mit Unternehmen wie Mercedes-Benz, Porsche, Bosch und zahlreichen Zulieferbetrieben zählt Stuttgart zu den führenden Standorten für Automobilbau, Maschinenbau, Elektrotechnik und IT. Ergänzt wird dies durch eine dynamische Start-up-Szene, for- schungsnahe Dienstleistungen und einen vielseitigen Mittelstand. Die hohe Arbeitsplatzdichte, ein qualifiziertes Fachkräfteangebot und die enge Verflechtung mit Forschungseinrichtungen sichern nachhaltige Entwicklungsperspektiven. Als Wissenschaftsstandort verfügt Stuttgart über eine Vielzahl renommierter Hochschulen und Forschungsinstitute. Die Universität Stuttgart, die Hochschule für Technik sowie Fraunhofer- und Max-Planck-Institute prägen das akademische Profil. Ergänzt wird dies durch ein breites schulisches Bildungsangebot. Das kulturelle Leben ist vielfältig und international ausgerichtet. Staatsoper, Ballett, renommierte Museen und ein aktives Musik- und Veranstaltungsgeschehen sichern ein hochwertiges urbanes Umfeld. Stuttgart verbindet wirtschaftliche Substanz, kulturelle Vielfalt und Lebensqualität – ein Standort mit langfristigem Potenzial, sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren. Einwohner 633.484 Einwohnerdichte (Einw. je km²)3.055,4 Fläche (km²)207,3 Haushalte 310.821 Haushaltsgröße (Ø)2,05 Bevölkerungsentwicklung (2012 bis 2024)+35.545 Prognose Einwohner (2035) +8.526 Pendlersaldo (täglich) +174.491 Kaufkraft pro Kopf (€)30.499 Kaufkraft indexiert (%, Deutschland = 100) 109,5 Bruttowertschöpfung (in Mrd. €, 2022) 58.704 Wohneigentumsquote (%)32,2 Leerstandsquote Wohnungen (%) 0,3 Wohnungsbestand 320.196 Durchschnittliche Wohnfläche (m²) 75,0 Rendite (für Wohnungen in Prozent)3,9 Kaufpreisfaktor (für Wohnungen in Jahren)25,4 Baugenehmigungen (Wohnungen, 2023)961 Baufertigstellungen (Wohnungen, 2023)1.321 Gästeübernachtungen (in Mio. Nächten 2024)4,6 Ärztedichte (Ärzte je 100.000 Einwohner)242,7 Grün- und Erholungsfläche (Anteil an Gesamtfläche in %)46,6 Wirtschaft Demographie Immobilien- und Wohnungsmarkt Infrastruktur und Lebensqualität 4 5 ÜBERSICHT Marktbericht 2025 Quellen: empirica-regio (VALUE Marktdaten), GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2024) BAUTÄTIGKEIT Bautätigkeit 2012 bis 2024 | Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Zwischen 2012 und 2024 zeigt sich in Stuttgart ein klarer Wandel bei Baugenehmigungen und -fertigstellungen. Nach einem Höchststand im Jahr 2016 mit über 2.100 genehmigten Wohneinheiten sank die Zahl bis 2024 auf unter 1.000. Auch die Fertigstellungen gingen seit 2019 spürbar zurück und erreich- ten 2024 mit rund 1.300 Einheiten einen Tiefstand. Ursachen sind unter anderem gestiegene Baukosten, höhere Zinsen, ein zunehmender Fachkräftemangel sowie komplexere Planungs- und Genehmigungsprozesse. Trotz der Herausforderungen bleibt der Bedarf an Wohnraum in der Stadt hoch. OrtsteilEinwohner 2024 BAD CANNSTATT70.164 STUTTGART-WEST 52.668 VAIHINGEN48.835 STUTTGART-OST 48.730 STUTTGART-SÜD44.050 ZUFFENHAUSEN 38.676 MÖHRINGEN33.094 Die hochpreisigsten Bezirke Angebotspreis für Wohnimmobilien 2024 in €/m² OrtsteilPreis 2024 STUTTGART-NORD 7.225 DEGERLOCH 5.990 STUTTGART-WEST 5.345 STUTTGART-MITTE 5.329 SILLENBUCH 5.283 STUTTGART-SÜD 5.261 STUTTGART-OST 5.176 DEMOGRAPHIE Einwohnerentwicklung 2005 bis 2024 | Prognose bis 2045 Wanderung jährliche Fortzüge und Zuzüge Die einwohnerstärksten Bezirke Einwohner 2024 1.584 1.983 1.933 1.909 2.134 1.460 2.100 2.082 1.577 1.835 1.162 1.092 961 1.881 1.500 1.914 2.129 2.125 2.129 1.847 1.486 1.546 1.517 1.014 1.891 1.321 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 201213141516171819202122232024 520.000 560.000 600.000 640.000 680.000 20052015202520352045 0 20.000 40.000 60.000 80.000 200520102015202020256 6 Quelle: Statistisches Bundesamt: Rasterdaten 100x100m des Zensusatlas 2022, Visualisierung: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) STUTTGART IN KARTEN Einwohnerdichte Wohnfläche je Wohnung Verhältnis zwischen der Gesamtwohnfläche der Wohnungen in m² und der Gesamtzahl der Wohnungen je Gitterzelle. Zahl der Einwohner pro 100m-Gitter innerhalb der Gitterzelle, basierend auf Zensus-Daten. 2.955 Ew./km² Ø Stuttgart 77,9 m² Ø Stuttgart Immobilienmarkt Frankfurt am Main 22.101 Ew./km² Vogelsang Stuttgart-West 13 Ew./km² Solitude Suttgart-West 177,1 m² Am Bismarckturm Stuttgart-Nord 62,7 m² Auf der Prag Stuttgart-Nord7 Quelle: Statistisches Bundesamt: Rasterdaten 100x100m des Zensusatlas 2022, Visualisierung: VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) 7 STUTTGART IN KARTEN Wohneigentumsquote Mietpreis Anteil der von Eigentümern bewohnten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen. Durchschnittliche Nettokaltmiete je m²: Verhältnis zwischen Summe der Quadrat- metermiete und Summe der Wohnungen. Berechnung erfolgt für vermietete Wohnungen in Wohngebäuden. 32,2 % Ø Stuttgart 10,45 €/m² Ø Stuttgart KAUFEN MIETEN Immobilienmarkt Frankfurt am Main 14,57 €/m² Europaviertel Stuttgart-Mitte 7,73 €/m² Hallschlag Bad Cannstatt 86,2 % Neuwirtshaus Zuffenhausen 16,4 % Heilbronner Straße Stuttgart-Nord8 Quellen: Gutachterausschuss Stuttgart, empirica-regio (VALUE Marktdaten), VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) TRANSAKTIONSMARKT Marktbericht 2025 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 413,7 Mio. Euro vs. 2023: +2,3 % | +9,3 Mio. Euro Maximum: 670,6 Mio. Euro | 2021 2024: 1,112 Mrd. Euro vs. 2023: +21,4 % | +195,9 Mio. Euro Maximum: 1,236 Mrd. Euro | 2021 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 780.566 Euro vs. 2023: +1,7 % | +13.204 Euro Maximum: 894.133 Euro | 2021 2024: 351.756 Euro vs. 2023: -0,04 % | -146 Euro Maximum: 412.232 Euro | 2022 Kaufpreis 2024: Mietpreis 2024: Bestand: 4.479 €/m² | -3,1 % vs. 2023 Neubau: 8.412 €/m² | -4,2 % vs. 2023 Bestand: 15,14 €/m² | +4,8 % vs. 2023 Neubau: 17,51 €/m² | -3,0 % vs. 2023 Quadratmeterpreis Wohnungen Kaufpreis und Mietpreis in €/m² | Bestand und Neubau Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: 2024: 530 Transaktionen vs. 2023: +0,6 % | +3 Transaktionen Maximum: 750 Transaktionen | 2021 2024: 3.161 Transaktionen vs. 2023: +21,4 % | +558 Transaktionen Maximum: 4.179 Transaktionen | 2012 Geldumsatz in Mio. € Durchschnittskaufpreis in Tsd. € Transaktionen 4.179 3.859 3.731 3.970 3.728 3.064 3.045 3.267 3.176 3.058 2.943 2.603 3.161 642 605 621 596 557 483 477 541 560 750 568 527 530 - 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 201213141516171819202122232024 7827941.0061.0661.1151.0091.0091.1411.1811.2361.2139161.112 290 295 315 327 350 331331 397 433 671 483 404 414 0 500 1.000 1.500 2.000 201213141516171819202122232024 0 200 400 600 800 1.000 201213141516171819202122232024 0,00 4,00 8,00 12,00 16,00 20,00 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 201213141516171819202122232024 Kaufpreis Mietpreis9 Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-/Zweifamilienhaus) ANGEBOTSMARKT Marktbericht 2025 2023202520222024 2023 2025 2022 2024 Zahl der Angebote auf Immobilienportalen Angebotsdauer auf Immobilienportalen in Tagen Kaufpreisverteilung Ein- und Zweifamilienhäuser auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Kaufpreisverteilung Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen nach Preisspannen | 2024 und 2023 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 406 Angebote vs. Q1/2025: +12,2 % | +44 Angebote Maximum: 535 Angebote | Q2/2024 Q2/2025: 1.467 Angebote vs. Q1/2025: -25,6 % | -506 Angebote Maximum: 2.641 Angebote | Q3/2023 Ein-/Zweifamilienhäuser: Eigentumswohnungen: Q2/2025: 62 Tage vs. Q1/2025: -21,5 % | -17 Tage Maximum: 123 Tage | Q1/2024 Q2/2025: 52 Tage vs. Q1/2025: -42,2 % | -38 Tage Maximum: 117 Tage | Q1/2024 2024 2023 2024 2023 Anteile 2024: 14,2 Höchste Preisklasse 2024: ab 1,25 Mio. Euro | 2,6 % % | 500 – 750 Tsd. Euro 48,7 % | 250 – 500 Tsd. Euro 27,8 % | bis 250 Tsd. Euro Anteile 2024: 22,3 Höchste Preisklasse 2024: ab 1,25 Mio. Euro | 22,5 % % | 500 – 750 Tsd. Euro 28,0 % | 750 – 1.000 Tsd. Euro 22,5 % | ab 1,25 Mio. Euro 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 250 Tsd. € 250 -500 Tsd. € 500 -750 Tsd. € 750 -1.000 Tsd. € 1 -1,25 Mio. € ab 1,25 Mio. € 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % bis 250 Tsd. € 250 -500 Tsd. € 500 -750 Tsd. € 750 -1.000 Tsd. € 1 -1,25 Mio. € ab 1,25 Mio. € 2.250 2.454 2.296 2.587 2.641 2.468 2.321 2.276 2.250 2.278 1.973 1.467 338 444 407 514 487 523 500 535 434 411 362 406 - 700 1.400 2.100 2.800 3.500 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 - 30 60 90 120 150 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Next >